Kuidas eestlaste elukohatruudus mõjutab kinnisvaraturgu?

Renoveerimisest räägitakse palju, kuid selle puhul ei mainita, kuidas remondi teinud majas võivad hinnad ülesse minna ning kas inimesed peavad elukohta muutma. Stockholmis tehti uuring, kus just seda sama olukorda uuriti ja sealsed tulemused inimesi kodudest välja ei aja. Samal ajal tekitas see küsimuse, kuidas on olukord Eestis.

Kortermajaleht võttis ühendust Tartu Ülikooli professori ning Energiatõhususe tippkeskuse liikme Tiit Tammaruga, kes kuulub eluasemeuuringute uurimisrühma, et kuidas on Eestis elukohatruudusega ning kuidas renoveerimine mõjutab inimeste otsust oma elukohta muuta.  Stockholmi uuringus otsiti vastust küsimusele, kas väiksema sissetulekuga inimesed on pärast hoonete renoveerimist sunnitud kodust lahkuma, sest eluasemekulud käivad neile üle jõu. “Sageli tuuakse teaduskirjanduses ka väide, et renoveerimise tulemusel selline tõrjumine tekib,” sõnas Tammaru.

Uuringu põhitulemus oli mõnevõrra üllatav ehk et sellist sunnitud vaesemate perede lahkumist ei leitud, ei 5 aastat enne ega pärast renoveerimist. Seda vaatamata asjaolule, et üürihinnad kasvasid renoveerimise tõttu. “Seega ei saa öelda, et renoveerimine tõrjub tingimata vaesemaid inimesi kodust välja,” sõnas professor. 

Miks inimesed jäävad oma elukohta, on pigem tõlgendus, sest seda uuringus otseselt ei uuritud. Üheks põhjuseks võib olla elukohatruudus: inimesed tahavad võimaluse korral oma kodus edasi elada. Ka vähem jõukad pered tahavad elada ilusas ja korras kodus ning püüavad leida lahendusi, kuidas kulude kasvuga toime tulla.

Tammaru sõnas, et Eestis ei ole uuritud päris samal viisil, kas vahetult enne või pärast maja renoveerimist muutub selle elanike koosseis ja kas mõni elanikerühm on renoveerimise tõttu sunnitud välja kolima. “Küll aga oleme võrrelnud, millised inimesed elavad uutes, vanades renoveeritud ja vanades renoveerimata majades. See annab pildi sellest, kuidas eri tüüpi elamud seostuvad elanike sotsiaalse ja rahvusliku koosseisuga, kuid ei näita otseselt, kas renoveerimine ise põhjustas kellegi lahkumise,” rääkis ta. 

Eesti näitel on renoveerimata majades keskmisest veidi rohkem muust rahvusest inimesi ja väiksema sissetulekuga peresid. Uutes majades on seevastu üleesindatud nooremad ja jõukamad inimesed ning eestlased. Vanad renoveeritud majad jäävad nende kahe rühma vahele: neis elab eri rahvusest ja erineva sotsiaalse taustaga inimesi mõnevõrra rohkem koos. See viitab, et avaliku toetusega renoveerimine võib aidata säilitada olemasolevat elanike mitmekesisust, samal ajal kui uuselamutes koondub kindlama sotsiaalse ja rahvusliku taustaga elanikkond.

Renoveerimise hind eestlastele

Renoveerimise kõrget hinda nimetatakse sageli peamise takistusena, miks hooneid ei renoveerita. Renoveerimist põhjendatakse tihti sellega, et see vähendab küttekulusid. Küttearve võib küll väiksemaks jääda, kuid renoveerimiseks võetud laenu tagasimakse lisandub senistele kuludele. Seetõttu võivad elaniku igakuised eluasemekulud esimestel aastatel kokkuvõttes hoopis suureneda. Seega on kuludele rõhuv renoveerimise põhjendamine eksitav ning see tekitab inimestes vastuseisu. “Põhiline argument peaks olema siiski see, et maja ja selle konstruktsioonid vajavad kaasajastamist ning samuti paranevat elukeskkonda ja kvaliteeti. Muidu juhtub paneelmajadega nii nagu nõukogude ajal puumajadega, mis lasti lootusetult käest ära ja kõik, kes vähegi said, püüdsid neist piirkondadest lahkuda,” meenutas Tammaru.

