Euribor läks üles: mida see tähendab laenuvõtjale?

Euroala inflatsioon tõusis augustis üle kolme protsendi. Hinnatõusu kiirenemine võib anda Euroopa Keskpangale tõuke intressimäärasid taas tõsta juba sel kuul, vahendas Reuters. Kuue kuu euribor on viimaste nädalatega tõusnud 2,770 protsendini. Aastane euribor on viimased paar nädalat liikunud kolme protsendi juures, tõustes ka üle kolme protsendi.

Kortermajaleht võttis ühendust Swedbanki ekspertidega, et uurida, mida need muutused laenuvõtjate jaoks tähendavad. Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma sõnas: „Kõige lihtsamalt tähendab euribori tõus muutuva intressiga laenu puhul seda, et laenu intressikulu ja üldjuhul ka kuumakse suureneb. Tavapärase kodulaenu intress koosneb panga marginaalist ja enamasti kuue kuu euriborist. Marginaal on lepingus kokku lepitud, euribori väärtus vaadatakse üle vastavalt lepingus sätestatud perioodile.”

Seejuures ei muutu laenumakse iga kord, kui inimene loeb uudistest, et euribor on tõusnud või langenud. Kui laen on seotud kuue kuu euriboriga, vaadatakse konkreetse laenu euribori väärtus üle kord kuue kuu jooksul. Seetõttu võib tänane euribori muutus jõuda ühe kliendi kuumaksesse juba lähiajal, teise kliendi puhul alles mitme kuu pärast.

“Euribori mõju puhul ei ole kõige olulisem ka see, millal laenuleping sõlmiti, vaid kui suur on tänane laenujääk, kui palju aega on laenu lõpuni jäänud ja milline on panga marginaal. Uue laenu puhul on laenujääk tavaliselt kõige suurem ning seetõttu mõjutab intressimuutus kuumakset eurodes rohkem. Kui näiteks 20 aastaks võetud laenust on juba 15 aastat tasutud, on laenujääk tõenäoliselt oluliselt väiksem ning sama suur euribori muutus mõjutab kuumakset vähem,” rääkis Pärgma.

Elulise rusikareeglina võib 150 000 euro suuruse ja 20-aastase kodulaenu puhul öelda, et praeguse intressitaseme lähedal tähendab iga 0,5 protsendipunkti suurune euribori muutus ligikaudu 40 euro suurust muutust kuumakses. See töötab mõlemas suunas: euribori poole protsendipunkti suurune tõus kasvatab kuumakset ligikaudu 40 euro võrra ning samas suur langus vähendab seda ligikaudu sama palju.

Näiteks kui võtta 150 000 euro suurune 20-aastane kodulaen, mille marginaal on 1,5%, on kuumakse praeguse ligikaudu 2,8% kuue kuu euribori juures umbes 932 eurot. Kui euribor tõuseks praeguselt tasemelt 0,5 protsendipunkti, kasvaks kuumakse ligikaudu 973 euroni ehk umbes 41 euro võrra. Ühe protsendipunkti suuruse tõusu korral oleks kuumakse ligikaudu 1014 eurot ehk umbes 82 euro võrra suurem.

“See rusikareegel ei ole siiski universaalne, sest mõju sõltub laenujäägist ja allesjäänud tähtajast. Näiteks poole väiksema laenujäägi puhul oleks ka mõju eurodes ligikaudu poole väiksem,“ sõnas ta.

Swedbanki korteriühistute allosakonnajuht Janis Pugri lisas: “Korteriühistute puhul kehtib sama üldpõhimõte, kuid konkreetsed laenutingimused erinevad. Korteriühistutele pakume euriboriga seotud laene. Ühistud on üldjuhul väga korrektsed laenumaksjad ning neil peavad olema nii seadusest kui ka laenulepingust tulenevad vajalikud finantsreservid.”

Maksekoormuse võimaliku kasvu maandamiseks on ühistutel remondifondi reservina ette nähtud puhver ning euribori võimalikku muutust tuleb arvestada ka iga-aastase majanduskava koostamisel. Soovituslikult tasub ühistul koguda korteriomanikelt laenumakseid aktuaalse euribori tasemega arvutatud maksegraafiku järgi.

“Kui euribori tõus toob kaasa olulise maksekoormuse muutuse ja ühistul tekib küsimus, kuidas olukorraga toime tulla, soovitame pöörduda panga poole. Vajadusel on võimalik arutada ka maksepuhkuse võimalust, kuid ajalooliselt on korteriühistud saanud euribori muutustega hästi hakkama ning maksepuhkust on kasutatud väga harva,” kirjeldas Pugri.

Näiteks kui võtta 500 000 euro suurune 20-aastane ühistu laen, mille marginaal oleks 1,5%, on kuumakse praeguse ligikaudu 2,8% kuue kuu euribori juures umbes 3110 eurot. Kui euribor tõuseks praeguselt tasemelt 0,5 protsendipunkti, kasvaks kuumakse ligikaudu 3245 euroni ehk umbes 135 euro võrra. Ühe protsendipunkti suuruse tõusu korral oleks kuumakse ligikaudu 3384 eurot ehk umbes 274 euro võrra suurem. “Korteriühistute puhul jagatakse laenukulu kõikide laenuga seotud omanike vahel proportsionaalselt korteri pinnaga. Seetõttu sõltub tegelik kulude muutus ka korteri pindalast,“ tõi Pugri välja.

‍

Millised lepingu variandid on olemas, et euribori kõikumisi ei tuleks igakuisele maksule? 

