Средства на обслуживание и ремонт квартирного товарищества не следует объединять в один фонд

Хотя на первый взгляд кажется логичным, что все средства, предназначенные для обслуживания и ремонта квартирного товарищества, должны находиться в одном месте, Sinufinants финансовый руководитель Аннамария Кивило этого не рекомендует. 

«С юридической и бухгалтерской точек зрения средства на обслуживание и ремонт не следует смешивать в одном фонде», — отметила Кивило в интервью изданию Kortermajaleht. Она пояснила: «Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах гласит, что квартировладельцы на основании хозяйственного плана вносят периодические предоплаты в соответствии со своей долей в общей долевой собственности, то есть все эти платежи изначально являются предоплатами для покрытия будущих расходов, а не общими деньгами товарищества».

Тот же закон устанавливает, что в хозяйственном плане должны быть отдельно выделены суммы взносов в ремонтный фонд, включая резервный капитал (ч. 1 п. 4 § 41 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах). Это означает, что на законодательном уровне ремонтный фонд является самостоятельным обязательным фондом.

Инструкция по бухгалтерскому учету RTJ 14 разделяет полученные от членов товарищества взносы на две категории: плата за обслуживание и прочие нецелевые взносы, а также плата за ремонт и прочие целевые взносы. 

Плата за ремонт может быть отражена в качестве дохода только после того, как конкретные ремонтные работы были выполнены; до этого момента данные средства числятся в балансе как отдельное целевое обязательство перед членами товарищества.

Исходя из этого, ответ таков: в счете для удобства владельца может быть указана общая сумма, но в бухгалтерском учете и хозяйственном плане компоненты фонда обслуживания и ремонтного фонда должны быть разделены, а не объединены в один общий фонд.

Аннамария Кивило привела четыре примера того, почему средства на ремонт и обслуживание следует держать раздельно. Во-первых, владелец видит, куда на самом деле уходят его деньги. Если в счете указана одна строка «150 €», но в расчетах четко разделено, какая часть из них идет на обслуживание, а какая — в ремонтный фонд, владелец может задать вопрос и получить конкретный ответ:

• плата за обслуживание: X €/м² — уборка, администрирование, текущее управление;

• ремонтный фонд: Y €/м² — накопленный остаток, например, 45 000 €.

Ремонтный фонд — это целевые накопления для проведения ремонтных работ в здании и более крупных работ по обслуживанию, а не общие средства на «обслуживание», которые можно использовать для оплаты любого счета.

Во-вторых, деньги на ремонт не расходуются незаметно на повседневные нужды. Если все средства находятся в одном фонде, на практике часто случается, что деньги ремонтного фонда постепенно уходят на оплату текущих счетов. В бухгалтерском учете поступления в ремонтный фонд должны отражаться как целевое обязательство в балансе до момента проведения ремонта.

В-третьих, это уменьшает количество споров и способствует справедливости между квартировладельцами. Квартировладелец имеет законное право получать информацию о финансовом состоянии товарищества и видеть, как используются его деньги (§ 45 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах). Если обслуживание и ремонт в бухгалтерском учете перемешаны, возникают типичные вопросы и напряженность:

• «Вы обещали копить в ремонтный фонд, где теперь эти деньги?»

• «Является ли этот расход обычным обслуживанием или внеплановым ремонтом, на который я вообще давал согласие?»

Если фонды разделены, правление может показать конкретные цифры: сколько было собрано, что было решено и какие суммы на какие работы были потрачены.

И в-четвертых, банк и покупатель видят реальное состояние дома. Оценивая финансовое положение многоквартирного дома, банки и профессионалы рынка недвижимости смотрят именно на то, существует ли ремонтный фонд и каков его размер — в расчете на квадратный метр и в общей сумме. Если ремонтный фонд и средства на обслуживание смешаны, на бумаге может показаться, что «с деньгами все хорошо», но при ближайшем рассмотрении выясняется, что деньги, собранные на ремонт, не выделены отдельно, а значит, их фактически не существует.

Раздельное хранение средств регулируется несколькими законами. Во-первых, Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах устанавливает, что все платежи являются предоплатами на основании хозяйственного плана (§ 40) и что в хозяйственном плане необходимо отдельно указывать размер взносов в ремонтный фонд (ч. 1 п. 4 § 41).

Во-вторых, Закон о бухгалтерском учете требует, чтобы отчетность давала правдивое и объективное представление (например, принципы § 4 и § 16). Это означает, что долгосрочные обязательства по ремонту не должны быть скрыты внутри общего фонда.

В-третьих, инструкция RTJ 14 Совета по бухгалтерскому учету разъясняет, как учитывать взносы, полученные от членов квартирного товарищества: 

• членские взносы, плата за обслуживание и прочие нецелевые платежи — то есть средства, предназначенные для покрытия текущих расходов (уборка, управление, общие расходы).

• ремонтный фонд и прочие целевые взносы — средства, собранные на ремонт конкретных объектов.

Кроме того, полученные от членов товарищества взносы должны быть отражены в отчете по видам: плата за обслуживание, плата за ремонт, прочие собранные взносы — это предполагает, что фонды должны быть разделены в учете.

Это делает бухгалтерский учет более прозрачным, поскольку владелец квартиры видит в отчетах, сколько денег собирается на повседневное управление, а сколько — на долгосрочный ремонт; ревизор и банк могут оценить, готов ли дом к ремонтным рискам; а правление получает четкий сигнал, если ремонтный фонд слишком мал или даже находится в дефиците.

Пять причин, почему фонд обслуживания и ремонтный фонд должны быть разделены. 

1. Ремонтный фонд — это не «общие деньги», а конкретное обязательство для будущих ремонтных работ.
   Закон и RTJ рассматривают плату за ремонт как целевые средства, которые можно признать доходом только тогда, когда фактически выполняется запланированный ремонт.

2. Смешивание денег на обслуживание и ремонт делает отчеты запутанными.
   Если все находится в одном фонде, никто не сможет понять, сколько собрано на покрытие ежедневных расходов, а сколько действительно отложено на ремонт.

3. Раздельные фонды защищают владельца квартиры от шоковых счетов.
   Если ремонтный фонд ведется отдельно и прозрачно, менее вероятно, что перед началом крупных работ возникнет ситуация: «Ой, денег нет, придется брать кредит или делать внеочередной крупный взнос».

4. Прозрачный ремонтный фонд повышает стоимость дома.
   Банк и потенциальный покупатель видят, что у дома есть надежный резерв на проведение крупных работ и хорошо управляемое товарищество.

5. Раздельный учет означает меньше споров и больше доверия.
   Когда каждый евро записан либо в строку обслуживания, либо в строку ремонта, правлению легко показать, что деньги используются именно так, как договорились собственники квартир.