Oluline tahk on ka see, et Eestis tehakse renoveerimisotsuseid ja taotletakse toetusi korteriühistu kaudu, kuid ühe maja elanike sissetulekud võivad olla väga erinevad. Sama laenumakse võib ühele perele olla jõukohane, teisele aga tõsine koorem. Seepärast võiks kaaluda, kas renoveerimiskulude ajutine hüvitamine aitaks kõige väiksema sissetulekuga leibkondi — näiteks kahte madalaimasse tuludetsiili kuuluvaid peresid. Toetus võiks olla väga selgelt vajaduspõhine ja ajutine, sest renoveerimiskulu lukustub renoveerimise hetkel, samal ajal kui kasu kujuneb aja jooksul. Näiteks ehitushinnad kasvavad kogu aeg ja nii tundub kogu aeg, et õige oli renoveerida 5 aastat tagasi. “Ainult, et see mõte kehtib igal ajahetkel ning tänane renoveerimise otsus tundub 5 aasta pärast väga õige,” leidis ta.

Küttekulude vähenemine aitab kulusid katta, kuid ei pruugi alguses laenumakset täielikult tasakaalustada. Samas sissetulekud, sh pensionid, ja energiahinnad aja jooksul kasvavad, mistõttu muutub renoveerimise makse suhteliselt järjest väiksemaks pere eelarves ning vastupidi, saavutatud sääst muutub iga aastaga järjest olulisemaks. Seetõttu on just esimestel aastatel pärast renoveerimist väiksema sissetulekuga peredel kõige raskem ning renoveerimisele aitaks kaasa selline esialgne rahaline tugi. Näiteks kui praegu on valitsus otsustanud, et ühistud saavad aastatel 2027 ja 2028 toetust 20%, siis on kaalumist vääriv variant, et ühistud saavad toetust 18–19% ning 1–2% läheb otse kõige vaesematele peredele.

Olukord maapiirkonnas

Maapiirkondades tuleb sageli ette, et maja renoveerimine maksab rohkem kui selle turuhind. See ei pruugi aga omaniku jaoks olla peamine probleem, sest inimesed renoveerivad oma maja eelkõige selleks, et seal ise elada. Et kodu oleks soe, turvaline ja mugav, mitte tingimata selleks, et investeering müües tagasi teenida. Peamine takistus on pigem laenu kättesaadavus. Maapiirkonna maja madal turuväärtus võib raskendada laenu saamist ka siis, kui omanik suudaks laenumakseid tasuda. “Seetõttu vajavad maapiirkondade eramud omaette lahendusi ning riigil tuleks pöörata tähelepanu sellele, kuidas teha renoveerimislaenud nende omanikele kättesaadavamaks. Maapiirkonna majaomanike uuringus nimetati peamiste takistustena rahapuudust ja ebapiisavat laenuvõimekust,” tõi Tammaru probleemi välja.

Elukohatruudus ei tähenda ainult emotsionaalset kiindumust. Inimese jaoks võivad olla olulised tuttav naabruskond, lähedased, harjumuspärased teenused ja lapsepõlvekodu. Eesti andmetel põhinev uuring näitab, et täiskasvanute hilisem elukoht on seotud nende lapsepõlve elukeskkonna ja vanemate elukäiguga. See viitab elukoha ja eluasemevalikute põlvkondlikule järjepidevusele, kuid ei mõõda otseselt seda, kui tugev on eestlaste emotsionaalne kodukoha-armastus.

“Seepärast tuleb paigale jäämist tõlgendada ettevaatlikult: mõni jääb, sest tahab; mõni jääb, sest tal pole realistlikku võimalust lahkuda. Need olukorrad võivad väljastpoolt paista ühesugused,” sõnas ta.

Kiindumust saab turunduses kasutada

Tiit Tammaru ei taha omistada kinnisvara arendajatele või maakleritele üldiselt eesmärki, et nad kasutavad elukohatruudust inimeste juures ära. Aga inimeste kiindumust oma piirkonda saab turunduses ära kasutada. Koduomanik võib olla valmis maksma rohkem, et jääda tuttavasse piirkonda, laste kooli või tugivõrgustiku lähedale. Renoveerimise korral võib aga pikaajaline elanik olla haavatav, kui talle esitatakse suuri kulusid või kolimise vajadust ilma selge info, ajakava ja võimalike alternatiivideta.

