Tulem aastaaruandes: kas ühistu raha on kontrolli all?

Korteriühistu raamatupidamise korrasolek on väga oluline, et rahaasjadel pidevalt silm peal hoida. Aastaaruanne näitab, kust raha tuleb, kuhu läheb ja kas midagi jääb aasta lõpuks üle. Tulemus, olgu positiivne või negatiivne, aitab korteriomanikel teha järgmise aasta otsuseid ja tagada ühistu rahakasutuse läbipaistvuse.

Korteriühistute raamatupidamise nüansse selgitas Kortermajalehele antud intervjuus Tallinna Tehnikakõrgkooli teenusmajanduse instituudi lektor Diana Tandru.

Mis on üldse tulem korteriühistute majandusaasta aruandes? Kas seda võib olla?

Tulem lühidalt öeldes näitab korteriühistu majanduslikku tulemust antud perioodil ehk konkreetsel majandusaastal.  

Raamatupidamise Toimkonna juhendi (RTJ) 14 kohaselt on mittetulundusühingute põhiaruanneteks bilanss, tulemiaruanne, netovara muutuste aruanne ja rahavoogude aruanne. Korteriühistu tulemiaruande koostamisel on soovitatav lähtuda RTJ 14 lisas toodud skeemist (Lisa – Tulemiaruande kirjete selgitus).  

Raamatupidamise seaduse (RPS) § 18 kohaselt on kasumiaruanne (tulemiaruanne) raamatupidamisaruanne, mis kajastab raamatupidamiskohustuslase aruandeperioodi finantstulemust (tulusid, kulusid ja kasumit või kahjumit). Korteriühistu majandusaasta aruandes on tulem tulude ja kulude vahe majandusaasta lõikes. Erinevalt äriühingust ei nimetata seda kasumiks või kahjumiks, kuna korteriühistu eesmärk ei ole kasumi teenimine, vaid korteriomandite majandamine.  

Tulem võib korteriühistus olla kas positiivne (st ülejäägiga ehk aruandeperioodi tulud ületavad kulusid) või negatiivne (st puudujäägiga ehk kulud ületavad aruandeperioodi tulusid). Pigem võiks olla tulem sisuliselt põhjendatud, aga oluline on mõista, et kuigi korteriühistu ei ole kasumit taotlev organisatsioon, ei tähenda see, et tulemus peaks olema null.

Mis rolli täidab majandusaasta aruande tulem?

Majandusaasta aruande tulem on näitaja, mille põhjal saab hinnata nii möödunud aasta tegevust kui ka teha otsuseid järgmise majandusaasta kohta ning annab selge teabe kuludest ja tuludest. Tulem näitab, kui hästi vastas rahakogumine planeeritud kuludele ehk puudujääk võib näidata kulude alahindamist või hinnatõusu mõju, jmt. Korteriomanike vaatest aitab tulem hinnata ühistu rahakasutust. Tulemi järgi saab otsustada, kas on vaja muuta maksete suurust, kuidas ja kas on vaja katta tekkinud puudujääk. 

Mida ütleb tulem juhatuse tegevuse ja majanduskava kohta?

Tulemi põhjal saab anda hinnangu eelneva aasta majanduskava täpsusele, kulude kontrollimisele ning liikmetelt piisavate vahendite kogumisele.  

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 41 lg 4 järgi peab korteriühistu juhatus jooksvalt majanduskava täitmist jälgima ning kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat maksevõimelisust, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks. 

Mida teha, kui tulem on tulemiaruandes miinuse või plussiga?

Tulemiaruande tulemuse puhul on oluline mõista tulemuse (üle- või puudujäägi) põhjuseid. Viimaseid saab juhatus kirjeldada täpsemalt korteriühistu majandusaasta aruande tegevusaruandes. Kui majandusaasta tulem on positiivne (ülejääk), tähendab see, et aruandeperioodil kajastatud tulud ületasid kulusid ning vastupidi, kui tulem on negatiivne (puudujääk), siis kulud olid suuremad kui tulud.  

Oluline on arvestada, et tekkepõhise arvestuse korral ei näita tulem otseselt raha laekumist ega väljamaksmist, vaid tulude ja kulude arvestust aruandeperioodis.

Kas ühistu peaks sellele reageerima üldkoosoleku otsusega? Kui jah, siis missuguse otsusega?

Majandusaasta aruande kinnitamise otsustab Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 36 järgi üldkoosolek.  KrtS § 20 lg 3 järgi peavad korteriühistu liikmed saama eelnevalt majandusaasta aruandega tutvuda.  

