Совет архитектора: что нужно знать председателю КТ перед заказом проекта фасада?

Ремонт фасада и балконов обычно нельзя начинать сразу со строительных работ. Квартирному товариществу важно понимать, с чего вообще стоит начинать процесс реновации. Нужно ли сначала провести осмотр здания, заказать обмеры или техническое обследование? Когда требуется помощь архитектора и что он может посоветовать товариществу еще до начала проектирования? Также может возникнуть вопрос, стоит ли рассматривать фасад и балконы по отдельности или решать эти задачи комплексно.

Архитектор может помочь товариществу еще на этапе, когда окончательный облик здания после ремонта еще не определен. К нему можно обратиться, чтобы обсудить различные варианты и понять, что целесообразно сделать до начала проектирования. Это поможет товариществу избежать ситуации, когда сначала заказывается одна работа, затем обнаруживается новая проблема, и в итоге весь проект приходится переделывать, что значительно увеличивает расходы.

Портал Kortermajaleht обратился к своему партнеру, архитектору Кристьяну Рейду, уполномоченному архитектору Эстонского союза архитекторов (7-й уровень квалификации), с вопросом, с чего квартирному товариществу следует начинать реновацию фасада и балконов.  

Если квартирное товарищество решило заняться ремонтом фасада и балконов, то с чего на самом деле нужно начинать — что должно быть сделано до обращения к архитектору или проектировщику?

Если квартирное товарищество решило заняться ремонтом фасада и балконов, перед обращением к архитектору или проектировщику стоит провести необходимую подготовительную работу. Грамотно составленное техническое задание и заранее согласованные в товариществе цели помогут избежать внесения изменений в проект, дополнительных расходов и споров в будущем.

1. Инвентаризация текущего состояния и аудит

Прежде всего, необходимо оценить текущее техническое состояние здания. При необходимости заказывается строительно-технический аудит или экспертиза, в ходе которых оценивается состояние фасадов, балконов, наружных ограждающих конструкций и других элементов, связанных с реновацией. Цель аудита — выявить проблемы и определить, какие конструкции требуют ремонта, усиления или замены.

Если планируется повышение энергоэффективности здания, следует также оценить состояние существующих наружных стен, окон, системы отопления и вентиляции, при необходимости привлекая специалистов по энергетике и инженерным системам.

2. Составление четкого технического задания

На основе аудита и анализа текущего состояния составляется техническое задание на проектирование, в котором по пунктам прописаны планируемые работы и пожелания товарищества. Например, задание может включать утепление и отделку фасада, ремонт или реконструкцию балконов, замену ограждений, решения по окнам и наружным дверям, ремонт цоколя, приведение в порядок систем водостока и другие необходимые работы.

Чем точнее составлено техническое задание, тем лучше проектировщики смогут оценить объем работ и предоставить сопоставимые ценовые предложения.

3. Согласование общих строительных и архитектурных принципов

Перед началом проектирования в квартирном товариществе стоит согласовать общий объем реновации. Нужно решить, планируется ли ограничиться устранением только критических технических проблем или провести комплексную реконструкцию, которая также улучшит энергоэффективность и внешний архитектурный облик здания.

4. Определение предварительного бюджета и возможностей финансирования

Товарищество должно иметь хотя бы примерное представление о том, какую сумму оно готово инвестировать как в проектирование, так и в строительные работы. В бюджет необходимо заложить не только само строительство, но и расходы на проектирование, исследования и аудиты, авторский надзор, возможные экспертизы и другие сопутствующие затраты.

При реконструкции многоквартирных домов часто используются субсидии EIS. Если планируется подача заявки на получение поддержки, об этом следует сообщить проектировщику еще в самом начале, поскольку условия субсидирования могут повлиять на техническое задание, выбор технических решений, цели по энергоэффективности и оформление проектной документации.

5. Четкость решений и представительства квартирного товарищества

Важно договориться о том, кто будет общаться с проектировщиком, консультантами и строителями от имени товарищества. На практике полезно назначить одного или двух контактных лиц, чтобы проектировщик не получал противоречивых указаний от разных собственников квартир.

При принятии важных принципиальных решений — например, изменение конструкции балконов, выбор архитектурного решения фасада или определение объема реконструкции — должно быть четко понятно, какие из них требуют одобрения собственников квартир или общего собрания.

После выполнения этих подготовительных шагов архитектор или проектировщик может приступить к работе, опираясь на четкое техническое задание, известный бюджет и согласованные цели товарищества. Это ускоряет процесс проектирования и значительно снижает риск внесения изменений и возникновения непредвиденных дополнительных расходов в будущем.

Какие документы и исходные данные архитектору нужны от товарищества в первую очередь, и достаточно ли имеющихся старых проектов или здание нужно сначала обмерить и обследовать?

