Давайте перейдем к годовому отчету: деньги кооператива под контролем?

Порядок в бухгалтерском учете квартирного товарищества очень важен для постоянного контроля за финансовыми вопросами. Годовой отчет показывает, откуда поступят деньги, куда они пойдут и останется ли что-нибудь к концу года. Результат, положительный или отрицательный, поможет владельцам квартир принять решения на следующий год и обеспечить прозрачность использования средств кооператива.

Диана Тандру, преподаватель Института экономики обслуживания Таллиннского технологического университета, в интервью изданию Kortermajaleel объяснила нюансы бухгалтерского учета квартирных товариществ.

Каково будущее годового отчета квартирных товариществ? Может ли оно быть?

Короче говоря, будущее показывает экономические показатели квартирного товарищества в определенный период, то есть в конкретном финансовом году.

Согласно Руководству по бухгалтерскому комитету (RTJ) 14, основными отчетами некоммерческих организаций являются баланс, отчет о прибылях и убытках, отчет об изменениях чистых активов и отчет о движении денежных средств. При составлении отчета о прибылях и убытках квартирного товарищества рекомендуется исходить из схемы, приведенной в приложении 14 к RTJ (Приложение — Пояснение к записям в отчете о прибылях и убытках).

Согласно § 18 Закона о бухгалтерском учете (RPS), отчет о прибылях и убытках (отчет о прибылях и убытках) — это бухгалтерский отчет, отражающий финансовый результат (доходы, расходы и прибыль или убыток) субъекта бухгалтерского учета за отчетный период. В годовом отчете квартирного товарищества результатом является разница между доходами и расходами по финансовому году. В отличие от компании, это не называется прибылью или убытком, поскольку целью квартирного товарищества является не получение прибыли, а управление квартирным имуществом.

Доход квартирного товарищества может быть как положительным (то есть с профицитом, то есть доход отчетного периода превышает расходы), так и отрицательным (то есть с дефицитом, то есть расходы превышают доходы отчетного периода). Скорее, будущее можно было бы предметно обосновать, но важно понимать, что, хотя квартирное товарищество и не является коммерческой организацией, это не означает, что результат должен быть нулевым.

Какую роль играет доход от годового отчета?

Результаты годового отчета — это показатель, на основе которого можно оценить деятельность за прошедший год, а также принять решения на следующий финансовый год, а также получить четкую информацию о расходах и доходах. Доходность показывает, насколько сбор средств соответствовал запланированным затратам, т.е. дефицит может указывать на недооценку затрат или эффект роста цен и т. д. С точки зрения владельцев квартир будущее поможет оценить использование средств кооператива. По полученному результату можно решить, нужно ли менять размер выплат, как и нужно ли покрывать возникший дефицит.

Что будущее скажет о деятельности совета директоров и экономическом плане?

По результатам можно оценить точность финансового плана за предыдущий год, контроль расходов и сбор достаточных средств от участников.

Согласно § 41 (4) Закона о собственности на квартиры и квартирных товариществах (KRT), правление квартирного товарищества должно контролировать выполнение экономического плана на постоянной основе, и если в течение финансового года станет очевидно, что принятый экономический план не гарантирует управление многоквартирным имуществом в той мере, в какой это предусмотрено экономическим планом, или постоянную платежеспособность квартирного товарищества, квартирное товарищество обязано составить новый экономический план и созвать экстраординарный генерал собрание владельцев квартир для разработки нового экономического плана.

Что делать, если будущее в отчете о прибылях и убытках с минусом или плюсом?

В случае результатов отчета о прибылях и убытках важно понять причины результата (избыток или дефицит). Последнее может быть более подробно описано советом в отчете о деятельности годового отчета квартирного товарищества. Если доход за финансовый год положительный (профицит), это означает, что доходы, отраженные в отчетном периоде, превысили расходы, и наоборот, если доход отрицательный (дефицит), то расходы превысили доходы.

Важно учитывать, что при учете по методу начисления поступления напрямую указывают не на получение или выплату средств, а на учет доходов и расходов в отчетном периоде.

Должен ли кооператив ответить на это решением общего собрания? Если да, то каким решением?

Решение об утверждении годового отчета принимается общим собранием в соответствии с § 36 Закона о некоммерческих ассоциациях (MTÜS). Согласно § 20 (3) KRT, члены квартирного товарищества должны иметь возможность заранее ознакомиться с годовым отчетом.

