Kõige kallim on ehitada seal, kus ehitajaid ei ole

Eesti kortermajade rekonstrueerimise vajadus kasvab, kuid koos sellega kasvavad ka ehitushinnad. Samal ajal ei ole mõistlik renoveerida maja lihtsalt tööde kaupa, sest ühe läbimõtlemata otsuse tagajärgi võib olla näha veel aastaid hiljem. 

Mapri Ehituse rekonstrueerimise valdkonna juhi Märt Mõistuse sõnul tuleb hoonet vaadata tervikuna ja vähemalt kümne kuni viieteistkümne aasta perspektiivis. “Ehituses on hea ütlus, et täna on alati odavam ehitada kui homme. Ja see kehtib ka rekonstrueerimise kohta,“ ütles Mõistus.

Ehitushindade tõus ei ole tema sõnul ehitussektori eripära, vaid peegeldab laiemat majanduskeskkonda. Hinnataset mõjutavad inflatsioon, tööjõu ja materjalide kättesaadavus ning kohatine defitsiit. Erandiks oli 2008. aasta kriis, mil ehitushinnad küll langesid, kuid samal ajal kadus ka suur osa nõudlusest. “Ehitushinnad ei erine kuidagi muust elust: kõik oleme seotud inflatsiooni, kohatise defitsiidi ja muuga ning kui hinnad kallinevad, siis kallineb ka ehitus,“ selgitas ta.

Rekonstrueerimise puhul ei ole Mõistuse sõnul mõistlik rääkida ühest universaalsest ruutmeetrihinnast. Fassaadi, katuse või mõne muu hooneosa maksumus sõltub nii kavandatavast lahendusest kui ka olemasoleva hoone seisukorrast.

Veel olulisem on aga küsimus, kas konkreetne töö sobitub hoone pikemaajalisse renoveerimisplaani. “Me ei poolda ega saa soovitada kalleid “remonttöid“, kuna need ei loo lõppkasutajale väärtust,“ ütles Mõistus.

Probleem tekib siis, kui hoonet renoveeritakse etapiviisiliselt, kuid järgmisi etappe esialgu läbi ei mõelda. Nii võib juhtuda, et hiljem tuleb osa juba tehtud tööst ümber teha või selgub, et varasem lahendus takistab järgmise töö tegemist.

Mõistus toob näiteks olukorrad, kus hoone on küll soojustatud, kuid aknad on välja tõstmata, vajalikud tuletõkketsoonid rajamata või ventilatsioon ei tööta nõuetekohaselt.

“Üksikute läbimõtlemata tööde tegemine võib viia olukorrani, kus järgmise töö tegemisel on vaja osaliselt ringi teha ka juba tehtud töö või on see järgmist tööd arvesse võttes koguni valesti tehtud,“ rääkis ta.

Seetõttu peaks korteriühistu enne esimese suurema töö tellimist vaatama kogu hoone renoveerimise vajadust pikema perioodi jooksul. “Kui renoveerida, siis tuleks enne läbi mõelda, mida plaanitakse näiteks järgmise 10–15 aasta perspektiivis teha ning planeerida tööd sellest lähtuvalt,“ rõhutas Mõistus.

See tähendab tema sõnul ka spetsialistide kaasamist võimalikult varakult. Konsultandid peaksid koos hoone valdajaga aitama paika panna renoveerimise kava ja hinnangulised maksumused. “Niisama lihtsalt midagi ära tehes võib juhtuda, et tehakse väga palju valesti ja see toob elanikele kaasa asjatuid kulusid,“ sõnas Mõistus.

Kõiki kortermaju ei saa ainult pangalaenuga korda teha

Eestis elab suur osa inimesi kortermajades, mille tehniline seisukord ja energiakasutus vajavad parandamist. Paljude ühistute jaoks on aga küsimus mitte selles, kas maja vajab renoveerimist, vaid selles, kuidas vajalikud tööd kinni maksta. “Et asjad korralikult ära teha, kipub olema nii, et ilma toetusteta seda teha ei saa,“ ütles Mõistus.

Eriti keeruline on olukord piirkondades, kus korterite turuväärtus on madal. Kui rekonstrueerimise maksumus ulatub näiteks 1000 euroni korteri pinna ruutmeetri kohta, kuid piirkonnas müüakse kortereid umbes 300 euroga ruutmeetri eest, siis muutub laenu saamine keeruliseks.

Probleem ei tähenda siiski, et renoveerimist saaks lõputult edasi lükata. “Kuna aga tegu on inimeste kodudega ja hoonetel ning neis olevatel tehnosüsteemidel on eluiga, tuleb ühel hetkel need kulutused teha, kui tahta seal elamisväärselt edasi elada,“ lausus Mõistus.

Ehitamise teeb kalliks ehitajate puudus

Rekonstrueerimise lõpphinda mõjutab tugevalt ka asukoht. Seejuures ei ole küsimus ainult selles, kas objekt asub suures või väikeses linnas. “Kõige kallim on ehitada seal, kus pole ehitajaid ja kuhu ka eemalt tulnud ehitajate saatmine on kulukas, näiteks saartel,“ selgitas Mõistus.

Saarte puhul tuleb arvestada nii kohaliku tööjõu nappuse, majutuse kui ka transpordikuludega. Kui ehitajaid on vähe, võivad tööjõukulud tõusta ning lisaks tuleb mandrilt saarele transportida nii meeskonda kui ka materjale.

