Riigikohtu lahendi põhjal: milliseid vigu peaks korteriühistu ehituslepingute puhul vältima?

Korteriühistu renoveerimisprojekt võib kesta kuid või isegi aastaid. Selle aja jooksul tekivad sageli muudatused tööde mahus, tähtaegades ja maksetes. Just sellistes vaidlustes on Riigikohus andnud mitmeid olulisi juhiseid, mida tasub ka igal korteriühistu juhatusel teada.

Riigikohtu tsiviilasjas nr 2-20-11727 vaidlesid töövõtulepingu pooled peamiselt töövõtulepingus kokkulepitud tähtaegade pikendamise, sellest tulenevate tellija nõuete ning töövõtja tasunõude üle.  

Tähtaegu ei pikendata vaikimisi

Ehitusobjektil juhtub sageli, et tööde tähtaeg nihkub. Mõnikord lepivad pooled selle kokku kirjalikult, kuid vahel piirdutakse telefoni- või suulise kokkuleppega.

Riigikohus rõhutab (p 12.1): „Tuvastamaks poolte kokkulepe pikendada töövõtulepingu tähtaegu, tuleb selgitada välja poolte tahteavaldused, mh kas pool võis saada teise poole käitumisest aru, et ta on nõus pikendama lepingu tähtaega kokkulepitust teistsugusel viisil ja vormis.“

Praktikas tähendab see, et kui tööde tähtaega soovitakse muuta, tuleks see võimalusel alati kirjalikult fikseerida. See aitab hiljem vältida vaidlusi selle üle, kas tähtaega tegelikult pikendati või mitte.

Veenduge, kellel on õigus kokkuleppeid sõlmida

Korteriühistu juhatus suhtleb sageli objektijuhiga või ettevõtte projektijuhiga. Kuid oluline on teada, kas sellel inimesel on õigus ettevõtte nimel siduvaid kokkuleppeid teha.

Riigikohus selgitab (p 12.2): „Kuna juriidiline isik saab tegutseda üksnes teda esindavate füüsiliste isikute kaudu, on juriidilise isiku nimel tehingute tegemiseks vajalike tahteavalduste hindamisel oluline selgitada välja esindusõiguse olemasolu.“

Enne oluliste muudatuste kokkuleppimist tasub veenduda, et kokkuleppe sõlmijal on selleks vajalik esindusõigus või volitus.

Lisatööd ei tähenda automaatselt lisaraha

Renoveerimise käigus selgub sageli, et lisaks algselt kokkulepitule tuleb teha täiendavaid töid.

Riigikohus rõhutab (p 16.1): „Kui pooled muutsid siduva eelarvega sõlmitud töövõtulepingus kokkulepitud töid, on töövõtjal õigus nõuda nende tööde eest tasu üksnes juhul, kui nad leppisid selles kokku.“

Korteriühistu jaoks tähendab see, et kõik lisatööd tuleks enne nende tegemist kirjalikult kooskõlastada. See aitab vältida olukorda, kus pärast tööde lõppu esitatakse ootamatult täiendav arve.

Ka õigusabikulud peavad olema mõistlikud

Kui ehitustööde vaidlus jõuab kohtusse ja nõutakse õigusabikulude hüvitamist, ei piisa üksnes sellest, et advokaati kasutati.

Riigikohus rõhutab (p 15): „Kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõude rahuldamise korral tuleb lisaks õigusabi kasutamise vajalikkusele arvestada ka seda, kas need kulud olid mõistliku suurusega.“

‍

Mida võiks iga korteriühistu sellest kaasa võtta?

Ehituslepingu puhul tasub alati:

• sõlmida kõik olulised kokkulepped kirjalikult;

• kooskõlastada lisatööd enne nende tegemist;

• kontrollida, kas kokkuleppe sõlmijal on esindusõigus;

• säilitada kogu kirjavahetus ja töödega seotud dokumentatsioon;

• lahendada võimalikud vaidlused õigeaegselt ja dokumenteeritult.

‍

Portaal kortermajaleht.ee vahendab laia valikut juriidilisi teenuseid, mis katab eelkõige korteriühistute tegevusega seotud õiguslikud vajadused. Vajadusel küsi professionaalset õigusabi lepingute ja muude vaidluste osas juristilt.