Общее собрание принимает решение о порядке покрытия дефицита и использования положительного сальдо. В случае возникновения положительного сальдо можно будет перенести его на решение с указанием резерва для покрытия расходов следующего периода: «Перечислите в резерв доход (профицит) за 2025 год в размере 5 000 евро». В случае дефицита необходимо найти способы его покрытия, например, путем увеличения целевых платежей или сбора единовременных дополнительных средств, указав в решении: «Покрыть дефицит единовременной дополнительной выплатой собственниками квартир в размере X €/м²». Также возможно покрытие дефицита за счет ранее накопленного резерва.

Нужно ли отразить результат в экономическом плане на следующий год?

В экономическом плане на следующий финансовый год необходимо учитывать результат предыдущего года, то есть фактические результаты управления предыдущего года, которые станут исходными данными для составления нового экономического плана. При наличии положительной прибыли или профицита по сравнению с предыдущим годом можно запланировать покрытие расходов следующего года (снижение нагрузки на владельцев) или направить в ремонтный фонд, поскольку эти деньги не нужно собирать снова. В условиях инфляции не рекомендуется напрямую снижать целевые платежи в случае возникновения профицита, но есть смысл провести необходимую работу до следующего повышения цен.

Наличие дефицита нельзя игнорировать, и необходимо выяснить его причины (например, слишком низкие плановые затраты) и произвести необходимые перерасчеты, увеличить целевые платежи.

Почему и почему могут возникать ошибки в годовом отчете квартирного товарищества?

Ошибки могут возникнуть из-за отражения более конкретных сделок в годовых отчетах квартирного товарищества. В случае квартирного товарищества специфическими областями бухгалтерского учета являются платежи, взимаемые с владельцев квартир, полученные субсидии, посредничество в предоставлении услуг и платежей, которые описаны в руководящем положении 14 Счетного комитета «Некоммерческие организации и фонды». Согласно Кодексу 14 Счетного комитета (RTJ 14), доходом квартирного товарищества должна признаваться только та часть платы за ремонт, которая фактически использовалась в качестве расходов в том же году (см. приложение и примеры RTJ 14 p 10).

По своей природе квартирное товарищество является посредником между поставщиками услуг и владельцами квартир в таких услугах, как централизованное теплоснабжение, водоснабжение и электричество (дополнительные расходы). В руководящем положении 14 (стр. 16) Счетного комитета говорится, что такое посредничество должно отражаться в отчете о прибылях и убытках на чистой основе, т.е. расходы, подлежащие урегулированию, не должны искусственно увеличивать объем доходов и расходов кооператива.

Какие доходы и расходы обязательно должны быть отражены в годовом отчете?

Основная цель экономического плана заключается в обеспечении платежеспособности и прозрачного финансового управления многоквартирным товариществом, предоставлении владельцам квартир четкого представления об использовании их вклада и сопоставлении с фактическими расходами предыдущего периода. Согласно статье 41 Закона о собственности на квартиры и квартирных товариществах, экономический план должен быть составлен таким образом, чтобы обеспечивать содержание жилого помещения и покрывать все необходимые расходы. Вышеизложенное предусматривает, что экономический план (бюджет) многоквартирного товарищества является внутренним управленческим и финансовым документом кооператива, определяющим годовые бюджетные рамки хозяйственной деятельности квартирного товарищества.

Что касается затрат, то как необходимые работы по техническому обслуживанию и ремонту, запланированные для содержания здания, так и административные и финансовые расходы, связанные с управлением кооперативом, отражены в необходимых деталях. Необходимо учитывать затраты на благоустройство объекта (уборка, уборка снега, озеленение) и регулярное обслуживание технических систем (лифты, системы отопления и вентиляции), стационарные специфические ремонтные работы и создание резервов для проведения непредвиденных аварийных работ.

Что касается доходов, то должны быть отражены все прогнозируемые доходы квартирного товарищества, включая периодические платежи владельцев квартир для покрытия административных и ремонтных расходов и платежей по кредитам, посреднических коммунальных платежей и других доходов от коммерческой деятельности, таких как продажа рекламы, банковские проценты или доход от аренды помещений, находящихся в совместной собственности, или от аренды. В случае отрицательного результата в предыдущем финансовом году в плане должно быть указано, как этот дефицит будет покрыт в новом году, а в случае положительного результата должен быть указан, будет ли он использован и как.

