Advokaat Meelis Masso: ehitusega seonduv asjaajamine muutub lihtsamaks

Selle kuu algusest muutus ehitusseadustik ning kui paljudel juhtudel muudavad uued seadused asjaajamist bürokraatlikumaks ja keerulisemaks, siis praegu nii pole. Seda vähemalt ehitusvaldkonnas tegutsevad advokaadi Meelis Masso sõnul.

2026. aasta esimeses kvartalis jõustuma pidanud ehitusseadustiku muudatustega  ajakohastatakse ehitusõigust ning ehitus- ja planeerimisprotsessid tehti lihtsamaks. Kiiremaks ja paindlikumaks seda nii eraisikute kui ka ettevõtete seisukohalt. Lihtsamaks muutub  abihoonete (nt kuur, saun) ehitamisega kaasnev asjaajamine, puurkaevu või varjendi  rajamine, ehitisealuse pinnaga 0–20 m2 ja kuni 5 m kõrgete väikeste mitteelamute  ehitamine, era- ja paarismajade kasutuselevõtmine, aga ka hoone kõrguse, korruste arvu  või ehitusaluse pinna muutmine, kui see ei vasta kehtivale detailplaneeringule. “Plaanitud  muudatustega kaovad ka erinevad nõuded, mis on varasemalt tekitanud praktikas  segadust vanemate hoonete seadustamisel,” selgitas vandeadvokaat Meelis Masso Kortermajalehele.

Suurimad ja olulisemad muudatused puudutavad projekteerimistingimusi ja  detailplaneeringuid. “Ehitusseadustiku muudatuste jõustumisel järel kaob paljudel  juhtudel vajadus muuta detailplaneeringut ja selle asemel piisab vaid projekteerimistingimuste täpsustamisest,” ütles Masso. 

Ta selgitas: “Muudatuste jõustumise järel lahendatakse just  need olukorrad, kus saab vältida pikaajalist detailplaneeringu koostamise protsessi ning  asendada see projekteerimistingimustega, mille menetlus kestab tavaliselt üks kuni kaks kuud. Näiteks, kui inimene soovib oma krundile rajada väiksema abihoone (nt sauna või garaaži), siis ei ole selleks enam vaja detailplaneeringut muuta.”

Projekteerimistingimustega saab täpsustada ka ehitisealust pinda või korruste arvu, aga ka rajatise liiki - see võib kasuks tulla näiteks siis, kui vanemas detailplaneeringus sätestatud salvkaev soovitakse asendada puurkaevuga. Projekteerimistingimuste  täpsustamisest piisab ka näiteks juhul kui soovitakse asendada elektriküte maakütte  vastu või rajada uue hoone juurde varjend. 

“Tänu ehitusseadustiku muudatustele saab ka näiteks tulevikus nõutavate varjendite rajamine olema lihtsam kui praegu. Kui varjendi jaoks rajatakse maa alla lisakorrus või tehakse selleks hoone külge  juurdeehitus või kõrvalhoone, siis päästavad detailplaneeringu muutmisest samuti  projekteerimistingimused. Oluline on siinkohal märkida ka, et muudatuste jõustudes ei  pea ajutised ehitised vastama planeeringus määratud maakasutusele kui planeeringu  põhilahendus jääb siiski elluviidavaks. See on abiks näiteks juhtudel, kui kinnistut on vaja  lühiajaliselt kasutada ürituse korraldamiseks või vahepealseks ajaks, kuni planeeringut  alles koostatakse,” tõi Masso välja.

Samuti muutub paindlikumaks kasutuslubade taotlemise kord. Suuremate  ehitusprojektide puhul, kus ehitatakse mitu hoonet, pole tulevikus tarvis iga ehitise kohta  eraldi kasutusloa taotlust esitada. Muudatuste jõustumise järel loobutakse ka  eramajade ja paariselamute puhul kasutuslubadest ning asendatakse need lihtsamate kasutusteatistega ehitisregistris, mis kajastavad hoone põhiandmeid. Kui praegu kestab kasutusloa menetlus tavaliselt kuu aega, siis kasutusteatiste puhul läheb menetlemiseks aega veidi üle nädala. Lisaks on muudatused ka ehituslubade ja –teatistega seonduvalt. 

Ehitusteatise kehtivus pikeneb muudatuste jõustudes neljale aastale ehk ehituse viibimise korral ei pea omavalitsust ehitustegevusest mitu korda teavitama. See võimaldab inimestel ehitamist oluliselt pikemalt planeerida ja lahendab sagedasi olukordi, kus ehitamise aeg erinevatel põhjustel pikeneb. “Samas tundub ka selline  ehitusteatise kehtivuse ajavahemik ehitustegevuses pigem mõistlik. Väiksemate  mitteelamute rajamisel ei ole muudatuste jõustumisel, aga enam üldse tarvis taotleda ehitusluba ega esitada teatist, kui hoone on alla 20 ruutmeetri suurune ja kuni viie meetri  kõrgune (näiteks müügikioskid), mis vähendab olulisel määral halduskoormust ning  lihtsustab eraisikutele ja ettevõtetele ehitusega seonduvat asjaajamist,” ütles ta. 

Ehitusseadustiku muudatuste järel muutus selgemaks ka hoonete seadustamine  ja omanikujärelevalve. Selliste hoonete seadustamise puhul, mis ehitati enne kehtiva  ehitusseadustiku jõustumist ehk enne 1. juulit 2015. aastal, peab seadustamiseks olema  tagatud hoone ohutus. Seadustamata ehitised, mis on rajatud enne 22. juulit 1995,  loetakse õiguspärasteks. “See muudatus on ilmselgelt oluline näiteks selliste juhtude korral, kus inimene on pärandusena saanud kinnistu, millel oleva vanema ehitise  seadustamiseks pole säilinud dokumente. Muudatus annab inimestele võimaluse oma  õigusliku aluseta ehitised korrektselt registrisse kanda,” sõnas Masso.

Pärast muudatusi sätestatakse muuhulgas ka, et omanik, juhul kui ta ehitab iseendale, võib teha ise ka omanikujärelevalvet. Kui omanik koostab ehitusprojekti, ehitab või teeb  omanikujärelevalvet või muid käesoleva seadustikuga reguleeritud töid ise, peab ta  järgima asjatundlikkuse põhimõtet ja tagama töö nõuetele vastavuse, sealhulgas  asjakohasel juhul ehitamist dokumenteerima. Kui juriidilisest isikust omanik teeb ise  käesoleva seadustiku § 24 lõike kaks punktides üks ja kaks nimetatud töid, kohalduvad talle samad  nõuded nagu majandustegevuse korras tegutsevale isikule, sealhulgas peab tema  kvalifikatsioon olema § 24 lõike üks kohaselt tõendatud. 

Kokkuvõtvalt võib öelda, et 2026 teises pooles jõustunud muudatused vähendavad olulisel määral tarbetut asjaajamist ning teevad ehitamise inimestele lihtsamaks, kiiremaks ja soodsamaks ning loovad ühtlasi ka selgust olukordades, mis on  praktikas kõige rohkem küsimusi tekitanud. 

Kliimaministeeriumis on vastav tabel selle kohta, kust saab näha, kuidas oli olukord enne ja kuidas on pärast esimesel augustil jõustunud ehitusseadustikku. 

‍

Siin väike näide: