Maja tehniline seisukord ei sõltu toetusvoorudest

Kortermaja konstruktsioonid ja tehnosüsteemid vananevad sõltumata sellest, kas riik parasjagu renoveerimistoetust pakub. Katusekate, vuugid, torustikud, küttesüsteemid ja rõdud vajavad oma kasutusea jooksul hooldamist, parandamist või väljavahetamist.

Kortermajalehes varem selgitusi jaganud ehitusettevõtte Eksdek juhatuse liikme Jaan Kuuslapi sõnul on vanemate kortermajade levinud probleemid amortiseerunud vuugid, külmasillad, puudulik soojustus, vananenud küttesüsteemid, halb ventilatsioon ja niiskuskahjustused.

Enne suuremate remonditööde alustamist soovitab ta lasta hinnata maja tehnilist seisukorda ja selgitada välja, millised probleemid vajavad kõige kiiremat lahendamist. Esmajärjekorras tuleks korda teha need hooneosad, mille halb seisukord võib ohustada elanikke või põhjustada uusi kahjustusi.

Näiteks pole mõistlik jätta lekkivat katust aastateks parandamata üksnes lootuses, et tulevikus õnnestub saada riigilt renoveerimistoetust. Kui vesi pääseb pikemat aega konstruktsioonidesse, võib esialgu üsna lihtsast remondist kujuneda märksa suurem ja kallim töö.

Samamoodi ei saa lõputult edasi lükata ohtlike rõdude, lagunevate betoonosade või pidevalt lekkivate torustike remonti. Selliste probleemidega tuleb tegeleda ka siis, kui riigi toetust parasjagu saada ei ole.

See ei tähenda, et ühistu peaks kogu maja korraga renoveerima. Oluline on teha kõigepealt ära hädavajalikud tööd ja kavandada ülejäänud remont vastavalt maja seisukorrale ning ühistu rahalistele võimalustele.

Kas renoveerida tervikuna või etappide kaupa?

Korteriühistul on üldjuhul kaks peamist võimalust: renoveerida hoone tervikuna või jagada tööd mitmesse etappi.

Tervikrenoveerimise eelis on see, et hoone konstruktsioonid ja tehnosüsteemid lahendatakse omavahel kooskõlas. Ühe ehitusperioodi jooksul saab uuendada näiteks fassaadi, katuse, ventilatsiooni ja küttesüsteemi. See võib vähendada korduvaid projekteerimis- ja ehituse korraldamise kulusid.

Etapiviisiline renoveerimine võimaldab aga jaotada investeeringud pikemale ajale. Näiteks võib ühistu esimesena korda teha katuse, mõne aasta pärast uuendada fassaadi ning seejärel tegeleda teiste tehnosüsteemidega.

Kortermajalehes on Tehniliste Konsultantide Liidu liige Toomas Kuris selgitanud, et kortermaja saab renoveerida ka toetuseta ja osade kaupa, kuid määrava tähtsusega on tööde õige järjekord.

Näiteks võib küttesüsteemi uuendamine enne välisseinte soojustamist tähendada, et hiljem tuleb küttekehad uuesti üle vaadata või ümber seadistada. Samuti ei saa fassaadi soojustamist ja akende vahetamist käsitleda ventilatsioonist eraldi, sest õhutihedamaks muutuvas hoones peab olema tagatud piisav õhuvahetus.

Seetõttu ei tähenda mõistlik etapiviisiline renoveerimine lihtsalt seda, et igal aastal tehakse üks juhuslik remont. Etapiviisiline renoveerimine peab lähtuma hoone terviklahendusest, isegi kui kõik tööd ei toimu korraga.

Sarnast põhimõtet on rõhutanud ka tehniline konsultant Silver Kuusik, kes soovitab kavandada hoone tervikuna ning kasutada tervikprojekti vajaduse korral ka tööde järkjärguliseks elluviimiseks. Nii on väiksem oht, et varem tehtud tööd tuleb järgmises etapis ümber ehitada.

Kuidas renoveerida, kui riigi toetust ei ole?

Toetuse puudumine ei tähenda, et korteriühistul oleks võimalik kasutada ainult remondifondi kogunenud raha. Renoveerimist saab rahastada ka korteriomanike täiendavate maksete ja pangalaenuga või neid võimalusi kombineerides.

