Как привязанность эстонцев к месту жительства влияет на рынок недвижимости?

О реновации говорят много, но при этом редко упоминают, как ремонт дома может повлиять на рост цен и придется ли жильцам менять место жительства. В Стокгольме было проведено исследование, в котором изучалась именно эта ситуация, и его результаты показали, что людей не выселяют из их домов. В то же время это вызвало вопрос о том, какова ситуация в Эстонии.

Издание Kortermajaleht связалось с профессором Тартуского университета и членом Центра передового опыта в области энергоэффективности Тийтом Таммару, который входит в исследовательскую группу по изучению жилищных вопросов, чтобы узнать, как в Эстонии обстоят дела с привязанностью к месту жительства и как реновация влияет на решение людей переехать.  В стокгольмском исследовании искали ответ на вопрос, вынуждены ли люди с низким доходом покидать свои дома после реновации зданий из-за того, что расходы на жилье становятся им не по карману. «В научной литературе часто встречается утверждение, что в результате реновации происходит такое вытеснение», — отметил Таммару.

Основной результат исследования оказался несколько неожиданным: вынужденного оттока малообеспеченных семей не было выявлено ни за 5 лет до, ни через 5 лет после реновации. И это несмотря на то, что арендная плата из-за ремонта выросла. «Таким образом, нельзя сказать, что реновация обязательно вытесняет менее обеспеченных людей из их домов», — сказал профессор. 

Почему люди остаются на своем месте — это скорее вопрос интерпретации, так как напрямую в исследовании это не изучалось. Одной из причин может быть привязанность к месту жительства: люди хотят по возможности продолжать жить в своем доме. Даже менее обеспеченные семьи хотят жить в красивом и ухоженном доме и стараются найти способы справиться с ростом расходов.

Таммару отметил, что в Эстонии не проводилось исследований в том же ключе, чтобы выяснить, меняется ли состав жильцов непосредственно до или после реновации дома и вынуждена ли какая-либо группа жильцов съезжать из-за ремонта. «Однако мы сравнивали, какие люди живут в новых, старых отремонтированных и старых неотремонтированных домах. Это дает представление о том, как разные типы жилья связаны с социальным и национальным составом жителей, но не показывает напрямую, стала ли сама реновация причиной чьего-либо отъезда», — пояснил он. 

На примере Эстонии видно, что в неотремонтированных домах немного больше людей другой национальности и семей с низким доходом, чем в среднем. В новых домах, напротив, преобладают более молодые и обеспеченные люди, а также эстонцы. Старые отремонтированные дома занимают промежуточное положение: в них люди разных национальностей и с разным социальным бэкграундом живут вместе несколько чаще. Это указывает на то, что реновация при поддержке государства может помочь сохранить существующее разнообразие жителей, в то время как в новостройках концентрируется население с более однородным социальным и национальным фоном.

Цена реновации для эстонцев

Высокую стоимость реновации часто называют главным препятствием, из-за которого здания не обновляют. Реновацию нередко обосновывают тем, что она снижает расходы на отопление. Счета за тепло действительно могут стать меньше, но к текущим расходам добавляется выплата кредита, взятого на ремонт. Поэтому ежемесячные расходы жильца в первые годы могут в итоге даже вырасти. Таким образом, обоснование реновации только лишь экономией затрат вводит в заблуждение и вызывает у людей сопротивление. «Основным аргументом все же должно быть то, что дом и его конструкции нуждаются в модернизации, а также в улучшении среды обитания и качества жизни. Иначе с панельными домами случится то же, что в советское время с деревянными: их запустили до безнадежного состояния, и все, кто хоть как-то мог, старались уехать из таких районов», — напомнил Таммару.

Важный аспект заключается и в том, что в Эстонии решения о реновации принимаются и субсидии запрашиваются через квартирные товарищества, но доходы жильцов одного дома могут сильно различаться. Один и тот же кредитный платеж для одной семьи может быть посильным, а для другой — стать серьезным бременем. Поэтому стоит рассмотреть, помогла бы временная компенсация расходов на реновацию домохозяйствам с самым низким доходом — например, семьям, входящим в два нижних дециля по уровню дохода. Поддержка должна быть четко адресной и временной, поскольку затраты на реновацию фиксируются в момент ее проведения, а выгода формируется со временем. Например, цены на строительство постоянно растут, и поэтому всегда кажется, что правильнее было бы сделать ремонт 5 лет назад. «Только эта мысль актуальна в любой момент времени, и сегодняшнее решение о реновации через 5 лет будет казаться очень правильным», — считает он.

Снижение расходов на отопление помогает покрыть затраты, но поначалу может не полностью компенсировать кредитный платеж. В то же время доходы, включая пенсии, и цены на энергию со временем растут, из-за чего платеж за реновацию становится относительно все меньшей частью семейного бюджета, и наоборот — достигнутая экономия с каждым годом становится все более значимой. Поэтому именно в первые годы после реновации семьям с низким доходом приходится тяжелее всего, и такая первоначальная финансовая поддержка помогла бы процессу. Например, если сейчас правительство решило, что товарищества получат субсидию в размере 20% в 2027 и 2028 годах, то стоит рассмотреть вариант, при котором товарищества получают 18–19%, а 1–2% направляются напрямую самым бедным семьям.

