Квартирное товарищество не реагирует: что делать, если проблема остается нерешенной?

Почти в каждом квартирном товариществе возникают ситуации, когда собственник квартиры сообщает правлению о проблеме, но ответа не получает. Иногда речь идет о мелочи, например, о перегоревшей лампочке в подъезде. Однако порой проблема может угрожать здоровью людей или имуществу — например, протекающая крыша, неисправная электросистема, плесень, сломанные перила или аварийное дерево.

В такой ситуации возникает закономерный вопрос: может ли правление просто хранить молчание и что может предпринять сам собственник квартиры?

Короткий ответ: правление не может игнорировать проблемы. Правление квартирного товарищества по закону обязано обеспечивать содержание общих частей дома и действовать в интересах собственников квартир. Если правление не выполняет свои обязанности, это не означает, что собственник должен мириться с проблемой.

Первый шаг — письменно уведомить правление

Если вы заметили проблему, сообщите о ней правлению в письменном виде. Проще всего отправить электронное письмо, но при необходимости можно воспользоваться и заказным письмом. Почему письменно? Потому что, если позже возникнет необходимость что-то доказать, вы сможете предъявить письменное обращение. Телефонный разговор или устную беседу впоследствии трудно подтвердить.

Пишите максимально конкретно:

• что произошло;

• где находится проблема;

• когда она была обнаружена;

• почему ее необходимо решить;

• каких действий вы ожидаете от правления.

Если возможно, приложите фотографии или видео.

Например:

«Первая ступень лестницы на первом этаже подъезда расшаталась и шатается, ее использование может привести к падению. Прошу организовать устранение дефекта в кратчайшие сроки и сообщить, когда будет проведен ремонт».

Письменное обращение очень важно, так как впоследствии можно будет доказать, что правление было осведомлено о проблеме, даже если что-то случится.

Если ответа нет

Закон, как правило, не устанавливает, что правление квартирного товарищества должно ответить, например, в течение пяти или десяти дней. В то же время правление обязано добросовестно выполнять свои обязанности, и в случае отсутствия ответа на запрос собственника квартиры закон предоставляет собственнику дальнейшие возможности.

Необходимость ответа на письмо собственника квартиры зависит от его содержания. Если речь идет, например, о запросе информации или желании ознакомиться с документами квартирного товарищества, на него необходимо ответить в течение четырех недель. Если правление не ответило на запрос в течение четырех недель со дня его подачи, у собственника квартиры возникает право обратиться в суд (ч. 3 ст. 45 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах)

Если возникла опасная ситуация

Не все проблемы терпят отлагательств.

Например:

• крыша протекает или в квартиру попадает дождевая вода;

• искрят электрические провода;

• лестница или балкон могут обрушиться;

• вход в дом стал опасным;

• в помещениях общего пользования чувствуется запах газа.

В таких случаях не стоит ограничиваться ожиданием ответа от правления.

В зависимости от ситуации необходимо:

• вызвать спасателей, если есть прямая угроза жизни или имуществу;

• сообщить сетевому предприятию в случае неисправности электросети или газоснабжения;

• вызвать скорую помощь или полицию, если того требует ситуация.

• или, по возможности, принять меры по уменьшению масштабов ущерба и предотвращению его распространения в опасной ситуации.

Защита жизни и здоровья людей всегда важнее, чем внутренняя бюрократия квартирного товарищества.

Судебное решение № 2-21-12405/44 гласит, что собственник квартиры, который видит ущерб и действует.. Если собственник квартиры (сособственник) правомерно совершил в отношении объекта долевой собственности действие, необходимое для его сохранения, то на основании ч. 1 ст. 37 Закона о квартирных товариществах (ч. 4 ст. 72 Закона о вещном праве) он имеет право требовать возмещения связанных с этим необходимых расходов от квартирного товарищества (других сособственников).