Kõigepealt tuleb aga välja selgitada, millist investeeringut maja tegelikult vajab.

Esimene võimalus: vajalikud tööd remondifondi vahenditest. Kui ühistul on kogutud piisav reserv, saab selle arvelt teha väiksemaid või piiratud mahuga remonditöid. See võib olla sobiv näiteks katuse üksikute kahjustuste parandamiseks või amortiseerunud tehnosüsteemi osa väljavahetamiseks, kui selline lahendus on tehniliselt põhjendatud.

Teine võimalus: remondifondi maksete suurendamine. Kui töö ei ole kiireloomuline, saab ühistu kavandada selle tegemise mõne aasta pärast ja koguda vajalikku raha järk-järgult. Sellisel juhul peab arvestama, et ehitushinnad võivad muutuda ning töö edasilükkamine ei tohi põhjustada täiendavaid kahjustusi.

Kolmas võimalus: korteriühistu laen. Suuremate tööde korral võib olla mõistlik jaotada investeering pikema perioodi peale. Pangalaenu puhul tuleb hinnata ühistu maksevõimet, olemasolevaid kohustusi, laenu tingimusi ja mõju korteriomanike igakuistele maksetele.

Neljas võimalus: tööde etapiviisiline rahastamine. Ühistu võib näiteks rahastada ühe tööetapi oma vahenditest ja järgmise laenuga. Selline lahendus eeldab terviklikku pikaajalist tehnilist ja rahalist plaani, et eri etappide maksumus ei kasvaks tarbetult suureks.

Rahastamisviisi valikul ei peaks juhatus võrdlema ainult ehituse esialgset hinda. Arvestada tuleb ka projekteerimise, omanikujärelevalve, võimalike lisatööde, kindlasti tulevaste hoolduskulude ja laenu intressidega.

Kas ilma toetuseta renoveerimine on liiga kallis?

Ilma riigi toetuseta võib kortermaja renoveerimine tunduda ühistule liiga suure väljaminekuna. Kuid enne otsustamist tasub vaadata ka seda, kui palju läheb maksma maja senises seisukorras hoidmine järgmise 10–20 aasta jooksul.

Vananev küttesüsteem võib vajada üha sagedamini remonti, amortiseerunud torustik põhjustada avariisid ning soojustamata maja küttekulud võivad olla suured. Nende probleemide lahendamine ükshaaval nõuab samuti raha, kuid ei pruugi maja üldist seisukorda kuigi palju parandada.  

Renoveerimine võib vähendada küttekulusid ja ootamatute avariide ohtu, kuid see ei tähenda automaatselt, et korteriomanike igakuised kulud vähenevad. Kui tööde tegemiseks võetakse laen, lisanduvad igakuistele maksetele laenu tagasimaksed ja intressid. Energiasääst ei pruugi neid kulusid täielikult katta. Samas tuleb arvestada, et ka renoveeritud maja vajab edaspidi regulaarset hooldust ja remonti.

Seni on juttu olnud eelkõige rahalisest poolest. Renoveerimisel on aga ka teine, igapäevaelu puudutav väärtus. Korras katus, uuendatud torustikud, remonditud fassaad ja toimivad tehnosüsteemid tähendavad üldjuhul vähem lekkeid, avariisid ja ootamatuid parandustöid. Nii väheneb juhatuse pidev mure lagunevate majaosade pärast ning elanikel on mugavam ja turvalisem elada. Ka renoveeritud maja vajab hooldust, kuid selle asemel, et üha uusi rikkeid kõrvaldada, saab rohkem keskenduda hoone tavapärasele korrashoiule.

Seetõttu tasub ühistul enne otsustamist arvutada, kui palju läheks maksma üksnes hädavajalike tööde tegemine ning milline oleks korteriomanike maksekoormus kogu maja renoveerimisel kas toetusega või ilma. Nii saavad omanikud võrrelda, mida iga lahendus maksab, millised probleemid saavad lahendatud ja millised tööd jäävad tulevikku.

Riigi toetust tasub võimaluse korral kasutada, kuid selle puudumine ei peaks tähendama, et vajalikud remonditööd jäävad aastateks tegemata.