Mida teada rõdude ja lodžade kinniehitamisest ja seadustamisest?

Paljudel korteriomanikel on vedanud, et nende korteri juurde käib ka kena ja ruumikas rõdu. Kuid mida paljud ei tea, siis rõdu, nagu ka trepikoda ja kelder, on kaasomandis ning rõdul päris kõike teha ei saa. 

Näiteks arvavad paljud, et kui korteris ei tohi suitsu teha, siis hea alternatiiv sellele, on minna rõdule ja seal endale kopsudesse mürke tõmmata, aga tegelikult on see rohkem hall ala kui midagi muud. Lisaks on küsimus ka rõdu kui lisa panipangana kasutamises. Asju, mida igapäevaselt vaja ei lähe, ning mida ei viitsita keldrisse viia, asetatakse rõdule ning sinna need jäävad. Tegelikult on see rohkem murekoht, sest ohu korral, kui päästjatel on vaja korterisse siseneda, siis võivad rõdule jäetud asjad neile ette jääda. Lisaks võivad rõdule jäetud nt vanad ajalehed ja muu kergesti süttiv materjal, põlema minna, valmistades sellega probleeme nii konkreetselt selles korteris kui naaberkorterites.

Enamus Eesti rõdudest on lahtised, sest need sellisena kunagi ehitati ja see oli siis selle arhitektuuri osa. Aga Eesti kliimas tähendab see, et talvel minnakse rõdule haruharva, kuna külma ilmaga ei ole seal midagi teha. Seetõttu ehitatakse juba paljud uusarendused sellisena, et rõdud oleksid kinni, ning vanematel majadel lasevad elanikud ise rõdud kinni ehitada. 

Kuid rõdu kinniehitamisel on vahe. Tartu linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonna juhtiv arhitekt Ivo Riet selgitas Kortermajalehele, et rõdu kinniehitamist ilma raamideta klaasisüsteemidega ei käsitleta ümberehitamisena ehitusseadustiku mõistes ja selleks ei ole vaja ehitusteatist esitada. “Kinni ehitamine mõnel teisel viisil, näiteks pakettklaasidega akendega, muudab rõdu osaks suletud netopinnast ja sellisel juhul on tegemist hoone ümberehitamisega, mille kohta tuleb esitada ehitusprojekt ja ehitusteatis. Rõdu või lodža liitmine köetava pinna hulka muudab hoone välispiirete niiskusrežiimi ja võib põhjustada olulist kahju rõdukonstruktsioonidele, mis on projekteeritud olema väliskeskkonnas,” ütles Riet.

Ta jätkas, et rõdude kinniehitamisel tuleb silmas pidada, et säiliks hoone kui terviku arhitektuurselt ühtne ilme. “Selleks on oluline jälgida, et kogu hoonel või minimaalselt ühe trepikoja püstakul oleks rõdudel samasugune lahendus. Linnavalitsus ei soosi üksikute korterite kaupa rõdude kinni ehitamist, kuna see muudab hoone välisilme kaootiliseks.

Rõdude klaasimisel on soovitav kasutada kirgast klaasi, kuid see ei ole kohustuslik, kui teistsugused lahendused sobituvad hoone arhitektuuriga. Uuemate hoonete puhul tuleb enne hoone välisilme muutmist küsida arvamust hoone algse projekti autorilt ehk arhitektilt,” sõnas Riet.

Õigusliku poole pealt selgitas asjaolu ka tarbijakaitse ja tehnilise järelevalve ameti õigusnõunik Maiga Liiv. Ta selgitas, et majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ (edaspidi määrus nr 57) § 3 punktiga 14 loetakse eluruumi tehniliste andmete hulka ka rõdude ja lodžade pind. Määrus nr 57 ei tee ehitise tehniliste andmete arvestamisel vahet rõdul ja lodžal, kuna § 19 lõike 5 kohaselt loetakse nii rõdu kui lodža hoonealuse pinna sisse ning § 20 lõikest 2 tulenevalt ei arvestata kumbagi hoone suletud brutopinna sisse. Määruse nr 57 §-ist 29 lähtuvalt toimub ka rõdu ja lodža pinna arvestamine täpselt samadel alustel.

Kui lodža või rõdu kinni ehitatakse, siis lisatakse hoonele uus piirdekonstruktsioon ja tekitatakse siseruum kohta, kus seda enne ei olnud. Seega on lodža kinniehitamise näol tegemist ehitise ümberehitamisega ehitusseadustiku (EhS) § 4 lõike 3 mõistes, kuna sellega muudetakse hoone piirdekonstruktsioone.  

EhS lisa 1 kohaselt on hoone, mille ehitisealune pind on üle 60 m2, ümberehitamiseks kuni 33% ulatuses kohustuslik esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt. Tavaliste korterelamute puhul tuleb ehitusteatis ja ehitusprojekt esitada kohalikule omavalitsusele, kelle pädevuses on hinnata muu hulgas tema haldusterritooriumil kehtivatest planeeringutest tulenevaid nõudeid.

Ilma õigusliku aluseta kinniehitatud lodžade puhul on korrektne tagantjärgi hoone ümberehitamine seadustada. Ümberehitamise seadustamise küsimuses tuleb pöörduda hoone asukoha kohaliku omavalitsuse vastava ameti poole. 

Lodžade kinniehitamise seadustamisel muutuvad ehitisregistris hoone brutopindade, sh kinniehitatud lodžadega eluruumide, suurused. See toob kaasa olukorra, kus hoone ja eluruumide brutopinna andmed ehitisregistris ei lähe kokku kinnistusraamatus olevate õiguslikku tähtsust omavate korteriomandi andmetega. Selleks, et ka kinnistusraamat ehitisregistri andmeid kajastaks, on vajalik kinnistusraamatusse kanda korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lõikes 1 nimetatud korteriomanike kokkulepe eriomandi muutmiseks. KrtS-i sätete osas selgituste saamiseks tuleb pöörduda Justiits- ja Digiministeeriumi poole. Korteriomandeid puudutavate kinnistamisavalduste esitamisega seoses on pädevad nõustama ka notarid.

‍

‍

Loe ka artiklit: Ohtlikud ja omavoliliselt kinni ehitatud rõdud. Mida seadus ütleb?