Перед обращением к проектировщику стоит собрать имеющиеся проекты здания, проекты предыдущих реконструкций, обмеры, аудиты, энергетическую маркировку и другую техническую документацию. Также следует проверить данные о здании и документы в Регистре строений.

Если существующие чертежи отсутствуют или не соответствуют реальному положению дел, перед началом основного проектирования может потребоваться проведение обмеров здания и составление чертежей текущего состояния.

Должно ли товарищество до заказа проекта уже решить, что именно будет сделано, или архитектор может помочь выяснить, какие решения вообще нужны дому и возможны ли они?

Перед началом проектирования в квартирном товариществе стоит согласовать общий объем реновации и принципиальные строительные решения. Следует решить, планируется ли в первую очередь устранение существующих технических проблем или же комплексная реконструкция, включающая улучшение энергоэффективности и внешнего облика здания.

Что касается эстетических решений, товариществу стоит еще до начала проектирования согласовать хотя бы общие предпочтения — например, хотят ли они сохранить прежний архитектурный облик здания или открыты для серьезных изменений. Также можно заранее обсудить общую цветовую гамму фасада, дизайн балконов, характер ограждений и другие вопросы, существенно влияющие на внешний вид здания. Согласование общих принципов на раннем этапе помогает избежать споров в будущем, которые могут затянуть процесс проектирования.

Другой вариант — предоставить архитектору больше творческой свободы. В этом случае в техническом задании можно предусмотреть, например, разработку двух или трех эскизных вариантов, из которых квартирное товарищество выберет наиболее подходящее для дальнейшего проектирования решение. С помощью вариантов можно сравнить различные архитектурные подходы и оценить их влияние как на внешний вид здания и технические решения, так и на предполагаемую стоимость строительства.

На практике лучше всего может сработать комбинация этих двух подходов: товарищество до начала проектирования определяет основные цели, ограничения и предпочтения, но оставляет архитектору достаточно свободы для разработки комплексного архитектурного решения на их основе.

Как выглядит процесс проектирования для квартирного товарищества шаг за шагом — когда нужно привлекать архитектора, когда инженера-строителя, когда других специалистов и на каком этапе нужно начинать заниматься разрешениями?

Когда техническое задание и принципиальные пожелания квартирного товарищества определены, к работе приступает архитектор. Архитектор разрабатывает архитектурное решение здания, составляет необходимые чертежи и пояснительную записку. На этом этапе определяются, например, общий вид фасадов, материалы и цветовые решения, конструкция балконов, изменения в заполнении проемов и другие вопросы, влияющие на внешний вид здания.

На основе архитектурного решения привлекается инженер-строитель (конструктор), который оценивает состояние существующих конструкций и влияние планируемых изменений, а также разрабатывает необходимые конструктивные решения. Например, при реконструкции или перестройке балконов необходимо проверить их несущую способность, крепления и при необходимости спроектировать новые конструкции.

В зависимости от объема работ привлекаются проектировщики специальных частей. Если в ходе реновации изменяются или обновляются системы отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации или электроснабжения, соответствующие решения должны быть согласованы с архитектурной и конструктивной частями. При комплексной реконструкции важно, чтобы все части проекта были подготовлены в координации друг с другом.

Заниматься разрешениями и согласованиями стоит уже в начале проектирования. Прежде всего, нужно выяснить, какая процедура требуется для планируемых работ — достаточно ли уведомления о строительстве и строительного проекта или необходимо разрешение на строительство. Также следует проверить, находится ли здание в зоне с ценной средой, охранной зоне памятников старины или действуют ли в отношении него другие дополнительные ограничения и требования. При необходимости эти условия нужно учитывать уже при составлении архитектурного решения.

Для ходатайства о получении разрешения на строительство составляется строительный проект как минимум на стадии эскизного проекта. Эскизный проект должен давать достаточно ясное представление о планируемом решении, чтобы местное самоуправление и другие соответствующие органы могли оценить его соответствие требованиям.

После получения разрешения на строительство проектирование не обязательно заканчивается. Для строительства, как правило, целесообразно составить основной проект, а для более сложных узлов и решений — и рабочий проект. Чем тщательнее проработаны решения до проведения строительного тендера, тем точнее строители смогут составить свои предложения и тем меньше риск возникновения непредвиденных дополнительных работ и расходов в ходе строительства.

Таким образом, процесс для квартирного товарищества в общих чертах можно разделить на следующие этапы: техническое задание и исследования текущего состояния → архитектурное решение → проектирование конструкций и специальных частей → эскизный проект и процедура получения разрешения на строительство или уведомления о строительстве → основной и, при необходимости, рабочий проект → строительный тендер → строительные работы.

