Majanduskava on iga korteriühistu rahaline teekaart uueks aastaks. See näitab, kui palju tuleb igal korteriomanikul maksta, millised tööd ja hooldused on plaanis ning kui suured on ühistu tulud ja kulud. Hästi koostatud majanduskava aitab vältida võlgu, ootamatuid remondiarveid ja elanike rahulolematust.

Lihtsalt öeldes on korteriühistu majanduskava korteriühistu eelarve, kus planeeritakse kõik tulevase aasta tulud ja kulud. Praktikas tähendab see dokumenti, kus on planeeritud konkreetsed tööd, nende maksumused ja tähtajad. Majanduskava annab korteriomanikele selge ülevaate, milleks nende raha kasutatakse ja kui suured on järgmise aasta maksed.

Kvaliteetne majanduskava põhineb maja tegelikel kuludel ja realistlikel prognoosidel. See hoiab ära olukorra, kus aasta keskel tuleb hakata koguma ootamatuid lisamakseid või jätta vajalikud tööd tegemata.  

Majanduskava on ka õiguslik alus korteriomanikelt maksete nõudmiseks. Ilma kinnitatud majanduskavata ei saa korteriühistu võlglastelt raha sisse nõuda. See reegel kaitseb ka korteriomanikke põhjendamatute või eelnevalt läbi arutamata maksete eest.

Kes koostab majanduskava?

Ühistu juhatus vastutab majanduskava koostamise ja esitamise eest; kogub andmed (teenuselepingud, hinnapakkumised, remondivajadused); vaatab üle, millised tööd või investeeringud uuel aastal plaanis on; esitab kava kinnitamiseks üldkoosolekule. See on seadusest tulenev kohustus: KrtS § 41 lõige 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava.

Raamatupidaja või haldusettevõte võib aidata majanduskava koostamisel. Tavapäraselt võib raamatupidaja aidata arvutada kulud ja jaotada need korteriomanike vahel (nt pinna, tarbimise või osakaalu järgi). Samuti võivad nad aidata koostada kava Excelis või majandustarkvaras ning abistada prognooside ja aruannete koostamisel.

Kui ühistul on lepingulise haldusettevõttega juhatuse teenus ostetud (st ühistul ei ole oma juhatust või see on nn esindusjuhatus), koostabki majanduskava sisuliselt haldur või tema tiim ning esitab selle üldkoosolekule. Sellisel juhul on haldusettevõtte esindaja juhatuse asemel kogu protsessi eest vastutav.

Revisjonikomisjon (kui ühistul on olemas) kontrollib ja annab oma hinnangu, kas kava on realistlik ja põhjendatud ning esitab vajadusel ettepanekud parandusteks.

Korteriomanike üldkoosolek kinnitab majanduskava. Omanikel on õigus teha muudatusi, näiteks lisada uusi töid  või  muuta mõne kuluartikli mahtu.

Alusta õigel ajal

Majanduskava koostamist  on soovitatav alustada  oktoobris, et oleks aega koguda andmeid, küsida pakkumisi erinevatelt teenusepakkujatelt ja arutada plaane juhatuses.
Enamik ühistuid kinnitab järgmise aasta majanduskava aasta viimases kvartalis, oktoobrist detsembrini,  et see jõustuks 1. jaanuaril.

Kuidas alustada majanduskava koostamisega

Vaata üle eelmise aasta tulemused. Esimene samm on analüüsida, kuhu raha tegelikult kulus:

• kas kommunaalteenuste hinnad on muutunud;

• kas hoolduskulud vastasid plaanile;

• kas mõni leping tuleks üle vaadata;

• kas võlglaste tõttu jäi mõni töö tegemata.

See annab realistliku lähtepunkti. Kui eelmise aasta arveid süstemaatiliselt ei analüüsita, kipuvad samad vead korduma. Hea tava on vaadata kulusid viimaste aastate lõikes, et saada terviklikum pilt. Näiteks võib mõnel aastal lume lükkamisele kuluda palju rohkem kui teisel, mis võib kaasa tuua liiga optimistlikku planeerimist.

