Arhitekt annab nõu: mida peaks KÜ juht teadma enne fassaadiprojekti tellimist?

Fassaadi ja rõdude renoveerimise puhul ei saa tavaliselt alustada kohe ehitustöödest. Korteriühistu jaoks on oluline teada, millest renoveerimisega üldse alustada. Kas kõigepealt tuleks teha hoone ülevaatus, tellida mõõdistus või uuringud? Millal on vaja arhitekti ja mida saab arhitekt ühistule juba enne projekti tegemist soovitada? Samuti võib tekkida küsimus, kas fassaadi ja rõdude puhul tuleks mõelda neile eraldi või lahendada need ühe tervikuna.

Arhitekt võib ühistut aidata juba siis, kui veel ei ole otsustatud, milline maja pärast renoveerimist välja nägema hakkab. Tema poole võib pöörduda ka selleks, et arutada erinevaid võimalusi ja saada aru, mida oleks mõistlik enne projekteerimise alustamist teha. See võib aidata ühistul vältida olukorda, kus esmalt tellitakse üks töö, hiljem avastatakse uus probleem ja lõpuks läheb kogu ettevõtmine ümbertegemisele ja kallimaks.

Kortermajaleht küsis oma koostööpartnerilt, arhitekt Kristjan Reidilt, kes on Eesti Arhitektide Liidu volitatud arhitekt, tase 7, millest peaks korteriühistu fassaadi ja rõdude renoveerimisel alustama.  

Kui korteriühistu otsustab hakata maja fassaadi ja rõdusid renoveerima, siis millest peaks tegelikult alustama – mis peab olema enne arhitekti või projekteerija poole pöördumist tehtud?

Kui korteriühistu otsustab hakata maja fassaadi ja rõdusid renoveerima, siis tasub enne arhitekti või projekteerija poole pöördumist teha ära vajalik eeltöö. Hästi koostatud lähteülesanne ja ühistus eelnevalt kokku lepitud eesmärgid aitavad vältida hilisemaid projektimuudatusi, lisakulusid ja vaidlusi.

1. Olemasoleva olukorra kaardistamine ja audit

Esmalt tuleks hinnata hoone olemasolevat tehnilist seisukorda. Vajadusel tellitakse ehitustehniline audit või ekspertiis, mille käigus hinnatakse muu hulgas fassaadide, rõdude, välispiirete ja muude renoveerimisega seotud konstruktsioonide seisukorda. Auditi eesmärk on välja selgitada probleemid ning määrata, millised konstruktsioonid vajavad remonti, tugevdamist või väljavahetamist.

Kui kavandatakse hoone energiatõhususe parandamist, tuleks hinnata ka olemasolevate välispiirete, akende, küttesüsteemi ja ventilatsiooni olukorda ning vajadusel kaasata energia- ja tehnosüsteemide spetsialistid.

2. Selge lähteülesande koostamine

Auditi ja olemasoleva olukorra analüüsi põhjal koostatakse projekteerimise lähteülesanne, kus on punktidena kirjas kavandatavad tööd ja ühistu soovid. Näiteks võib lähteülesanne sisaldada fassaadi soojustamist ja viimistlemist, rõdude remonti või rekonstrueerimist, piirete vahetamist, akende ja välisuste lahendusi, sokli renoveerimist, sadeveesüsteemide korrastamist ning muid vajalikke töid.

Mida täpsem on lähteülesanne, seda paremini saavad projekteerijad hinnata töö mahtu ja esitada omavahel võrreldavaid hinnapakkumisi.

3. Üldiste ehituslike ja arhitektuursete põhimõtete kokkuleppimine

Enne projekteerimise alustamist tasub korteriühistus kokku leppida renoveerimise üldine ulatus. Tuleks otsustada, kas soovitakse lahendada ainult vältimatud tehnilised probleemid või teha terviklikum rekonstrueerimine, mis hõlmab ka hoone energiatõhususe ja arhitektuurse välisilme parandamist.

4. Esialgse eelarve ja rahastamisvõimaluste määramine

Ühistul võiks olla vähemalt suurusjärguline ettekujutus sellest, kui palju ollakse valmis investeerima nii projekteerimisse kui ka ehitustöödesse. Eelarvesse tuleb arvestada lisaks ehitusele projekteerimine, uuringud ja auditid, omanikujärelevalve, võimalikud ekspertiisid ning muud rekonstrueerimisega kaasnevad kulud.