Mandri-Eestis on piirkondlikud erinevused tema hinnangul väiksemad. Samas võib ruutmeetrihinda mõjutada väga oluliselt objekti enda suurus. “Mida väiksem on maja, seda kallim on ehitus tervikuna ruutmeetri kohta,“ tõi Mõistus välja.

Väiksemad korteriühistud saavad kulusid tema sõnul siiski mõnevõrra optimeerida, kui teha koostööd teiste ühistutega ja hankida töid ühiselt. Nii on võimalik jagada organisatoorseid ja juhtimiskulusid.

Segane projekt tähendab kallimat pakkumist

Kiirelt muutuvad ehitushinnad kujutavad endast riski ka peatöövõtjatele. Kui hinnatõusu ei ole pakkumise tegemise hetkel võimalik ette näha, võib see mõjutada kogu projekti majanduslikku tasakaalu. “Ehituse peatöövõtjate jaoks on alati risk, kui hinnad kallinevad kiiresti ning seda ei ole suudetud ette näha ega tellijale hinnapakkumisse panna. Samas püüame neid asju ette näha,“ ütles Mõistus.

Lõppkokkuvõttes maksab ehituse eest tellija ning kõrgemad sisendhinnad mõjutavad seetõttu eelkõige tellijale kujunevat lõpphinda.

Mapri Ehitus lähtub pakkumiste koostamisel ühtsetest sisenditest, kuid sama töö ruutmeetrihind võib eri objektidel siiski märgatavalt erineda. Põhjuseks on muu hulgas objekti üld- ja juhtimiskulud, transport ning projekti keerukus. “Mida selgemalt suudab tellija päringus vastutuse piiritleda, seda väiksema riskiga saame meie pakkumise esitada,“ sõnas Mõistus.

Kui lähteülesanne on ebaselge, projekt vastuoluline või vastutuse piirid määratlemata, tuleb töövõtjal arvestada suurema riskiga. See kajastub lõpuks ka hinnas.

Materjal pole kõige tähtsam

Kõige keerulisemate projektide puhul võib määravaks saada hoopis koostöö kvaliteet. Mapri Ehitus ei soovi Mõistuse sõnul võtta projekte, kus ehitustegevuse korraldamine võib osutuda põhjendamatult keeruliseks – olgu põhjuseks ebaselge lähteolukord või keeruline koostöö tellija ja teiste osapooltega.

“Ehitustegevuse läbiviimine inimeste kodudes on niigi keerukas ettevõtmine. Kõige olulisem on siinkohal meeskond,“ ütles Mõistus.

Eriti tähtis on tema sõnul tellija, peatöövõtja, konsultandi ja omanikujärelevalve omavaheline koostöö. Hea koostöö võib säästa nii aega kui ka raha, halb koostöö võib aga isegi hästi ettevalmistatud projekti keeruliseks muuta.

Heaks näiteks peab Mõistus 48 korteriga kortermaja Haapsalus. Täiendavate uuringute käigus selgus, et hoone konstruktsioonide seisukord oli esialgu arvatust oluliselt halvem ning maja oli sisuliselt juba varisemisohtlik. Sellises olukorras oleks probleemide nimekiri võinud kiiresti muutuda väga pikaks. Haapsalu objektil aitas olukorda lahendada aga osapoolte toimiv koostöö.

“Kuna tellija, konsultandi, omanikujärelevalve ja peatöövõtja vaheline koostöö toimis väga hästi, infovahetus oli kiire ning kõik osapooled olid lahendustele orienteeritud, õnnestus tekkinud probleemid kiiresti lahendada,“ tõi Mõistus näite.

Teistsugune kogemus oli Mõistuse sõnul hiljuti lõpetatud 24 korteriga kortermaja renoveerimisel, kus koostöö omanikujärelevalvega oli keerulisem. Vastuste ja otsuste saamine venis ning tehniliste ja bürokraatlike küsimuste lahendamine võttis rohkem aega.

Need kaks näidet näitavad tema hinnangul, et ehitusprojekti tulemust ei määra üksnes see, kui palju maksavad materjalid või tööjõud. Väga suur mõju on ka sellel, kui kiiresti suudetakse probleemidele lahendused leida.

“Kui Haapsalu objektil oleks koostöö toimunud samal viisil, oleks sealsete probleemide lahendamine läinud tõenäoliselt oluliselt kallimaks, võtnud palju rohkem aega või halvimal juhul võinuks projekt üldse seiskuda,“ rõhutas Mõistus.

Rekonstrueerimine on pika plaani projekt

Kortermaja rekonstrueerimine ei ole Mõistuse sõnul üksikute tööde jada, vaid pikaajaline investeering hoonesse ja inimeste kodudesse. Ehitushindade tõus tähendab, et vajalikud tööd ei pruugi tulevikus odavamaks muutuda, kuid sama oluline on vältida olukorda, kus kiirustades tehtud otsused muudavad järgmised tööd kallimaks.

Seega ei peaks esimene küsimus enne renoveerimist olema “kui palju see maksab?”, vaid “milline peaks see maja olema kümne või viieteistkümne aasta pärast?“

Just terviklik plaan, õigel ajal kaasatud spetsialistid ja toimiv koostöö aitavad tema sõnul vältida olukorda, kus odavamana näiv lahendus osutub mõne aasta pärast hoopis kallimaks. “Ehitusprojektis mõjutab osapoolte koostöö kvaliteet väga otseselt nii tööde maksumust, ajakulu kui ka lõpptulemust,“ ütles Mõistus lõpetuseks.