Üldkoosolek otsustab puudujäägi katmise ning ülejäägi kasutamise korra. Ülejäägi korral on see võimalik kanda järgmise perioodi kulude katteks reservi märkides otsusesse: „Kanda 2025. aasta tulem (ülejääk) summas 5 000 € reservi.". Puudujäägi korral tuleb leida võimalusi selle katmiseks näiteks sihtotstarbeliste maksete tõstmise või ühekordse lisaraha kogumisena märkides otsusesse: „Katta puudujääk korteriomanike ühekordse lisamaksega suuruses X €/m².". Ühtlasi on võimalik puudujääk katta varasemalt kogunenud reservi arvelt.

Kas tulemit tuleb kuidagi kajastada järgmise aasta majanduskavas?

Järgneva majandusaasta majanduskavas on vajalik arvestada eelneva aasta tulemiga ehk eelmise aasta majandamise tegelike tulemustega, millest saab sisendi uue majanduskava koostamiseks. Kui eelnevast aastast on positiivne tulem ehk ülejääk, saab seda planeerida järgmise aasta kulude katteks (vähendades omanike koormust) või suunata remondifondi, sest tegemist on rahaga, mida ei pea uuesti koguma. Inflatsiooni tingimustes ei ole soovitatav ülejäägi korral otseselt sihtotstarbeliste tasude vähendamist, küll aga on mõistlik teostada vajalikud tööd enne järgmist hinnatõusu.  

Puudujäägi olemasolu ei või ignoreerida ning välja tuleb selgitada selle põhjused (näiteks liiga madalad planeeritud kulud) ja teha vajalikud ümberarvutused, tõsta sihtotstarbelisi makseid.

Millest ja miks võivad tekkida korteriühistu majandusaasta aruandes tulemi vead?

Vead võivad tekkida korteriühistu majandusaasta aruannetes spetsiifilisemate tehingute kajastamisest. Korteriühistu puhul on  spetsiifilised arvestusvaldkonnad tasud korteriomanikelt, saadud toetused, teenuste ja maksete vahendamine, mida kirjeldatakse Raamatupidamise Toimkonna juhendis 14 „Mittetulundusühingud ja sihtasutused“. Raamatupidamise Toimkonna juhendi 14 (RTJ 14) kohaselt peab korteriühistu tuluna kajastama vaid seda osa remonditasudest, mis tegelikult samal aastal kuludena ära kasutati (vt lisa ja näiteid RTJ 14 p 10).  

Korteriühistu on oma olemuselt teenuste nagu kaugküte, vesi ja elekter (kõrvalkulud) vahendaja teenusepakkujate ja korteriomanike vahel. Raamatupidamise Toimkonna juhend 14 p 16 sätestab, et selline vahendamine tuleks tulemiaruandes kajastada netomeetodil ehk vahendatavad kulud ei tohiks ühistu tulude ja kulude mahtu kunstlikult kasvatada.  

Millised tulud ja kulud tuleb kindlasti kajastada majandusaasta aruandes?

Majanduskava peamine eesmärk on tagada korteriühistu maksevõime ja läbipaistev finantsjuhtimine, andes korteriomanikele selge ülevaate nende panuse kasutusest ja võrdluse eelmise perioodi tegelike kuludega. Vastavalt Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §le 41 peab majanduskava olema koostatud selliselt, et see tagaks elamu säilimise ja kataks kõik vajalikud kulud. Eelnevaga sätestatakse, et korteriühistu majanduskava (eelarve) on ühistu sisene juhtimis- ja finantsdokument, millega määratakse kindlaks korteriühistu majandustegevuse aastane eelarveline raamistik.   

Kulude poolel kajastatakse vajaliku detailsusega nii hoone säilitamiseks planeeritud vajalikud hooldus- ja remonditööde kui ka ühistu juhtimisega seotud haldus- ja finantskulud. Arvestada tuleb kinnistu heakorraks (koristus, lumetõrje, haljastus) ja tehnosüsteemide (liftid, kütte- ja  ventilatsioonisüsteemid) korralise hoolduse kuludega, fikseeritud konkreetsete renoveerimistöödega ning reservide loomisega ootamatute avariitööde teostamiseks.  

Tulude poolel peavad kajastuma kõik korteriühistus prognoositavad tulud, sealhulgas korteriomanike perioodilised maksed haldus- ja remondikulude ning laenumaksete katteks, vahendatavad kommunaalteenuste tasud ning muud äritulud nagu näiteks reklaami müük, pangaintressid või üüri- või renditulu ühisomandis oleva pinna välja üürimisest või rentimisest. Eelneva majandusaasta negatiivse tulemi korral peab kava näitama, kuidas see puudujääk uuel aastal kaetakse ning positiivse tulemi korral tuleb näidata, kas ja kuidas seda kasutatakse. 

