Дороже всего строить там, где нет строителей

Потребность в реконструкции многоквартирных домов в Эстонии растет, но вместе с ней растут и строительные цены. При этом неразумно реновировать дом по частям, поскольку последствия одного непродуманного решения могут давать о себе знать еще долгие годы. 

По словам руководителя направления реконструкции Mapri Ehitus Мярта Мыйстуса, на здание нужно смотреть как на единое целое и в перспективе как минимум десяти-пятнадцати лет. «В строительстве есть хорошая поговорка: сегодня строить всегда дешевле, чем завтра. И это касается также реконструкции», — сказал Мыйстус.

На фото: руководитель направления реконструкции Mapri Ehitus Мярт Мыйстус

Рост строительных цен, по его словам, не является особенностью строительного сектора, а отражает более широкую экономическую ситуацию. На уровень цен влияют инфляция, доступность рабочей силы и материалов, а также периодический дефицит. Исключением стал кризис 2008 года, когда строительные цены действительно упали, но одновременно исчезла и большая часть спроса. «Строительные цены ничем не отличаются от остальной жизни: все мы связаны с инфляцией, периодическим дефицитом и прочим, и если цены растут, то дорожает и строительство», — пояснил он.

Что касается реконструкции, то, по мнению Мыйстуса, неразумно говорить об одной универсальной цене за квадратный метр. Стоимость фасада, крыши или любой другой части здания зависит как от планируемого решения, так и от состояния самого здания.

Еще важнее вопрос о том, вписывается ли конкретная работа в долгосрочный план реновации здания. «Мы не поддерживаем и не можем рекомендовать дорогостоящие "ремонтные работы", поскольку они не создают ценности для конечного пользователя», — сказал Мыйстус.

Проблема возникает тогда, когда здание реновируют поэтапно, но последующие этапы изначально не продумываются. В результате может оказаться, что часть уже выполненных работ придется переделывать или что прежнее решение препятствует выполнению следующего этапа.

Мыйстус приводит в пример ситуации, когда здание утеплено, но окна не вынесены в плоскость утеплителя, не созданы необходимые противопожарные зоны или вентиляция не работает должным образом.

«Выполнение отдельных непродуманных работ может привести к ситуации, когда при выполнении следующего этапа приходится частично переделывать уже сделанное, или же работа оказывается изначально выполненной неверно с учетом последующих задач», — рассказал он.

Поэтому квартирное товарищество перед заказом первой крупной работы должно оценить потребность в реновации всего здания на длительный период. «Если уж реновировать, то следует заранее продумать, что планируется сделать, например, в перспективе следующих 10–15 лет, и планировать работы исходя из этого», — подчеркнул Мыйстус.

По его словам, это означает и привлечение специалистов как можно раньше. Консультанты должны вместе с владельцами здания помочь составить план реновации и оценить примерную стоимость. «Если делать что-то просто так, может случиться, что многое будет сделано неправильно, и это повлечет за собой лишние расходы для жильцов», — отметил Мыйстус.

На фото: реновация многоквартирного дома по адресу Кулдне Коду 1 в Пярну

Не все многоквартирные дома можно привести в порядок только за счет банковского кредита

Значительная часть жителей Эстонии проживает в многоквартирных домах, техническое состояние и энергоэффективность которых требуют улучшения. Однако для многих товариществ вопрос заключается не в том, нуждается ли дом в реновации, а в том, как оплатить необходимые работы. «Чтобы сделать всё как следует, без поддержки, как правило, не обойтись», — отметил Мыйстус.

Особенно сложная ситуация складывается в регионах с низкой рыночной стоимостью квартир. Если стоимость реконструкции достигает, например, 1000 евро за квадратный метр площади квартиры, а в этом районе жилье продается примерно по 300 евро за квадратный метр, получение кредита становится затруднительным.

Тем не менее, проблема не означает, что реновацию можно откладывать бесконечно. «Поскольку речь идет о домах, где живут люди, а у зданий и их инженерных систем есть свой срок службы, в какой-то момент эти расходы придется понести, если есть желание продолжать жить в нормальных условиях», — сказал Мыйстус.

Строительство дорожает из-за нехватки рабочих рук

На итоговую стоимость реконструкции сильно влияет и местоположение. Причем дело не только в том, находится ли объект в большом или маленьком городе. «Дороже всего строить там, где нет строителей и куда накладно отправлять специалистов из других мест, например, на островах», — пояснил Мыйстус.

В случае с островами приходится учитывать нехватку местной рабочей силы, а также расходы на проживание и транспорт. Если строителей мало, затраты на оплату труда могут вырасти, к тому же приходится перевозить с материка на остров как бригаду, так и материалы.