В каких случаях для реновации фасада или балконов требуется разрешение на строительство или уведомление о строительстве и от чего это зависит? Может ли простое утепление фасада и изменение его отделки также потребовать разрешения или согласований?

Для многоквартирного дома процедура зависит прежде всего от размера здания и характера планируемых работ. Согласно приложению 1 к действующему Строительному кодексу, при реконструкции жилого дома площадью застройки более 60 м² обычно требуется уведомление о строительстве вместе с проектом. Разрешение на строительство необходимо в первую очередь в том случае, если работы представляют собой значительное расширение в юридическом смысле или иную деятельность, для которой приложение 1 предусматривает получение разрешения.

Таким образом, даже кажущееся простым утепление фасада может потребовать уведомления о строительстве и проекта. Добавление утеплителя меняет конструкцию наружной стены, её тепло- и влажностно-технические характеристики, а также, как правило, внешний вид и габариты здания. Если вместе с утеплением меняются, например, фасадный материал, цветовое решение, расположение окон или другие архитектурные элементы, необходимость в проекте становится ещё более очевидной.

В случае с балконами необходимость проектирования и согласования особенно важна, если в ходе ремонта меняются или усиливаются несущие конструкции, заменяются балконные плиты или ограждения, меняются размеры балконов, пристраиваются новые или остекляются существующие балконы. Действующие требования к реконструкции многоквартирных домов также рассматривают реконструкцию, замену, строительство новых балконов и лоджий, а также их остекление как отдельные виды работ по реконструкции.

При этом простое обслуживание существующего фасада или части балкона и замена материалов на аналогичные могут не требовать уведомления о строительстве. Например, восстановление поврежденной отделки в её первоначальном виде отличается от ситуации, когда на фасад добавляется новая система утепления или меняется архитектурное решение здания. Приложение 1 к Строительному кодексу как раз разграничивает реконструкцию и замену части здания на аналогичную.

Кроме того, необходимо учитывать ограничения, связанные с местоположением. В зонах охраны памятников старины, для объектов культурного наследия или в районах с ценной исторической застройкой могут действовать дополнительные требования к материалам фасада, цвету, утеплению, заполнению проемов и дизайну балконов, а также могут потребоваться дополнительные согласования. В некоторых случаях внешнее утепление может быть вовсе запрещено из-за необходимости сохранения культурной ценности.

Для квартирного товарищества золотое правило таково: перед проектированием утепления фасада или реконструкции балконов следует проверить в Регистре строений данные о здании, предыдущие проекты и требования местного самоуправления. После этого архитектор совместно с конструктором сможет определить, являются ли планируемые работы обслуживанием/ремонтом или реконструкцией в понимании Строительного кодекса, и какая процедура необходима. На практике при комплексном утеплении фасада и реконструкции балконов многоквартирного дома следует исходить из того, что проект и процедура уведомления о строительстве, как правило, необходимы.

Если собственники квартир хотят увеличить балконы, остеклить их или изменить иным образом, то требуются ли для этого какие-либо согласования и какие именно?

Такие изменения необходимо сначала согласовать в квартирном товариществе. Необходимый порядок принятия решений зависит от масштаба изменений и от того, идет ли речь об обычном управлении, обновлении долевой собственности или существенном изменении объекта долевой собственности. В случае строительства более крупного балкона следует особенно тщательно проверить, не затрагивают ли изменения границы квартирной собственности или права других владельцев — в таком случае обычного большинства голосов на общем собрании может быть недостаточно.

С точки зрения строительного права, например, увеличение балкона, строительство нового балкона, изменение несущих конструкций или зачастую полное остекление означают реконструкцию или расширение здания. Для обычного жилого дома площадью застройки более 60 м² реконструкция согласно приложению 1 к Строительному кодексу требует уведомления о строительстве и проекта. Если речь идет о расширении более чем на 33% от первоначального объема здания, требуется разрешение на строительство.

Получение уведомления о строительстве или разрешения на строительство не заменяет согласия между собственниками квартир. Это два разных вопроса: местное самоуправление проверяет допустимость с точки зрения строительного права, в то же время в квартирном товариществе должно быть наличие гражданско-правового основания для внесения изменений.

Если товариществу нужен совет для начала проектирования, оценки существующего решения или если вы хотите заказать проект реновации, с архитектором можно связаться по электронной почте (projekt@kortermajaleht.ee) или через Kortermajaleht форму на сайте. В ходе сотрудничества можно обсудить, какие подготовительные работы необходимо провести, каких специалистов привлечь и каким должен быть следующий разумный шаг. Продуманные решения, принятые на раннем этапе, помогут в будущем избежать ситуации, когда проект приходится переделывать или в процессе работ выясняется, что что-то важное не было учтено изначально.

Использованные источники: Строительный кодекс