Арендатор мешает соседям, а собственник не реагирует — что делать?

В многоквартирном доме может возникнуть ситуация, когда проблема вовсе не в собственнике квартиры. Владелец живет в другом месте, а проживающий в его квартире арендатор устраивает ночные вечеринки, курит на лестничной клетке, оставляет мусор в местах общего пользования или постоянно беспокоит соседей.

Правление знает, с какой квартирой связана проблема, но в ответ на звонок собственник заявляет, что не живет в Эстонии и не знает, что делает арендатор. Должно ли квартирное товарищество мириться с такой ситуацией? Нет, не должно.

Собственник квартиры обязан следить за тем, чтобы использование его жилья не нарушало покой других жильцов дома. Обязанности владельца сохраняются и в том случае, если квартирой пользуются члены его семьи, арендаторы или другие лица, а сам собственник находится в отъезде. Таким образом, проживание за границей или иное отсутствие не освобождает владельца от ответственности за происходящее в его квартире и от обязанности реагировать на возникающие проблемы.

Начинайте с собственника, а не со споров с арендатором

Если источником беспокойства является арендатор, квартирному товариществу не стоит вступать с ним в споры по поводу каждого нарушения. В первую очередь следует уведомить о проблеме собственника квартиры, который может напомнить арендатору о его обязанностях и при необходимости оценить возможность расторжения договора аренды. Задача квартирного товарищества — не решать проблемы, вызванные договором арендатора или его поведением, а обратить внимание собственника на происходящие нарушения и их влияние на других жильцов.

Что делать, если проблема повторяется?

Разумнее всего действовать спокойно и последовательно.

1. Зафиксируйте проблему. Не ограничивайтесь общим замечанием о том, что из квартиры постоянно доносится шум. Записывайте даты, время, что именно произошло и кто может это подтвердить.

2. Свяжитесь с собственником в письменной форме. Например:

«В квартирное товарищество неоднократно поступали жалобы на шум, доносящийся из Вашей квартиры. Просим Вас как собственника обеспечить, чтобы использование квартиры не нарушало покой других жильцов дома». Цель письма — не нападать на владельца, а дать ему четкую возможность решить проблему.

3. Дайте собственнику возможность вмешаться.

Собственник может связаться с арендатором, еще раз разъяснить ему правила дома или при необходимости оценить, можно ли расторгнуть договор аренды.

4. Если проблема продолжается, собирайте доказательства.

Сохраняйте жалобы, поступившие в правление, переписку, даты и, при необходимости, информацию о вызовах полиции. В случае систематического нарушения важно показать, что это был не единичный случай, а постоянная проблема.

Запрещен ли шум только в ночное время?

Как правило, шум ассоциируется прежде всего с ночным временем, однако дневные часы вовсе не означают, что можно бесконечно мешать другим жильцам. Согласно ч. 2 § 56 Закона об охране правопорядка, в местах, не являющихся общественными, в период с 22:00 до 06:00, а также в ночь перед выходным днем с 00:00 до 07:00 запрещено длительно или неоднократно создавать шум, существенно мешающий другим людям. При оценке степени беспокойства, помимо прочего, учитывается то, как оценил бы ситуацию среднестатистический объективный человек.

В то же время следует учитывать, что проживание в многоквартирном доме неизбежно сопровождается различными звуками. Шаги соседа, беготня ребенка или обычные домашние дела сами по себе не являются правонарушениями. Важно отличать обычный бытовой шум от того, который по своему характеру, интенсивности или повторяемости существенно мешает другим жильцам.

А что, если собственник говорит, что не может контролировать своего арендатора?

Это один из самых распространенных ответов в подобных ситуациях.

Собственник действительно не обязан, находясь в другой стране или даже живя по соседству, ежедневно следить за тем, что делает его арендатор. Однако закон все равно возлагает на него обязанность управлять своей квартирной собственностью, даже находясь в отъезде, и гарантировать, что люди, пользующиеся квартирой, соблюдают обязательства, действующие для собственника жилья. 

Собственникам стоит составлять договоры аренды максимально четко и включать в них пункты о правах и обязанностях. Часто арендаторы пользуются услугами субарендаторов или сдают квартиру посуточно. Это также может стать одной из причин проблемы, если жильцы дома замечают, что в подъезде постоянно мелькают посторонние люди. Консультант 1Partner Kinnisvara отмечает, что для предотвращения подобных ситуаций собственникам квартир стоит всегда включать в договор аренды четкое положение о запрете, при нарушении которого арендодатель имеет право потребовать договорной штраф и расторгнуть договор.

Министерство экономики также планирует поправки к закону,которые упорядочат краткосрочную аренду квартир и домов в Эстонии, чтобы конкуренция на рынке была более честной и прозрачной.

Если арендатор не прекращает нарушать порядок, может ли квартирное товарищество сделать что-то еще?

Если проблемный арендатор не меняет своего поведения, квартирное товарищество может предпринять дальнейшие шаги, однако самые строгие меры должны оставаться крайней мерой. Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах позволяет в определенных случаях требовать от собственника отчуждения квартирной собственности, если он неоднократно нарушает свои обязанности и другие собственники больше не считают возможным его пребывание в качестве владельца квартиры. Одним из таких оснований является ситуация, когда собственник своей деятельностью существенно мешает использованию других квартирных собственностей.

В то же время это не означает, что при первой же жалобе на шум от одного арендатора можно сразу требовать продажи квартиры. Это крайняя мера, которая может рассматриваться только в случае повторяющихся и серьезных нарушений, если проблему не удалось решить более мягкими способами. Если собственник квартиры не выполняет требование об отчуждении добровольно, для реализации этого требования необходимо обратиться в суд.

Стоит ли выносить проблему на обсуждение общего собрания?

Да, особенно если проблема стала затяжной. Общее собрание не должно превращаться в место, где соседи просто выплескивают свое недовольство. Разумнее обсуждать конкретные обстоятельства: какие нарушения произошли, что уже предприняло правление, как отреагировал собственник и какие дальнейшие шаги было бы обоснованно предпринять. Это также создает важный письменный след того, что проблемой занимались последовательно.

Самая большая ошибка — слишком долго игнорировать проблему.

Проблемы в одной квартире могут довольно быстро начать мешать жизни всего дома. Если жалоб становится всё больше, а ситуацию не решить вовремя, между соседями могут возникнуть конфликты и недовольство. Поэтому правлению стоит заняться проблемой сразу, действовать спокойно и фиксировать все случаи в письменном виде.

Читайте также: Финляндия ужесточает закон об аренде — как эти же вопросы решены в Эстонии?