Arvesta kõik püsikulud ja lepingud

Koosta nimekiri ühistu püsikuludest ja lepingutest

• haldus-hooldus  ja raamatupidamisteenus

• prügivedu, vee- ja kanalisatsiooniteenus

• elektri- ja küttekulud

• reservkapital ja remondifond (üldkoosolek on kinnitanud reservkapitali ja remondifondi maksete määrad ning majanduskava koostamisel lähtutakse neist otsustest)

• kindlustus

• koristus, muruniitmine, lumevedu

• pangalaenud  

• ootamatud kulud

KrtS § 41 (1) selgitab, et majanduskavas tuleb välja tuua kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus.  

See tähendab, et need kulud, mis on ühistu ühised või mille eest tasutakse ühistu kaudu, peavad olema kavasse kirja pandud.  

Kui omanikud maksavad mingi teenuse eest ise (näiteks vee või prügiveo eest otse vastavalt tarbimisele või elanike arvule, nagu põhikiri ette näeb), siis neid andmeid ei pea majanduskavas kajastama (KrtS § 41 lg 2).

See tähendab, et mitte kõik kulud ei pea majanduskavas olema, vaid ainult need, mis puudutavad kogu maja ning mida üldkoosolek ootab juhatuselt prognoosina.

Kõik ühistu püsikulud (näiteks eelnevalt loetletud haldus, hooldus, elekter, kindlustus, remondifond, laenumaksed, ootamatud kulud) on soovitatav kirja panna ka tabelisse, ideaalis näiteks Excelisse. Selline tabel annab koheselt pildi, millised on maja põhilised kulud ja lepingud ning kui palju igakuine osamakse võiks kujuneda. Selline tabel lihtsustab ka juhatuse tööd. Kui mõni leping lõpeb, küsi juba varakult uued hinnapakkumised – nii saad reaalse eelarve ja väldid ootamatuid hinnatõuse.

Planeeri remondi- ja investeeringutööd

Majanduskava ei ole vaid igakuine arvete summa, see peaks sisaldama ka investeeringuid ja remondiplaani.
Näiteks:

• fassaadi parandamine, katusevahetus, küttesüsteemi tasakaalustamine, akende vahetus, trepikodade värskendus jne.

Kui suurem töö on plaanis kahe aasta pärast, on mõistlik hakata remondifondi koguma juba nüüd, et tulevikus ei peaks laenu võtma.

Praktikas tasub juba 2-3 aastat enne suuremat remonti kavandada järk-järgult kasvavat remondifondi makset. Kui soovitakse kaasata ka laenuraha, siis ka pankade jaoks on oluline, kui laenutaotluse hetkeks on ühistul olemas omavahendid. See suurendab laenu saamise võimalust ning vähendab potentsiaalselt ka laenu intressi.

Lisa reservfond ja ootamatud kulud

Elu on ettearvamatu, seetõttu on tark lisada majanduskavasse väike reservfond. See aitab katta ootamatusi, nagu katkiläinud pump või avariiline toru, ilma et peaks kohe lisa arvet tegema.

Reservfond aitab korteriühistul kiiresti lahendada ootamatuid olukordi. Kui piisav reserv on majanduskavas juba arvestatud, ei pea ühistu ootamatu kulu tekkides kohe korteriomanikelt lisamakseid küsima või remonditöid edasi lükkama.  

Seadus nõuab korteriühistult vähemalt 1/12 ehk ühe kuu kulude suurust reservkapitali, kuid praktikas võiks reserv olla pigem 1–1,5 kuu kulude ulatuses või isegi kuni 10% majanduskavast, kui maja tehniline seisukord seda nõuab.

Hea reserv annab kindlustunde, et ühistu saab ootamatusi lahendada ilma igapäevasesse maksmisse lisapingeid tekitamata.

Arvuta iga korteriomaniku panus

Kui kõigi ühistu kulude ja tulude summa on kokku arvutatud, jagatakse see summa kõikide korteriomanike vahel laiali. KrtS § 40 lõige 1 ütleb selgelt, et korteriomanikud maksavad perioodilisi ettemakseid vastavalt oma osa suurusele ning ainult majanduskavaga kokku lepitud summas võib raha küsida.

See süsteem toimib selleks, et iga omanik maksaks oma osa kõikidest kuludest ausalt ja õiglaselt. Keegi ei soovi tasuda teiste tarbimise või remonditööde eest rohkem, kui tema korteri osa kogu majas ette näeb.  