Ситуация в сельской местности

В сельской местности часто случается, что реновация дома стоит дороже, чем его рыночная цена. Однако для владельца это не обязательно главная проблема, ведь люди ремонтируют свой дом прежде всего для того, чтобы жить в нем самим. Чтобы дом был теплым, безопасным и удобным, а не обязательно для того, чтобы окупить инвестиции при продаже. Главное препятствие — доступность кредита. Низкая рыночная стоимость дома в сельской местности может затруднить получение кредита, даже если владелец способен оплачивать взносы. «Поэтому частные дома в сельской местности требуют особых решений, и государству следует обратить внимание на то, как сделать кредиты на реновацию более доступными для их владельцев. В исследовании домовладельцев сельской местности в качестве основных препятствий были названы нехватка денег и недостаточная кредитоспособность», — обозначил проблему Таммару.

Привязанность к месту жительства — это не только эмоциональная привязанность. Для человека могут быть важны знакомый район, близкие люди, привычные услуги и дом, где прошло детство. Исследование, основанное на эстонских данных, показывает, что место жительства взрослых во многом связано с условиями их детства и образом жизни родителей. Это указывает на поколенческую преемственность в выборе места жительства и жилья, но не измеряет напрямую, насколько сильна эмоциональная любовь эстонцев к родному месту.

«Поэтому к интерпретации того, почему люди остаются на месте, нужно подходить осторожно: кто-то остается, потому что хочет; кто-то остается, потому что у него нет реалистичной возможности уехать. Со стороны эти ситуации могут выглядеть одинаково», — сказал он.

Привязанность можно использовать в маркетинге

Тийт Таммару не хочет приписывать девелоперам или маклерам в целом цель использовать привязанность людей к месту жительства в корыстных целях. Но привязанность людей к своему району можно использовать в маркетинге. Домовладелец может быть готов платить больше, чтобы остаться в знакомом районе, рядом со школой детей или своей сетью поддержки. Однако в случае реновации долгожитель может оказаться в уязвимом положении, если ему предъявляют высокие расходы или необходимость переезда без четкой информации, графика и возможных альтернатив.

При ответственном развитии у жителя должна быть понятная информация о том, что именно меняется, каковы расходы и как эти решения повлияют на его повседневную жизнь. «Привязанность к месту жительства не должна заменять содержательное вовлечение или давать повод предполагать, что человек останется на месте любой ценой», — заявил он.

Опросы могут показать, как люди оценивают свое место жительства, а данные регистров — кто и куда переезжает. «Они не всегда говорят о том, хотел ли человек остаться на месте или у него просто не было возможности уехать», — пояснил Таммару. 

Эстонские исследования дают основания говорить о том, что люди ценят свое место жительства, при переезде выбирают похожие районы, а выбор жилья детьми часто схож с выбором их родителей и условиями, в которых они выросли. «Например, у нас готовится к публикации интересное исследование, которое показывает, что люди, переезжающие в Таллинн или Харьюмаа из других регионов Эстонии, часто выбирают тип жилья, похожий на их прежний дом. Выходцы из многоквартирных домов часто селятся в многоквартирных домах, а те, кто жил в небольших частных домах, ищут жилье в небольших частных домах. Таким образом, привычная среда и образ жизни могут быть одной из основ привязанности к месту жительства», — рассказал профессор.

Девелопмент недвижимости

Одной из самых больших проблем эстонского девелопмента недвижимости является медленный темп реновации жилого фонда. Многие панельные дома из-за этого остаются в плохом состоянии, и люди, у которых есть больше возможностей, предпочитают искать жилье в новых домах. Так углубляется разрыв между реновированными и нереновированными жилыми районами: одни становятся все более предпочтительными местами для жизни, а из других люди стараются уехать при первой возможности. Я вижу это и во время городских экскурсий со студентами в Таллинне и Тарту. «Когда в конце экскурсии мы обсуждаем, где бы они хотели жить, они обычно не выбирают районы с нереновированными панельными домами. Это не репрезентативный опрос, но он показывает, что репутация этих районов и качество жилой среды влияют на предпочтения людей», — отметил Таммару.

Необходимо в кратчайшие сроки создать стабильное и предсказуемое финансирование для реновации жилых домов и оказывать адресную поддержку тем домохозяйствам, которые не в состоянии оплатить свою долю расходов. Также при реновации следует учитывать разное положение жильцов и привлекать их к процессу на ранних этапах. В новых проектах жилищное строительство, общественный транспорт, школы и другие услуги должны планироваться комплексно, а не по отдельности. 

«Меньше всего терпит отлагательств решение вопросов реальной доступности жилья и состояния старого жилого фонда: чем дольше откладывать проблемы, тем дороже обойдется ремонт и тем значительнее станут региональные различия», — подчеркнул Таммару.

Некоторые дополнительные удобства и представительские решения могут подождать, если основные конструкции здания, отопление, вентиляция или доступность требуют первоочередного внимания. 

Жилье слишком часто рассматривается преимущественно как рыночный товар. Разумеется, рынок жилья должен функционировать на рыночных принципах, но дом — это нечто большее, чем товар, который покупают, продают и сдают в аренду. Дом — это место, где люди строят свою жизнь и растят детей, и доступность жилья связана с другими общественными процессами. Например, если молодежь не может найти подходящее жилье или вынуждена жить в очень маленьких квартирах, это может повлиять на создание семьи и рождение детей. 

Связи между жилищными проблемами и низкой рождаемостью уделяется все больше внимания и в других странах мира. «Жилье, безусловно, не единственный фактор, влияющий на рождаемость, но это одна из причин, почему сферу жилья нужно рассматривать шире, чем просто через призму рыночного мышления», — заключил Тийт Таммару.