Renoveerimislaen võib mõjutada korteri müügihinda nii positiivselt kui negatiivselt

Kortermaja remondiks võetud renoveerimislaen on investeering tulevikku, millega muudetakse maja energiasäästlikumaks ja elanikele paremaks elupaigaks. Samas võib see mõjutada ka korterite hinda, nii tõusu kui languse suunas.

Kortermajaleht küsis selle kohta lähemalt SEB-st ning olukorda selgitas äriklientide osakonna kliendihaldur Andres Angerjärv.

Kui korter müüakse majas, millel on renoveerimislaen, kas endine omanik peab laenu edasi maksma või läheb kohustus uuele omanikule?

Korteriühistu liikmeks olemine on seotud korteriomandi omandiõigusega. Kui korter müüakse, saab ostjast uus korteriühistu liige ning ta hakkab vastutama ka korteriühistu varem võetud kohustuste eest. Reeglina tasub müüja korteriühistule makseid kuni notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimiseni. Müüja ühistu liikmelisus lõpeb korteriomandi müügiga.

Kuidas uut omanikku renoveerimislaenu ja muude kulude kohta informeeritakse? Kas ostja võib ostust loobuda?

Korteri müüja kohustus on anda ostjale täielik ja oluline info korteriomandiga seotud kohustuste kohta. Korteriühistu renoveerimislaenuga kaasnev remondifondi makse on taoline oluline info, sest see mõjutab ostja igakuiseid kulusid. Samas on ka ostjal hoolsuskohustus uurida enne tehingut, millised kulud korteriomandi ülalpidamisega kaasnevad. Kui ostjale esitatud info tema ootustele või võimalustele ei vasta, on tal võimalik ostust loobuda enne lepingu sõlmimist.

Kas uus omanik võib hiljem väita, et teda ei teavitatud renoveerimislaenust?

Teoreetiliselt võib selline vaidlus müüja ja ostja vahel tekkida, kuid see ei vabasta uut omanikku kohustusest tasuda korteriühistule kehtestatud makseid, sealhulgas renoveerimislaenu teenindamiseks kogutavaid remondifondi makseid. Praktikas käsitletakse selliseid kohustusi tavaliselt notariaalse müügilepingu sõlmimise käigus.

Kas renoveerimislaen mõjutab korteri müügihinda?

Renoveerimislaen võib korteri hinda mõjutada nii positiivselt kui ka negatiivselt. Ühelt poolt võib renoveeritud maja tõsta korteri väärtust, sest paraneb hoone seisukord, energiatõhusus ja elukeskkond. Teiselt poolt vaatavad ostjad üha tähelepanelikumalt igakuiseid püsikulusid ning suurem remondifondi makse võib ostuotsust mõjutada. Müügihinna kujunemisel jäävad siiski määravaks korteri ja maja seisukord, asukoht ning piirkonna kinnisvaraturu nõudlus ja pakkumine.

Kas on juhtumeid, kus korter müüakse odavamalt, sest laenukoormus on suur?

Korteri müügihind kujuneb turul nõudluse ja pakkumise tulemusel ning korteriühistu laenukoormus võib olla üks hinda mõjutavatest teguritest. Kui renoveerimislaenuga kaasnev igakuine makse on mõnele omanikule või ostjale liiga suur, võib see mõjutada nii müügihuvi kui ka hinnaläbirääkimisi. Samas tuleb arvestada, et renoveerimise eesmärk on tavaliselt parandada hoone seisukorda, vähendada energiakulusid ja pikendada maja eluiga, mistõttu võib mõju olla tervikuna ka positiivne.

Kas ühistu peab ostjale või notarile laenujäägi kohta infot andma?

Korteriühistu juhatus või haldaja ei osale tavaliselt notariaalse müügitehingu sõlmimisel. Seetõttu liigub info korteriühistu kohustuste kohta enamasti müüja kaudu. Müüja peaks vajadusel küsima korteriühistult või haldajalt info ja tõendi korteriomandiga seotud kohustuste, sealhulgas renoveerimislaenu jäägi ja igakuiste maksete kohta.

Mis juhtub, kui korteriomanikul on lisaks oma kodulaen ja korteriühistul renoveerimislaen?

See on tavapärane olukord. Korteriühistu renoveerimislaen ei ole iseenesest takistuseks kodulaenu väljastamisel. Kodulaenu tagatiseks seatakse hüpoteek soetatavale korteriomandile, samal ajal kui korteriühistu renoveerimislaenu teenindatakse korteriühistu liikmete maksete kaudu. Kui korteriühistu üldkoosolek on laenu võtmise ja remondifondi kogumise otsustanud, on see otsus kohustuslik ka neile liikmetele, kes hääletasid vastu või koosolekul ei osalenud.

Kas pank arvestab kodulaenu andmisel ka ühistu renoveerimislaenu mõju igakuistele kuludele?

Kodulaenu taotlemisel hindab pank kliendi maksevõimet ja võimet laenu teenindada. Selleks arvestatakse kliendi sissetulekuid, olemasolevaid kohustusi ja igakuiseid kulusid. Elamiskuludega arvestatakse panga riskihindamises üldise puhvriga, kuid klient peab laenutaotluses esitama oma kulude kohta korrektsed andmed. Kui korteriühistu renoveerimislaen suurendab märgatavalt igakuiseid kulusid, võib see mõjutada kliendi üldist maksevõimet.

‍

Loe ka teisi kinnisvara ja kindlustuse teemalisi artikleid siit.