Kui ühistu põhikirjas või majanduskava kinnitamisel on kokku lepitud, et mõni kulu jagatakse teise põhimõtte järgi (näiteks elanike arvu või tegeliku tarbimise alusel), siis arvestatakse vastavalt sellele reeglile.

Kui põhikirjas ei ole kehtestatud teisiti, kasutatakse reeglina pindala või kaasomandi osa alusena. Erandid (nt tegeliku tarbimise järgi arvestatavad kommunaalid või jagamine elanike arvu alusel) tuleb põhikirjas eraldi kokku leppida ja ära märkida.  

Esitle ja kinnita koosolekul

Kui juhatus on kava valmis saanud, tuleb see saata korteriomanikele tutvumiseks ning kinnitada ühistu üldkoosolekul. Majanduskava kehtestamiseks on vajalik korteriomanike üldkoosolekul osalevate korteriomanike lihthäälteenamus (ehk üle poole koosolekul osalejate häältest).
Hea tava on saata koos kavaga ka lihtne kokkuvõte – kuhu raha läheb, millised on uued hinnad ja mis tööd on plaanis. Selgus loob usaldust ja vähendab vastuseisu tõusvatele kuludele.

KrtS § 41 lõige 3 kohaselt kehtestab majanduskava korteriomanike üldkoosolek. See tähendab, et juhatus (või haldusteenust pakkuv ettevõte) teeb küll kogu eeltöö, aga õiguslikult on majanduskava maksete ja arvestuse aluseks alles pärast üldkoosolekul kinnitamist.

Kui majanduskava ei ole üldkoosolekul ametlikult kinnitatud, puudub korteriühistul ka seaduslik alus nõuda korteriomanikelt kohustuslikke makseid, sealhulgas remondifondi või hooldustasusid. Isegi kui juhatus teeb arveldused või korteriühistu saadab arveid, ei saa neid kohtus edukalt sisse nõuda, sest kohustus maksta tekib ainult kinnitatud majanduskava alusel.  

Praktikas tähendab see, et üldkoosoleku otsus on vajalik, et kõik korteriomanikud oleksid võrdselt ja õiglaselt kohustatud kava järgi makseid tegema ning ühistul oleks kindel õigus neid vajadusel ka sisse nõuda.

Enamlevinud vead

Praktikas näeme majanduskava koostamisel sagedasi vigu, mis võivad hiljem korteriühistu toimimist tõsiselt häirida.

Kõige suuremad probleemid tekivad siis, kui juhatus või korteriomanikud ei arvesta, et kõik kulud tuleb reaalselt katta kogutavate maksetega. Kui igakuised maksed jäävad liiga väikseks, on paratamatu, et aasta jooksul tekivad puudujäägid, mida peab siis eraldi katma hakkama.

Samuti eksitakse tihti sellega, et remondifondi raha kasutatakse aina ootamatute kulude katteks, kuigi enamasti on need kulud aasta peale siiski prognoositavad. See tähendab, et oluliste remontide tarvis jääb lõpuks fond tühjaks ning maja tegelikke investeeringuid ei saagi teha.​

Levinud viga on ka liiga optimistlik planeerimine. Näiteks jäetakse reservfond kas väga väikseks või majanduskavast üldse välja. Paraku statistika räägib muud, ootamatuid kulusid esineb pea igal aastal.

Lisaks unustatakse mõnikord põhikirja või ühistu varasemate otsuste erisused. Näiteks unustatakse mõne kulu jaotamise aluse muudatus või jäetakse erandina käsitletavad kuluartiklid läbi rääkimata.  

Mõnikord on ka teavitamine ja selgitamine kehv. Korteriomanikud ei tea, miks mõni kulu tuleb või miks makse tõuseb, mistõttu tekib igal aastal usaldamatust juhatuse suhtes.

Soovitame koostada eelarve alati põhjalikult ja riskiga arvestavalt, igale kulureale selge katteallikas planeerida, remondifondi kasutada ainult ette nähtud otstarbel ning selgitusi jagada läbipaistvalt. See aitab vältida vigu ja hoiab maja majanduslikult stabiilsena.  

‍

Selle artikli koostamisel aitas kaasa Sinufinants.ee, kelle kogemused korteriühistute raamatupidamise ja finantsnõustamise alal aitasid sisu täiendada praktiliste soovitustega. Kui soovid, et ka sinu ühistu majandus oleks korras ja läbipaistev, vaata lisa: sinufinants.ee