Действие в значении ч. 1 ст. 37 Закона о квартирных товариществах и ч. 4 ст. 72 Закона о вещном праве является необходимым для сохранения объекта долевой собственности, если соблюдены два кумулятивных условия: (1) существует непосредственная угроза возникновения или увеличения ущерба объекту долевой собственности и (2) выбранная мера является пропорциональной для устранения опасной ситуации. Угроза возникновения непосредственного ущерба существует тогда, когда без немедленного вмешательства состояние долевой собственности существенно ухудшилось бы до того, как принятие необходимых мер стало бы возможным в обычном порядке. Пропорциональными мерами по устранению опасной ситуации являются те, которые подходят и необходимы для предотвращения предстоящего повреждения объекта долевой собственности или увеличения уже возникшего ущерба, а также для обеспечения функционирования инженерных систем, необходимых для повседневного целевого использования здания. Обычно такие меры являются временными и неотложными, а их цель — предотвратить ущерб, угрожающий объекту долевой собственности, а не окончательно устранить первопричины опасной ситуации. (пп. 26–28)

Может ли собственник квартиры заказать ремонт самостоятельно?

Это зависит от ситуации.

Если речь идет о неизбежной аварии или ситуации непосредственной угрозы, как пояснялось в предыдущем абзаце, и связаться с правлением невозможно или оно не предпринимает действий, может возникнуть ситуация, когда для предотвращения большего ущерба необходимо быстрое вмешательство.

Однако если речь идет об общей части дома и нет прямой опасности, как правило, неразумно заказывать крупные ремонтные работы по собственной инициативе, а затем требовать от товарищества возмещения расходов.

Постановление Государственного суда по гражданскому делу № 2-21-12405, суд разъяснил, что даже в том случае, если часть здания, находящаяся в общем пользовании, находится в плохом состоянии, собственник квартиры не должен предпринимать ремонтные работы по собственной инициативе в надежде, что квартирное товарищество позже возместит эти расходы.

Привлекайте других собственников квартир

Если проблема касается всего дома, неразумно действовать в одиночку.

Поговорите с соседями. Если одна и та же проблема беспокоит нескольких собственников квартир, совместное обращение имеет значительно больший вес.

Также собственники квартир могут на установленных законом условиях требовать созыва общего собрания и внести проблему в повестку дня.

Вы имеете право на получение информации

Собственник квартиры не обязан мириться с тем, что правление просто хранит молчание.

Вы имеете право спросить:

• какие шаги предпринимаются для решения проблемы;

• когда запланировано начало работ;

• есть ли средства на проведение ремонта;

• заказана ли экспертиза или ценовое предложение.

Если правление необоснованно отказывается предоставлять информацию или вовсе не отвечает, это не соответствует принципам надлежащего управления, а в определенных случаях может рассматриваться как нарушение обязанностей правления.

§ 45 Закона о квартирных товариществах. Право собственника квартиры на получение информации (1) Собственник квартиры имеет право получать от правления информацию о деятельности квартирного товарищества и знакомиться с документами квартирного товарищества.

Когда стоит обращаться в суд?

Обращение в суд должно быть крайней мерой.

Перед этим стоит:

• связаться с правлением в письменном виде;

• отправить напоминание;

• привлечь других собственников квартир;

• поднять вопрос на общем собрании.

Если правление длительное время не выполняет свои обязанности, что приводит к ущербу или угрожает безопасности людей, может возникнуть необходимость защиты своих прав в судебном порядке.

В таком случае крайне важно сохранить всю переписку, фотографии, экспертные оценки и другие доказательства.

Помните!

• Всегда уведомляйте правление или управляющую компанию в письменном виде и сохраняйте переписку.

• Четко опишите проблему и по возможности приложите фотографии.

• В случае возникновения опасной ситуации при необходимости информируйте компетентные органы.

• Используйте свое право запрашивать информацию и знакомиться с документами квартирного товарищества.

• Обращайтесь в суд только тогда, когда другие возможности исчерпаны.

Комментарий редакции Kortermajaleht:
Данная статья подготовлена на основе информации, полученной от владельцев квартир. Нам неоднократно сообщали о ситуациях, когда в некоторых квартирных товариществах на вопросы, проблемы или запросы информации от жильцов не реагировали достаточно быстро или четко.

Цель нашего портала — поддерживать прозрачный обмен информацией и способствовать улучшению общения и сотрудничества между всеми участниками жизни многоквартирных домов.