Адвокат Меэлис Массо: оформление строительной документации станет проще

С начала этого месяца вступил в силу новый Строительный кодекс. Вопреки опасениям, что новые законы зачастую делают бюрократические процедуры сложнее, в данном случае всё наоборот — по крайней мере, так считает адвокат Меэлис Массо, специализирующийся на строительном праве.

Изменения в Строительном кодексе, которые должны были вступить в силу в первом квартале 2026 года, направлены на модернизацию строительного права и упрощение процессов проектирования и планирования. Это делает их быстрее и гибче как для частных лиц, так и для компаний. Упрощается оформление документов при строительстве вспомогательных построек (например, сараев или бань), бурении скважин или создании убежищ, а также при возведении небольших нежилых зданий площадью до 20 м² и высотой до 5 метров. Кроме того, проще станет ввод в эксплуатацию частных и парных домов, а также изменение высоты здания, количества этажей или площади застройки, если это не соответствует действующей детальной планировке. «Благодаря запланированным изменениям исчезнут различные требования, которые ранее вызывали путаницу при узаконивании старых построек», — пояснил присяжный адвокат Меэлис Массо изданию Kortermajaleht.

Самые масштабные и важные изменения касаются условий проектирования и детальных планировок. «После вступления в силу поправок к Строительному кодексу во многих случаях отпадет необходимость вносить изменения в детальную планировку — будет достаточно лишь уточнить условия проектирования», — отметил Массо. 

Он пояснил: «После вступления изменений в силу можно будет избежать длительного процесса составления детальной планировки, заменив его условиями проектирования, процедура получения которых обычно занимает от одного до двух месяцев. Например, если человек хочет построить на своем участке небольшую вспомогательную постройку (например, баню или гараж), ему больше не нужно будет менять детальную планировку».

С помощью условий проектирования можно также уточнить площадь застройки, количество этажей или тип сооружения. Это может быть полезно, например, если вместо колодца, предусмотренного старой детальной планировкой, владелец хочет обустроить скважину. Уточнения условий проектирования будет достаточно и в том случае, если возникнет желание заменить электрическое отопление на геотермальное или построить на участке убежище. 

«Благодаря изменениям в Строительном кодексе строительство будущих убежищ станет проще, чем сейчас. Если для убежища строится подземный этаж, пристройка к зданию или отдельная хозяйственная постройка, то условия проектирования также позволят избежать изменения детальной планировки. Важно отметить, что после вступления поправок в силу временные сооружения не должны будут соответствовать целевому назначению земли, указанному в планировке, при условии, что основное решение планировки остается реализуемым. Это поможет, например, в случаях, когда участок нужно временно использовать для проведения мероприятия или на период, пока планировка еще только разрабатывается», — подчеркнул Массо.

Также станет более гибким порядок подачи заявлений на получение разрешений на эксплуатацию. В будущем для крупных строительных проектов, включающих несколько зданий, не нужно будет подавать отдельное заявление на каждое из них. После вступления изменений в силу для частных и парных домов вместо разрешений на эксплуатацию будут введены более простые уведомления об эксплуатации в Регистре строений, содержащие основные данные о здании. Если сейчас процедура получения разрешения на эксплуатацию обычно занимает месяц, то обработка уведомления об эксплуатации займет чуть больше недели. Кроме того, изменения коснутся разрешений на строительство и строительных уведомлений. 

Срок действия строительного уведомления после вступления поправок в силу увеличится до четырех лет, что означает, что в случае задержки строительства не придется многократно уведомлять самоуправление о ходе работ. Это позволит людям планировать строительство на гораздо более длительный срок и решит частые проблемы, когда сроки работ затягиваются по разным причинам. «В то же время такой срок действия строительного уведомления кажется вполне разумным. При возведении небольших нежилых зданий площадью до 20 квадратных метров и высотой до пяти метров (например, торговых киосков) после вступления поправок в силу больше не нужно будет ни запрашивать разрешение на строительство, ни подавать уведомление. Это значительно снизит административную нагрузку и упростит оформление документов для частных лиц и компаний», — сказал он. 

После внесения поправок в Строительный кодекс процедура узаконивания зданий и осуществления надзора собственника стала более понятной. Для узаконивания зданий, построенных до вступления в силу действующего Строительного кодекса (то есть до 1 июля 2015 года), необходимо обеспечить безопасность строения. Незаконные постройки, возведенные до 22 июля 1995 года, считаются законными. «Это изменение, безусловно, важно, например, в тех случаях, когда человек получил в наследство участок, а документы на старую постройку не сохранились. Поправка дает людям возможность корректно внести в регистр здания, не имевшие законных оснований», — отметил Массо.

После изменений также устанавливается, что собственник, если он строит для себя, может самостоятельно осуществлять надзор собственника. Если собственник сам составляет строительный проект, ведет строительство, осуществляет надзор или выполняет другие работы, регулируемые данным кодексом, он обязан соблюдать принцип профессионализма и обеспечивать соответствие работы требованиям, включая, при необходимости, документирование процесса строительства. Если собственник — юридическое лицо выполняет работы, указанные в пунктах 1 и 2 части 2 статьи 24 данного кодекса, к нему применяются те же требования, что и к лицу, действующему в рамках хозяйственной деятельности, включая необходимость подтверждения квалификации согласно части 1 статьи 24. 

Подводя итог, можно сказать, что изменения, вступившие в силу во второй половине 2026 года, значительно сокращают лишнюю бюрократию, делают строительство проще, быстрее и доступнее, а также вносят ясность в ситуации, которые на практике вызывали больше всего вопросов. 

В Министерстве климата есть соответствующая таблица, где можно увидеть, какой была ситуация до и какой она стала после вступления в силу Строительного кодекса первого августа. 

‍

Вот небольшой пример: