KÜ juhatuse liikme vastutuskindlustus: miks seda Eestis üldiselt ei pakuta?

Korteriühistu juhatuse liikme ja kinnisvarahalduri tööga kaasneb hulk vastutust. Mis saab siis, kui juhatus on jätnud korraldamata tähtsa hanke, puruneb kaasomandis olev torustik ja tekitab korteris kahju või teeb haldusettevõte raamatupidamises vea, mille tõttu tekib ühistule rahaline kahju? Millised neist olukordadest on kindlustatavad ja millised jäävad ühistu või teenusepakkuja enda kanda?

Korteriühistu saab kindlustada nii hoonet ja selle osi kui ka oma vastutust kolmandatele isikutele tekitatud kahju eest. Juhatuse liikme ja kinnisvarahalduri vastutuse puhul on pilt aga mõnevõrra keerulisem.

Eesti Kindlustusseltside Liidu juhatuse liige Lauri Potsepp selgitab, et korteriühistu kõige tavapärasemad kindlustuslahendused on seotud hoone enda ning kolmandatele isikutele tekitatud kahjuga. „Korteriühistu saab kindlustada korteriomanike kaasomandis oleva hoone osa varakindlustusena. Sel juhul on kindlustatud kaasomandis olevad vundament, kelder, välisseinad, kandvad siseseinad, katus, tehnosüsteemid. Aga samuti rõdud, aknad, trepikodade sisustus jms.“

Lisaks varakindlustusele on võimalik kindlustada korteriühistu vastutust teistele tekitatud kahju eest. Näiteks, kui ühistu kinnistul olev puu kukub kellegi autole ja ühistu vastutab selle kahju eest, siis maksab kindlustus hüvitise. Sama ka näiteks juhul, kui ühistu vastutab hoones tekkinud veekahju eest ning kannatada saab korterite sisustus.

Üks sagedasemaid küsimusi on, kas korteriühistu tavapärane vastutuskindlustus kaitseb ka juhatuse liikmeid isiklikult. Siin tuleb teha oluline vahe.

If Kindlustuse vastutuskindlustuse tootejuhi Liis Sepa sõnul kaitseb tavapärane korteriühistu vastutuskindlustus eelkõige ühistut kui juriidilist isikut.

„Tavapärane korteriühistu vastutuskindlustus kaitseb peamiselt korteriühistut kui juriidilist isikut nõuete eest, mis tulenevad kaasomandis oleva hoone või territooriumi valdamisest ja haldamisest.“

Sellised nõuded võivad tekkida väga argistes olukordades. Näiteks võib katuselt langenud lumi või jää kahjustada autot, hooldamata kõnniteel võib jalakäija libiseda või kaasomandis oleva veetorustiku purunemise tõttu saada korter veekahju.

Juhatuse liikme enda tegevusest või otsustest tulenev vastutus on aga teistsugune risk. Selle jaoks on olemas eraldi juhatuse liikme vastutuskindlustus ehk D&O (Directors and Officers Liability Insurance). „Jah, põhimõtteliselt saab, kuid selleks on vaja eraldi juhatuse liikme vastutuskindlustust ehk D&O-d,“ ütleb Sepp.

If Kindlustus Eestis sellist toodet ei paku. Samas võib turul leiduda teisi lahendusi – näiteks teatud juhtudel teiste kindlustusandjate või kindlustusmaakleri kaudu.

Lauri Potsepa sõnul ei ole Eestis korteriühistu juhatuse vastutuskindlustus üldiselt laialt pakutav. „Üldiselt Eestis korteriühistu juhatuse vastutuskindlustust ei pakuta. Tegemist on kindlustusriskiga, mille pakkumiseks vajalik riskihindamine on suhteliselt kulukas. See viib kindlustusmakse suureks nii, et ühistu vaates ei pruugi sellise kindlustuse hankimine olla otstarbekas.“

See ei tähenda aga tingimata, et sellist riski poleks võimalik üldse kindlustada. Pigem on küsimus nõudluses ja hinnas. Kindlustusseltside liit usub, et Eestis on piisavalt kindlustuse pakkujaid ning kui on nõudlus, siis vastavat teenust ka osutatakse. Juhul, kui Eestis siiski vastavat kindlustusteenust korteriühistu juhatuse vastutuse katmiseks ei pakuta, on pigem põhjus selles, et riskile vastava hinna eest nõudlust ei ole.

Kinnisvarahaldur või haldusettevõte võib oma tegevusega seotud vastutust samuti kindlustada. Milline kindlustus sobib, sõltub aga sellest, milliseid teenuseid ettevõte tegelikult osutab.