Alates 01.01.2018 jõustunud Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt peab korteriühistul olema reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest ning mille suuruse otsustab korteriomanike üldkoosolek. Reservkapitali võib suurendada eelmiste perioodide tulemi või liikmete sissemaksete arvelt ehk kui seadusega nõutud reservkapital pole veel täis, tuleb majanduskavva planeerida sellesse tehtavad igakuised eraldised.

Millised on tüüpilised vead korteriühistute majandusaasta aruandes ja millest peaks hoiduma aruande koostamisel?

Korteriühistute majandusaasta aruannetes on vigade tekkimine seotud Raamatupidamise Toimkonna juhendi 14 (RTJ 14) eiramisega. Eelneva tõttu võidakse kajastada sihtotstarbelisi remonditasusid tuluna valel ajal ehk kogumise hetkel. Tulud ja kulud tuleb kirjendada tekkepõhiselt, tulude ja kulude vastavuse printsiibist lähtuvalt ehk tulu tohib tulemiaruandes näidata vaid samal perioodil tehtud tegelike remondikulude ulatuses, mitte korteriomanikele esitatud arvepõhise kogusummana. Makstud kõrvalkulude maksete summasid (vesi, gaas, kaugküte, elekter) ei kajastata tulemi ehk tulude ja kulude aruandes kuluna ega saadud summasid tuluna, vaid vastavalt RTJ 14 punktile 16 kajastatakse neid bilansis nõuete ja kohustistena ehk netomeetodil, sest tegemist on vahendatavate kuludega.  

Oluline on aasta lõpu seisuga välja selgitada korteriomanike võlgnevused ja ettemaksed (inventuuri teel) ning võrrelda tulemusi raamatupidamisandmetega. Vajadusel tuleb teha korrigeerimiskanded, et tagada nõuete ja kohustiste õige kajastamine.  

Tähelepanu tuleb pöörata lisade koostamisele, kus tuleb vajalikul määral selgitada rahaliste vahendite kasutamist, et tagada arusaadavus ja läbipaistvus ning ennetada võimalikke vaidlusi, aidata teha korteriühistu koosolekul paremaid otsuseid.

Mida te enda kogemuste põhjal arvate raamatupidajate tasemest?

Valdavalt on raamatupidamisteenuse pakkujad spetsialiseerunud kasumit taotlevatele äriühingutele ja võib juhtuda, et seetõttu püüavad rakendada samu reegleid korteriühistutele. Eelnevalt on välja toodud mõningad erisused korteriühistu raamatupidamise põhimõtetes ning samas võib öelda, et korteriühistu raamatupidamine on sotsiaalselt vastutusrikkam, sest raamatupidaja peab suutma anda vastuseid korteriomanikule tema raha kasutamise kohta.

Kas tundub, et kõik Eesti raamatupidajad on ühtlaselt teadlikult korteriühistute majandusaasta aruande koostamise eripäradest?

Raamatupidajate teadlikkuse hindamiseks korteriühistute majandusaasta aruande eripäradest oleks vaja läbi viia esindusliku valimiga uuring, milles uuritavad saavad võimaluse teadmisi presenteerida ja seejärel saab esitada tulemused.  

Majandusarvestuse eriala pakkuvad kutse- ja kõrgkoolid ei pruugi omada õppkavas ainet, mis käsitleks mittetulundusühingute raamatupidamise eripärasid, kuid raamatupidajatel on võimalik end ise mõningate eripäradega korteriühistu raamatupidamises kurssi viia. Vajalik on teadmine, et korteriühistud peavad lähtuma arvestuspõhimõtete valikul ja aruannete koostamisel vastavates Raamatupidamise Toimkonna juhendites 

RTJ 1 „Raamatupidamise aastaaruande koostamise üldpõhimõtted“;

RTJ 2 „Nõuded informatsiooni esitusviisile raamatupidamise aastaaruandes“;

RTJ 3 „Finantsinstrumendid“:

RTJ 5 „Materiaalsed ja immateriaalsed põhivarad“;

RTJ 10 „Tulu kajastamine“;

RTJ 12 „Sihtfinantseerimine“;

RTJ 15 „Lisades avalikustatav informatsioon“

kirjeldatud põhimõtetest, va juhtudel, kui RTJ-s 14 „Mittetulundusühingud ja sihtasutused“ on sätestatud teisiti.