Kortermajade rekonstrueerimisel kasutatakse sageli EIS-i toetusi. Kui toetuse taotlemine on plaanis, tuleks see projekteerijale teada anda juba töö alguses, sest toetuse tingimused võivad mõjutada nii projekteerimise lähteülesannet, tehnilisi lahendusi, energiatõhususe eesmärke kui ka projektdokumentatsiooni vormistamist.

5. Korteriühistu otsuste ja esinduse selgus

Oluline on kokku leppida, kes suhtleb ühistu nimel projekteerija, konsultantide ja ehitajatega. Praktikas on kasulik määrata üks või paar kontaktisikut, et projekteerija ei saaks erinevatelt korteriomanikelt omavahel vastuolulisi juhiseid.

Suuremate põhimõtteliste otsuste puhul – näiteks rõdude muutmine, fassaadi arhitektuurne lahendus või rekonstrueerimise ulatus – peaks olema selge, millised otsused vajavad korteriomanike või üldkoosoleku heakskiitu.

Kui need ettevalmistavad sammud on tehtud, saab arhitekt või projekteerija alustada tööd juba selge lähteülesande, teadaoleva eelarveraami ja ühistu kokkulepitud eesmärkide alusel. See muudab projekteerimise kiiremaks ning vähendab oluliselt hilisemate muudatuste ja ootamatute lisakulude riski.

Milliseid dokumente ja lähteandmeid arhitekt ühistult esimesena vajab ning kas olemasolevatest vanadest projektidest piisab või tuleb maja enne üle mõõdistada ja uurida?

Enne projekteerijaga ühenduse võtmist tasub kokku koguda olemasolevad hoone projektid, varasemate ümberehituste projektid, mõõdistused, auditid, energiamärgis ning muu tehniline dokumentatsioon. Samuti tuleks kontrollida ehitisregistris olevaid hoone andmeid ja dokumente.

Kui olemasolevad joonised puuduvad või ei vasta tegelikule olukorrale, võib enne põhiprojekteerimist olla vajalik hoone mõõdistamine ja olemasoleva olukorra jooniste koostamine.

Kas ühistul peaks enne projekti tellimist olema juba otsustatud, mida täpselt tehakse, või saab arhitekt aidata välja selgitada, milliseid lahendusi maja üldse vajab ja võimaldab?

Enne projekteerimise alustamist tasub korteriühistus kokku leppida renoveerimise üldine ulatus ning põhimõttelised ehituslikud lahendused. Tuleks otsustada, kas soovitakse lahendada eelkõige olemasolevad tehnilised probleemid või kavandada terviklikum rekonstrueerimine, mis hõlmab ka hoone energiatõhususe ja arhitektuurse välisilme parandamist.

Esteetiliste lahenduste osas võiks ühistu juba enne projekteerimise alustamist kokku leppida vähemalt üldised eelistused – näiteks kas soovitakse säilitada hoone senine arhitektuurne ilme või ollakse avatud suurematele muudatustele. Samuti võib eelnevalt arutada fassaadi üldist värvikäsitlust, rõdude kujundust, piirete iseloomu ja muid hoone välisilmet oluliselt mõjutavaid küsimusi. Üldiste põhimõtete varajane kokkuleppimine aitab vältida hilisemaid vaidlusi, mis võivad projekteerimisprotsessi pikendada.

Teine võimalus on anda arhitektile suurem loominguline vabadus. Sellisel juhul võib lähteülesandes ette näha näiteks kahe või kolme eskiisvariandi koostamise, mille seast korteriühistu valib edasiseks projekteerimiseks sobivaima lahenduse. Variantide kaudu saab võrrelda erinevaid arhitektuurseid lähenemisi ning hinnata nende mõju nii hoone välisilmele, tehnilistele lahendustele kui ka eeldatavale ehitusmaksumusele.

Praktikas võib kõige paremini toimida nende kahe lähenemise kombinatsioon: ühistu määrab enne projekteerimist peamised eesmärgid, piirangud ja eelistused, kuid jätab arhitektile piisavalt vabadust nende põhjal tervikliku arhitektuurse lahenduse väljatöötamiseks.

Kuidas näeb projekteerimise protsess korteriühistu jaoks samm-sammult välja – millal tuleb kaasata arhitekt, millal ehitusinsener, millal teised spetsialistid ja millises etapis tuleb hakata lubadega tegelema?