Kui ettevõte tegeleb kinnisvara hooldamisega, võib kõne alla tulla kinnisvara hooldusettevõtte tegevuse vastutuskindlustus. Liis Sepp toob näite: „Näiteks võib muruniiduki alt lennanud kivi lõhkuda hoone ukseklaasi või kahjustada pargitud autot.“

Selline vastutuskindlustus võib üldjuhul katta ka kahjunõude hindamiseks ja tõrjumiseks vajalikke õigusabikulusid. See tähendab, et kulud võivad olla kaetud ka juhul, kui hiljem selgub, et ettevõtte vastu esitatud nõue oli põhjendamatu.

Kui haldusettevõte osutab aga näiteks raamatupidamisteenust, on tegemist teistsuguse riskiga. „Kui kinnisvarahaldusettevõte osutab korteriühistule raamatupidamisteenust, saab selle teenusega seotud riske kindlustada erialase tegevuse vastutuskindlustusega,“ ütles Sepp. Näiteks võib ettevõtte töötaja teha arvestusvea, mille tõttu tekib kliendile rahaline kahju. Sellisel juhul võib kindlustus kahju hüvitada, kui ettevõte vastutab selle eest seaduse alusel.

Kindlustuskaitse ei tähenda siiski, et kõik võimalikud kulud automaatselt hüvitatakse. Sepp rõhutab, et kindlustus ei kata näiteks tahtlikku rikkumist, lepingust tulenevat trahvi ega töö parandamise kulu.

Üldjuhul on kindlustusvõtjaks ja kindlustatuks ettevõte kui juriidiline isik ning kaitse võib hõlmata ka töötajate tööülesannete täitmisel põhjustatud kahju.

Kindlustusandja jaoks algab kõik riski hindamisest. Swedbanki kindlustuse valdkonnajuht Maria Lootsma sõnas, et korterelamu puhul vaadatakse näiteks hoone seisukorda ja seda, kui tõenäoline on kahju tekkimine. „Kui kortermaja on halvas seisus – näiteks lekkiv katus või amortiseerunud torustik –, siis kindlustusselts ei pruugi üldse kindlustust pakkuda, sest risk on väga suur,“ selgitab Lootsma.

“Kindlustus on mõeldud eelkõige ootamatute ja ettenägematute kahjude katmiseks, mitte juba olemasolevate probleemide lahendamiseks,” lisas Lootsma.

Kindlustusandja hindab muu hulgas seda, kui suur on võimaliku kahju tõenäosus ja kui kulukas võiks kahju olla. Selle põhjal kujunevad kindlustuskaitse tingimused, välistused ja kindlustusmakse. Korteriühistute puhul on kõige tavalisemalt kindlustatud hoone ise ning vastutus kolmandate isikute ees.

Samas leiavad kindlustusandjad, et just vastutuskindlustusele võiksid korteriühistud rohkem tähelepanu pöörata. „Soovitame korteriühistutel kindlasti rohkem mõelda vastutuskindlustuse sõlmimise peale ning arvutada läbi ka vajalik kindlustussumma,“ ütles Lootsma.

Tema sõnul on teadlikkus nii vastutuskindlustuse kui ka korterelamu kindlustamise olulisusest viimastel aastatel küll suurenenud, kuid kindlustuslepinguid tasub regulaarselt üle vaadata.

„Kindlasti on üldine soovitus kõigile korteriühistutele aeg-ajalt üle vaadata kehtivad kindlustuslepingud ning nendes olevad kindlustuskaitsed ja -summad, et need ei oleks ajale jalgu jäänud,“ soovitas Lootsma.

See on oluline ka seetõttu, et hoone väärtus, ehitusmaterjalide ja tööde hinnad ning võimalik kahju suurus võivad aastate jooksul muutuda. Aastaid tagasi sõlmitud leping ei pruugi seega enam pakkuda tänase olukorra jaoks piisavat kaitset.

Korteriühistu juhatusel tasub kindlustuse peale mõeldes esmalt eristada kolme asja: hoone kindlustamist, ühistu vastutuse kindlustamist ning juhatuse liikme võimalikku isiklikku vastutust.

Hoone varakindlustus kaitseb kaasomandis olevat hoonet ja selle osi. Ühistu vastutuskindlustus on mõeldud olukordadeks, kus ühistu vastutab kolmandale isikule tekitatud kahju eest. Juhatuse liikme vastutuse puhul tuleb aga otsida eraldi D&O-tüüpi lahendust.

Kinnisvarahalduri puhul sõltub sobiv kindlustus sellest, kas ettevõte tegeleb näiteks hoolduse, haldamise, raamatupidamise või mõne muu teenusega.

Enne lepingu sõlmimist tasub kindlustusandjalt või kindlustusmaaklerilt täpselt üle küsida, millised riskid on kaetud, millised on välistused, kui suur on kindlustussumma ja milline on omavastutus.

Kindlustus ei kaota vastutust ega kata kõiki võimalikke probleeme, kuid õige kaitse võib tähendada seda, et ootamatu ja suur kahjunõue ei jää täielikult korteriühistu, haldusettevõtte või mõnel juhul ka juhatuse liikme enda kanda.