Общее собрание собственников: Голосование

Общее собрание квартирного товарищества — это место, где принимаются важные для дома решения: от ремонтных работ до хозяйственного плана и кредитов. Однако на практике часто возникают вопросы: кто может голосовать, сколько голосов у кого есть и что произойдет, если на собрании было проголосовано неправильно?

Право голоса на общем собрании.

KrtS § 22 (1) На общем собрании собственников квартир каждая квартирная собственность дает один голос. Уставом квартирного товарищества может быть предусмотрено, что каждый собственник квартиры имеет один голос независимо от количества принадлежащих ему квартирных собственностей, или что количество голосов определяется размером доли совместной собственности на квартирную собственность.

1. В случае, если квартирная собственность по данным крепостной книги принадлежит одному лицу, и это лицо участвует в общем собрании собственников квартир, оно имеет один голос.  

2. Если квартирная собственность принадлежит двум или более лицам, то есть находится в совместной или общей собственности, собственники имеют в общей сложности один общий голос, который используется совместно по соглашению. (Уставом квартирного товарищества не может быть предусмотрено, что от одной квартирной собственности исходит отдельный голос для каждого общего или совместного собственника квартирной собственности. Дело № 2-24-6208)

3. Если собственником квартирной собственности является юридическое лицо, на собрании может голосовать член правления, указанный в коммерческом регистре, или уполномоченное им лицо.  

Собственники квартир могут принимать обычные решения, связанные с управлением домом, большинством голосов, если уставом не предусмотрены более строгие правила. Решения также могут быть приняты письменно без проведения общего собрания, но тогда необходимо соблюдать требования KrtS § 21, поскольку порядок письменной процедуры отличается от обычного общего собрания.

Когда решение считается принятым?

Количество голосов, необходимое для принятия решения, зависит от того, какой вопрос решается. По вопросам обычного управления объектом совместной собственности на квартирную собственность собственники квартир принимают решения на основании большинства голосов, если уставом квартирного товарищества не предусмотрены более строгие требования.  

Обычное управление по этим вопросам руководствуются пунктом 2 статьи 35 Закона о квартирной собственности, где перечислены действия, считающиеся частью обычного управления домом. К ним относятся, например:

• обычное обслуживание и ремонт общей собственности,  

• заключение договоров на оказание услуг через квартирное товарищество,  

• страхование здания в пределах восстановительной стоимости,  

• заключение договора страхования ответственности квартирного товарищества,  

• создание резервного капитала и ремонтного фонда,  

• получение кредита разумного размера (если его сумма не превышает сумму эксплуатационных расходов квартирного товарищества за предыдущий финансовый год),  

• заказ энергетического аудита или энергетического паспорта.

Квалифицированное большинство голосов. Для принятия некоторых решений недостаточно простого большинства голосов, требуется квалифицированное большинство. Это означает, что за решение должно проголосовать более половины всех голосов, и этим собственникам квартир должно принадлежать более половины долей общей собственности.

Такое большинство голосов требуется, например, если квартирное товарищество желает взять более крупный кредит или иное финансовое обязательство, превышающее сумму эксплуатационных расходов квартирного товарищества за предыдущий финансовый год. Это же требование применяется и к изменениям, связанным с модернизацией дома и повышением энергоэффективности, однако они не должны изменять целевое назначение квартир или необоснованно ущемлять интересы какого-либо собственника квартиры.  

Под модернизацией объекта общей собственности следует прежде всего понимать те нововведения, которые выходят за рамки обычного содержания и ремонта (пункт 1 части 2 статьи 35 Закона о квартирной собственности), но которые, с точки зрения разумного собственника квартиры, повышают рыночную привлекательность квартирной собственности, улучшают жилищные условия или позволяют более эффективно использовать ресурсы (Судебное решение 2-23-11510/54 пп. 28 и 29)

Соглашение собственников квартир. Пункт 1 статьи 38 Закона о квартирной собственности: Проведение более значительной перестройки, чем изменение, необходимое для поддержания строительного или иного объекта общей собственности, не может быть решено в рамках обычного управления, для этого требуется соглашение собственников квартир.

Устав. Решение об изменении устава считается принятым, если за него проголосовало более 2/3 членов или их представителей, участвовавших в общем собрании, и уставом не предусмотрено требование о большем большинстве голосов.

Выборы члена правления. Закон о некоммерческих объединениях, § 22, ч. 1¹  При избрании лица на общем собрании избранным считается кандидат, набравший больше голосов, чем другие, если уставом не установлено более высокого требования к количеству голосов. При равном распределении голосов проводится жеребьевка, если уставом не предусмотрено иное.

По вопросам, не включенным в повестку дня собрания, собравшиеся на собрание собственники квартир обычно не могут принимать обязывающие решения. Собственник квартиры должен иметь возможность заранее знать, что будет решаться. Однако, если в собрании участвуют все собственники квартир, то в повестку дня могут быть включены и новые вопросы для голосования.

Если на собрании квартирного товарищества голосование проводится неправильно (например, не соблюдаются права голоса, требования к большинству голосов или повестка дня), решение может быть недействительным или оспариваемым и не иметь юридической силы. В таком случае собственник квартиры может оспорить решение в суде, и в случае его отмены оно может утратить силу.

‍

Читайте также: Собрание КТ: Как созвать общее собрание квартирного товарищества

Подробнее: Организация общего собрания и правомочность принятия решений

‍

Если у квартирного товарищества или собственника квартиры возникают вопросы по поводу собраний, деятельности или других тем, связанных с товариществом, можно воспользоваться нашей платной услугой юридической помощи срочно профессиональную помощь.