Kui lähteülesanne ja korteriühistu põhimõttelised soovid on paigas, alustab tööd arhitekt. Arhitekt töötab välja hoone arhitektuurse lahenduse ning koostab vajalikud joonised ja seletuskirja. Selles etapis pannakse paika näiteks fassaadide üldilme, materjalid ja värvilahendus, rõdude lahendus, avatäidete muudatused ning muud hoone välisilmet mõjutavad küsimused.

Arhitektuurse lahenduse alusel kaasatakse ehitusinsener ehk konstruktor, kes hindab olemasolevate konstruktsioonide seisukorda ja kavandatavate muudatuste mõju ning töötab välja vajalikud konstruktiivsed lahendused. Näiteks rõdude rekonstrueerimisel või ümberehitamisel tuleb kontrollida nende kandevõimet, kinnitusi ja vajadusel projekteerida uued konstruktsioonid.

Vastavalt tööde ulatusele kaasatakse ka eriosade projekteerijad. Kui renoveerimise käigus muudetakse või uuendatakse kütte-, ventilatsiooni-, vee- ja kanalisatsiooni- või elektrisüsteeme, tuleb vastavad lahendused kooskõlastada arhitektuuri ja konstruktsioonidega. Tervikliku rekonstrueerimise puhul on oluline, et kõik projektiosad valmiksid omavahel koordineeritult.

Lubade ja kooskõlastustega tasub tegeleda juba projekteerimise alguses. Kõigepealt tuleb välja selgitada, millist menetlust kavandatavad tööd nõuavad – kas piisab ehitusteatisest ja ehitusprojektist või on vajalik ehitusluba. Samuti tuleb kontrollida, kas hoone asub miljööväärtuslikul alal, muinsuskaitsealal või kehtivad sellele muud täiendavad piirangud ja nõuded. Vajadusel tuleb nende tingimustega arvestada juba arhitektuurse lahenduse koostamisel.

Ehitusloa taotlemiseks koostatakse ehitusprojekt vähemalt eelprojekti staadiumis. Eelprojekt peab andma piisavalt selge ülevaate kavandatavast lahendusest, et kohalik omavalitsus ja teised asjaomased asutused saaksid hinnata selle nõuetele vastavust.

Pärast ehitusloa saamist ei ole projekteerimine tingimata lõppenud. Ehitamiseks on üldjuhul mõistlik koostada põhiprojekt ning keerukamate sõlmede ja lahenduste puhul ka tööprojekt. Mida põhjalikumalt on lahendused enne ehitushanke korraldamist läbi projekteeritud, seda täpsemalt saavad ehitajad oma pakkumisi koostada ning seda väiksem on oht, et ehituse käigus tekivad ettenägematud lisatööd ja kulud.

Seega võiks korteriühistu jaoks protsessi üldjoontes jagada järgmisteks etappideks: lähteülesanne ja olemasoleva olukorra uuringud → arhitektuurne lahendus → konstruktsioonide ja eriosade projekteerimine → eelprojekt ja ehitusloa või ehitusteatise menetlus → põhi- ja vajadusel tööprojekt → ehitushange → ehitustööd.

Millal on fassaadi või rõdude renoveerimiseks vaja ehitusluba või ehitusteatist ning millest see sõltub? Kas pelgalt fassaadi soojustamine ja viimistluse muutmine võib samuti luba või kooskõlastusi vajada?

Korterelamu puhul sõltub menetlus eelkõige hoone suurusest ja kavandatavate tööde iseloomust. Kehtiva ehitusseadustiku lisa 1 järgi on üle 60 m² ehitisealuse pinnaga elamu ümberehitamisel üldjuhul vajalik ehitusteatis koos ehitusprojektiga. Ehitusluba tuleb mängu eelkõige juhul, kui töö kujutab endast seaduse tähenduses suuremat laiendamist või muud tegevust, mille puhul lisa 1 näeb ette ehitusloa.

Seega võib ka näiliselt lihtne fassaadi soojustamine vajada ehitusteatist ja projekti. Soojustuse lisamisega muudetakse välisseina konstruktsiooni, selle soojus- ja niiskustehnilisi omadusi ning tavaliselt ka hoone välisilmet ja mõnevõrra hoone mõõtmeid. Kui koos soojustamisega muudetakse näiteks fassaadimaterjali, värvilahendust, akende paiknemist või muid arhitektuurseid elemente, on projekti vajadus veel selgem.