Согласно Закону о собственности на квартиры и квартирных товариществах, вступившему в силу 01.01.2018 года, квартирное товарищество должно иметь резервный капитал, размер которого составляет не менее одной двенадцатой от предполагаемых расходов квартирного товарищества на год, а размер которого определяется общим собранием собственников квартир. Резервный капитал может быть увеличен за счет доходов предыдущих периодов или взносов членов, т.е. если резервный капитал, требуемый законом, еще не полон, ежемесячные ассигнования на него должны быть запланированы в экономическом плане.

Каковы типичные ошибки в годовом отчете квартирных товариществ и чего следует избегать при составлении отчета?

Возникновение ошибок в годовых отчетах квартирных товариществ связано с несоблюдением Методики 14 Бухгалтерского совета (RTJ 14). В связи с вышесказанным целевые платежи за ремонт могут быть признаны доходом в неподходящий момент, то есть в момент взыскания. Доходы и расходы должны учитываться количественно-суммовым методом в соответствии с принципом соответствия доходов и расходов, то есть доходы могут быть отражены в отчете о прибылях и убытках только в сумме фактических расходов на ремонт, понесенных за тот же период, а не в виде общей суммы, представленной владельцам квартир на основе счетов-фактур. Суммы платежей по уплаченным дополнительным расходам (вода, газ, централизованное теплоснабжение, электроэнергия) не признаются как расходы в отчете о доходах и расходах, а полученные суммы в качестве дохода, но в соответствии с пунктом 16 RTJ 14 они признаются в балансе как дебиторская задолженность и обязательства, то есть на чистой основе, поскольку они являются промежуточными затратами.

Важно до конца года выяснить задолженность и предоплату владельцев квартир (путем инвентаризации) и сравнить результаты с данными бухгалтерского учета. При необходимости необходимо внести коррективы, обеспечивающие правильное отражение претензий и обязательств.

Следует уделить внимание подготовке приложений, в которых необходимо в необходимой степени объяснить использование средств, с тем чтобы обеспечить понимание и транспарентность, а также предотвратить возможные споры и помочь принять более эффективные решения на собрании жилищной ассоциации.

Что вы думаете об уровне бухгалтеров, исходя из собственного опыта?

Поставщики бухгалтерских услуг в основном специализируются на коммерческих компаниях, и, возможно, именно поэтому они пытаются применять те же правила к квартирным товариществам. Некоторые различия в принципах бухгалтерского учета многоквартирных товариществ были изложены выше, и в то же время можно сказать, что бухгалтерский учет многоквартирного товарищества более социально ответственный, поскольку бухгалтер должен иметь возможность давать владельцу квартиры ответы на вопросы об использовании его денежных средств.

Кажется ли, что все эстонские бухгалтеры одинаково осведомлены об особенностях подготовки годового отчета квартирных товариществ?

Чтобы оценить осведомленность бухгалтеров об особенностях годового отчета квартирных товариществ, необходимо провести исследование с репрезентативной выборкой, в котором испытуемые получат возможность представить свои знания, а затем представить результаты.

В профессиональных и высших учебных заведениях, предлагающих специальность экономического учета, возможно, и не изучается специфика бухгалтерского учета для некоммерческих организаций, но бухгалтеры смогут ознакомиться с некоторыми особенностями бухгалтерского учета квартирных товариществ. Необходимо знать, что квартирные товарищества должны руководствоваться при выборе учетной политики и составлении отчетности в соответствующих рекомендациях Счетного комитета

RTJ 1 «Общие принципы подготовки годовой бухгалтерской отчетности»;

RTJ 2 «Требования к способу представления информации в годовом бухгалтерском отчете»;

RTJ 3 «Финансовые инструменты»:

RTJ 5 «Материальные и нематериальные основные средства»;

RTJ 10 «Признание дохода»;

RTJ 12 «Целевое финансирование»;

RTJ 15 «Добавление информации о раскрытии информации»

описанных принципов, за исключением случаев, когда иное предусмотрено в RTJ 14 «Некоммерческие организации и фонды».

‍

Автор идеи статьи — Маргус Тоом (управляющий недвижимостью и технический консультант). Спасибо!