По его оценке, в материковой части Эстонии региональные различия менее выражены. В то же время на цену квадратного метра может существенно влиять размер самого объекта. «Чем меньше дом, тем дороже обходится строительство в пересчете на квадратный метр», — подчеркнул Мыйстус.

По его словам, небольшие квартирные товарищества могут несколько оптимизировать расходы, сотрудничая с другими товариществами и заказывая работы совместно. Так можно разделить организационные и управленческие затраты.

Нечеткий проект означает более дорогое предложение

Быстро меняющиеся цены на строительство представляют риск и для генеральных подрядчиков. Если рост цен невозможно предвидеть в момент подачи предложения, это может повлиять на экономический баланс всего проекта. «Для генподрядчиков всегда существует риск, если цены растут быстро, а это не удалось предусмотреть и заложить в ценовое предложение для заказчика. Впрочем, мы стараемся просчитывать такие вещи», — сказал Мыйстус.

В конечном итоге за строительство платит заказчик, поэтому рост цен на ресурсы в первую очередь отражается на итоговой стоимости для него.

При составлении предложений Mapri Ehitus исходит из единых вводных данных, однако цена квадратного метра одной и той же работы на разных объектах может заметно отличаться. Причина кроется, в том числе, в общих и управленческих расходах объекта, логистике и сложности проекта. «Чем четче заказчик может разграничить ответственность в запросе, тем с меньшим риском мы можем представить свое предложение», — отметил Мыйстус.

Если техническое задание неясно, проект противоречив или границы ответственности не определены, подрядчик вынужден закладывать в цену более высокие риски. В конечном счете это отражается на стоимости.

Материал — не самое главное

В самых сложных проектах решающим фактором может стать качество сотрудничества. По словам Мыйстуса, Mapri Ehitus не стремится брать проекты, где организация строительных работ может оказаться неоправданно сложной — будь то из-за неясной исходной ситуации или проблем во взаимодействии с заказчиком и другими сторонами.

«Проведение строительных работ в домах, где живут люди, — это и без того непростая задача. Самое важное здесь — команда», — сказал Мыйстус.

Особенно важным он считает взаимодействие между заказчиком, генподрядчиком, консультантом и строительным надзором. Хорошее сотрудничество позволяет сэкономить время и деньги, а плохое может усложнить даже отлично подготовленный проект.

Хорошим примером Мыйстус считает 48-квартирный жилой дом в Хаапсалу. В ходе дополнительных исследований выяснилось, что состояние конструкций здания было значительно хуже, чем предполагалось изначально, и дом фактически находился в аварийном состоянии. В такой ситуации список проблем мог быстро стать очень длинным. Однако на объекте в Хаапсалу ситуацию помогло разрешить эффективное сотрудничество всех сторон.

«Поскольку взаимодействие между заказчиком, консультантом, строительным надзором и генеральным подрядчиком было налажено очень хорошо, обмен информацией происходил быстро, а все стороны были ориентированы на поиск решений, возникшие проблемы удалось оперативно устранить», — привел пример Мыйстус.

Иной опыт, по словам Мыйстуса, был получен при недавней реновации 24-квартирного дома, где сотрудничество со строительным надзором было более сложным. Получение ответов и принятие решений затягивались, а решение технических и бюрократических вопросов занимало больше времени.

Эти два примера, по его оценке, показывают, что результат строительного проекта определяется не только стоимостью материалов или рабочей силы. Огромное влияние оказывает и то, насколько быстро удается находить решения возникающих проблем.

«Если бы на объекте в Хаапсалу сотрудничество строилось таким же образом, решение тамошних проблем, вероятно, обошлось бы значительно дороже, заняло бы гораздо больше времени, а в худшем случае проект мог бы и вовсе остановиться», — подчеркнул Мыйстус.

На фото: реновированный многоквартирный дом в Хаапсалу

Реконструкция — это проект долгосрочного планирования

Реконструкция многоквартирного дома, по словам Мыйстуса, — это не череда отдельных работ, а долгосрочная инвестиция в здание и в дома людей. Рост цен на строительство означает, что необходимые работы в будущем вряд ли станут дешевле, но не менее важно избегать ситуации, когда поспешные решения делают последующие этапы работ более затратными.

Поэтому первым вопросом перед началом реновации должен быть не «сколько это стоит?», а «каким должен стать этот дом через десять или пятнадцать лет?».

Именно комплексный план, привлечение специалистов на правильном этапе и эффективное сотрудничество, по его словам, помогают избежать ситуации, когда кажущееся более дешевым решение через пару лет оборачивается большими расходами. «В строительном проекте качество взаимодействия сторон напрямую влияет как на стоимость работ и затраты времени, так и на конечный результат», — заключил Мыйстус.

‍