Rõdude puhul on projekteerimise ja menetluse vajadus eriti oluline, kui remondi käigus muudetakse või tugevdatakse kandekonstruktsioone, asendatakse rõduplaate või piirdeid, muudetakse rõdude mõõtmeid, ehitatakse uusi rõdusid või klaasitakse olemasolevaid rõdusid. Ka praegused korterelamute rekonstrueerimise nõuded käsitlevad rõdude ja lodžade rekonstrueerimist, asendamist, uute rõdude ehitamist ja klaasimist eraldi rekonstrueerimistöödena.

Samas pelgalt olemasoleva fassaadi või rõduosa hooldus ja samaväärse materjaliga asendamine ei pruugi ehitusteatist nõuda. Näiteks olemasoleva kahjustatud viimistluse taastamine sisuliselt samal kujul erineb olukorrast, kus fassaadile lisatakse uus soojustussüsteem või muudetakse hoone arhitektuurset lahendust. Ehitusseadustiku lisa 1 eristabki ümberehitamist ehitise osa samaväärsega asendamisest.

Lisaks tuleb arvestada asukohast tulenevate piirangutega. Muinsuskaitsealal, mälestise puhul või miljööväärtuslikul hoonestusalal võivad fassaadi materjalile, värvile, soojustamisele, avatäidetele ja rõdude kujundusele kehtida täiendavad nõuded ning vajalikud võivad olla täiendavad kooskõlastused. Mõnel juhul ei pruugi väljastpoolt soojustamine kultuuriväärtuse säilitamise tõttu üldse lubatud olla.

Korteriühistu jaoks võiks rusikareegel olla: enne fassaadi soojustamise või rõdude rekonstrueerimise projekteerimist kontrollitakse Ehitisregistrist hoone olemasolevaid andmeid ja varasemaid projekte ning kohaliku omavalitsuse nõudeid. Seejärel saab arhitekt koos konstruktoriga määrata, kas kavandatav töö on hooldus/remont või ehitusseadustiku tähenduses ümberehitamine ning milline menetlus on vajalik. Korterelamu tervikliku fassaadi soojustamise ja rõdude rekonstrueerimise puhul tuleks praktikas arvestada, et ehitusprojekt ja ehitusteatise menetlus on üldjuhul vajalikud.

Kui korteriomanikud soovivad rõdusid suuremaks ehitada, klaasida või muul viisil muuta, siis kas ja milliseid kooskõlastusi selline muudatus võib nõuda?

Sellised muudatused esmalt korteriühistus kooskõlastada. Vajalik otsustuskord sõltub muudatuse ulatusest ja sellest, kas tegemist on tavapärase valitsemise, kaasomandi ajakohastamise või kaasomandi eseme olulise muutmisega. Suurema rõdu ehitamise puhul tuleb eriti hoolikalt kontrollida, kas muudatus mõjutab ka korteriomandite ulatust või teiste omanike õigusi – sellisel juhul ei pruugi piisata üksnes üldkoosoleku tavalisest häälteenamusest.

Ehitusõiguslikult tähendab näiteks rõdu suurendamine, uue rõdu ehitamine, kandekonstruktsioonide muutmine või sageli ka terviklik klaasimine hoone ümberehitamist või laiendamist. Tavapärase üle 60 m² ehitisealuse pinnaga elamu puhul nõuab ümberehitamine EhS lisa 1 järgi ehitusteatist ja ehitusprojekti. Kui tegemist on laiendamisega üle 33% hoone esialgsest mahust, on nõutav ehitusluba.

Ehitusteatise või ehitusloa saamine ei asenda korteriomanike omavahelist nõusolekut. Need on kaks eri küsimust: kohalik omavalitsus kontrollib ehitusõiguslikku lubatavust, samal ajal peab korteriühistus olema muudatuse tegemiseks vajalik eraõiguslik alus.

Kui ühistul on vaja nõu projekteerimise alustamiseks, olemasoleva lahenduse hindamiseks või soovitakse tellida renoveerimisprojekt, saab arhitektiga ühendust võtta e-posti teel (projekt@kortermajaleht.ee) või Kortermajalehe vormi kaudu. Koostöös saab läbi arutada, milliseid eeltöid on vaja teha, millised spetsialistid tuleks kaasata ning milline võiks olla järgmine mõistlik samm. Varases etapis tehtud läbimõeldud otsused aitavad hiljem vältida olukorda, kus projekt tuleb ümber teha või selgub tööde käigus, et mõni oluline asi jäi alguses arvestamata.

Kasutatud allikamaterjal: Ehitusseadustik