Vastutustundliku arenduse puhul peab elanikul olema arusaadav teave selle kohta, mida muudetakse, millised on kulud ja kuidas lahendused tema igapäevaelu mõjutavad. “Elukohatruudus ei tohiks asendada sisulist kaasamist ega anda põhjust eeldada, et inimene jääb iga hinna eest paigale,” väitis ta.

Küsitlused võivad näidata, kuidas inimesed oma kodukohta hindavad, registriandmed aga seda, kes kolib ja kuhu. “Need ei ütle alati, kas inimene soovis paigale jääda või tal puudus võimalus lahkuda,” selgitas Tammaru. 

Eesti uuringud annavad alust rääkida sellest, et oma elukohta hinnatakse, kolides asutakse elama sarnases piirkonnas, laste elukohavalikud on sarnased vanematele ja lapsepõlve elukeskkonnale. “Meil on valmimas näiteks põnev uuring näitab, et mujalt Eestist Tallinna või Harjumaale kolivad inimesed valivad sageli oma varasema koduga sarnase eluasemetüübi. Kortermajast tulijad asuvad sageli elama kortermajja, väiksemast eramajast tulijad aga otsivad elukohta väiksemas eramajas. Tuttav elukeskkond ja eluviis võivad seega olla üks elukohatruuduse alus,” rääks professor.

Kinnisvara arendamine

Üks Eesti kinnisvaraarenduse suurimaid murekohti on elamufondi renoveerimise aeglane tempo. Paljud paneelmajad jäävad seetõttu halba seisukorda ning inimesed, kellel on rohkem võimalusi, otsivad kodu pigem uutes majades. Nii süveneb erinevus renoveeritud ja renoveerimata elamupiirkondade vahel: ühtedest saavad järjest eelistatumad elukohad, teistest püütakse võimaluse korral lahkuda. Seda näen ka tudengitega Tallinnas ja Tartus linnaekskursioone tehes. “Kui räägime ekskursiooni lõpus, kus nad tahaksid elada, ei vali nad tavaliselt renoveerimata paneelmajade piirkondi. See pole esinduslik küsitlusuuring, kuid näitab, et nende piirkondade maine ja elukeskkonna kvaliteet mõjutavad inimeste eluaseme-eelistusi,” sõnas Tammaru.

Kiiresti tuleks luua stabiilne ja etteaimatav rahastus elamute renoveerimiseks ning toetada eraldi neid leibkondi, kes ei suuda oma osa tasuda. Samuti tuleb renoveerimisel võtta arvesse majaelanike erinevat olukorda ja kaasata neid varakult. Uute arenduste puhul tuleb elamuehitust, ühistransporti, koole ja muid teenuseid planeerida koos, mitte üksteisest eraldi. 

“Kõige vähem kannatab aga edasilükkamist eluaseme tegeliku taskukohasuse ja vana elamufondi seisukorra lahendamine: mida kauem probleeme edasi lükata, seda kallimaks läheb remont ja seda suuremaks muutuvad piirkondlikud erinevused,” rõhutas Tammaru.

Oodata võivad mõned lisamugavused ja esinduslikud lahendused, kui hoone põhikonstruktsioonid, küte, ventilatsioon või ligipääsetavus vajavad esmalt tööd. 

Eluaset on käsitletud liiga sageli peamiselt turukaubana. Loomulikult, eluasemeturg peab toimima turupõhiselt, kuid kodu on midagi enamat kui kaup, mida ostetakse ja müüakse ja üüritakse. Kodu on koht, kus inimesed loovad oma elu ja kasvatavad lapsi, ning eluaseme kättesaadavus on seotud ka teiste ühiskondlike protsessidega. Näiteks kui noortel pole võimalik leida endale sobivat kodu või nad peavad jääma elama väga väikestesse korteritesse, võib see mõjutada pere loomist ja laste saamist. 

Eluasemeprobleemide ja madala sündimuse seosele pööratakse üha rohkem tähelepanu ka mujal maailmas. “Eluase ei ole kindlasti ainus sündimust mõjutav tegur, kuid see on üks põhjus, miks eluasemevaldkonda tuleb mõtestada avaramalt kui üksnes turupõhise mõtlemise kaudu,” ütles Tiit Tammaru viimaks.