Anne Pärgma sõnas: “Lähtudes kodulaenudest, siis maksegraafikutest valitakse kõige sagedamini annuiteetgraafik, mille puhul on laenu alguses kuumakse üldjuhul väiksem kui võrdsete põhiosamaksetega graafiku puhul. Samas tasutakse annuiteetgraafikuga laenuperioodi jooksul kokku rohkem intressi.

Teine võimalus on võrdsete põhiosamaksetega graafik. Sel juhul makstakse iga kuu tagasi sama suur osa põhiosast ning sellele lisandub intress. Laenu alguses on kuumaksed suuremad, kuid laenujäägi vähenedes vähenevad ka intressimaksed ning kokkuvõttes kujuneb intressikulu väiksemaks.

Kolmas võimalus on fikseeritud annuiteetgraafik ehk paindliku lõpptähtajaga lahendus. Selle puhul jääb kuumakse samaks, kuid euribori muutudes muutub laenuperiood: euribori tõustes see pikeneb ja langedes lüheneb. See sobib eelkõige inimesele, kelle jaoks on oluline stabiilne kuumakse ja parem kindlustunne pere-eelarve planeerimisel.

Lisaks saab valida viieks aastaks fikseeritud intressiga kodulaenu. Sel juhul on intress viie aasta jooksul kindel, kuid sõltuvalt euribori edasisest liikumisest võib lahendus kujuneda tavapärasest muutuvast intressist nii soodsamaks kui ka kallimaks. Viie aasta möödudes hakkab intress taas sõltuma kuue kuu euriborist.

Maksegraafikut valides tasub läbi mõelda, kas olulisem on väiksem kuumakse laenu alguses, väiksem kogukulu, stabiilne kuumakse või kindel tagasimakseperiood. Ühte kõigile sobivat lahendust ei ole ning sobivaim valik sõltub inimese vajadustest ja võimalustest.“

Janis Pugri lisas: “Kui ühistu maksekoormus vähegi lubab, siis soovitame valida võimalikult lühike laenuperiood, mis võimaldab keerulistel aegadel taotleda tähtaja pikendamist koos maksepuhkusega. Näiteks tervikrenoveerimise puhul on pikim pakutav tähtaeg 30 aastat, kuid suurematel elamutel oleks jõukohane ka 25 aastane laenuperiood.“

‍

Kuidas on paari viimase aastaga laenumaksed muutunud? Kui vaadata tagasi, kas Euribor on vahepeal ka langenud või läheb see ainult üles?

Anne Pärgma: “Pikemas ajavõrdluses liigub euribor sõltuvalt majandus- ja intressikeskkonnast mõlemas suunas – see võib nii langeda kui tõusta. Viimased aastad näitavad seda väga selgelt. Kuue kuu euribor tõusis 2023. aastal üle 4%, hakkas seejärel langema ning jõudis 2025. aastaks ligikaudu 2% juurde. 2026. aasta jooksul on suund taas muutunud ning euribor on tõusnud praeguseks ligi 2,8% tasemele.

Sama liikumine on kandunud inimeste laenumaksetesse, kuid kuue kuu euriboriga seotud laenude puhul viitajaga. Seetõttu maksavad paljud kodulaenuvõtjad praegu endiselt vähem kui 2023. aasta euribori kõrgtasemel, kuid võrreldes selle aasta madalamate tasemetega on kuumaksed taas mõnevõrra kasvamas.

Näiteks 150 000 euro suuruse, 20-aastase laenu ja 1,5% marginaali puhul oleks kuumakse 4% euribori juures ligikaudu 1032 eurot. Praeguse umbes 2,8% euribori juures on see ligikaudu 932 eurot ehk umbes 100 euro võrra vähem.

Seega on oluline arvestada euribori liikumisega pikemas perspektiivis: selle tõus ega langus ei ole püsiv ühesuunaline protsess.“

‍

Mis muutuseid võib lähiajal laenuturul oodata? Kas kasvav inflatsioon paneb inimesi pigem võtma laenu või vastupidi?

Swedbanki peaökonomist Tõnu Mertsina vastas: “Euribori viimase aja tõusu taga on eelkõige kõrgemad inflatsiooni- ja energiahinnad ning nende mõju ootustele Euroopa Keskpanga edasiste intressiotsuste suhtes. Kuigi Swedbanki prognoosi järgi tõstab EKP intressimäära septembris veel 0,25 protsendipunkti ja jätab selle seejärel järgmisel aastal muutmata, näevad finantsturud praegu suuremat võimalust, et rahapoliitikat tuleb edaspidi veelgi karmistada. See ootus ongi euribori tõstnud.”

Samas ei tähenda EKP võimalik septembrikuine intressitõus automaatselt sama suurt uut hüpet euriboris, sest turud on selle ootuse juba suures osas sisse hinnanud. Edasise liikumise puhul on olulisem see, millise sõnumi annab keskpank järgmiste intressiotsuste kohta. Kui turg hakkab ootama uusi tõuse, võib euribor edasi kerkida. Kui aga aja jooksul selgub, et septembrikuisest tõusust piisab, võib euribor stabiliseeruda või isegi langeda.

“Kõrgem euribor ei tähenda samas automaatselt laenunõudluse järsku vähenemist. Laenuvõtmist mõjutavad lisaks intressimäärale inimeste sissetulekud, tööturu olukord, kindlustunne ja üldine majandusaktiivsus. Kui majandus ja sissetulekud kasvavad ning inimeste kindlustunne püsib tugev, võib laenunõudlus ka kõrgema euribori juures hästi vastu pidada. Pikaajalist laenu võttes arvestavad kliendid üldjuhul ka sellega, et euribor võib lepingu jooksul nii tõusta kui ka langeda,“ sõnas peaökonomist Tõnu Mertsina.