Haldurist peaks kujunema korteriühistu pikaajaline arengupartner

Kinnisvarahalduri roll ei peaks piirduma igapäevaste probleemide lahendamisega. Professionaalne haldur peaks aitama korteriühistul vaadata ette aastate, mitte üksnes järgmise kuu või majandusaasta kaupa. Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liidu (EKKL) kutsekomisjoni esimehe Alex Roosti sõnul eeldab see muutust nii haldurite kui ka korteriühistute mõtteviisis.

Roosti hinnangul näitavad korteriühistute küsitluste tulemused laiemat probleemi kogu haldusturul: haldurilt oodatakse järjest rohkem, kuid teenust ostetakse sageli endiselt eelkõige madalaima hinna järgi.

„Haldur on liiga sageli muutunud probleemide lahendajaks ja vahendajaks, kuigi professionaalne kinnisvarahaldus peaks ulatuma palju kaugemale,“ ütleb Roost.

Tema sõnul tekib siin vastuolu. Ühistu ootab haldurilt nõustamist, vastutust ja professionaalset juhtimist, kuid teenuse hind ei pruugi anda haldurile selleks vajalikku aega ega ressurssi. Igapäevane töö võib hõlmata elanike pöördumisi, avariisid, hooldusettevõtete juhtimist, arvete kontrolli, dokumentatsiooni, koosolekuid, garantiiküsimusi, hankeid ja tehniliste probleemide lahendamist.

„Kui haldur peab normaalse töökoormuse ja sissetuleku saavutamiseks teenindama korraga suurt hulka objekte, kulub tema aeg paratamatult kõige pakilisemate küsimuste lahendamisele. Ta tegeleb sellega, mis parasjagu „põleb“,“ kirjeldab Roost.

Nii jäävad tema sõnul sageli tahaplaanile investeeringute planeerimine, hoone tehnilise seisundi pikaajaline juhtimine, riskide ennetamine, energiakasutuse analüüs ja hoone arengusuundade kavandamine.

See ei tähenda tingimata, et halduril puuduksid teadmised või soov strateegilisemalt tegutseda. „Väga sageli tähendab see lihtsalt seda, et teenuse hind ja töökoormus ei anna talle selleks vajalikku ressurssi,“ märgib Roost.

‍

Haldur ei peaks olema ainult probleemilahendaja

Roosti hinnangul tuleb kompetentset kinnisvarahaldurit käsitleda samamoodi nagu teisi kõrge kvalifikatsiooniga spetsialiste – insenere, juriste, audiitoreid või konsultante. Haldur vastutab sageli suure väärtusega vara, tehnosüsteemide, eelarvete, lepingute ja omanike pikaajaliste huvide eest.

„Kui ühistu ostab haldusteenust ainult madalaima hinna järgi, ei saa ta samal ajal eeldada kõrgekvalifitseeritud nõustamist, pikaajalist strateegiat ja aktiivset vara juhtimist,“ rõhutab ta.

Samas on arenguruumi ka halduritel endil. Kutsestandardites on strateegiline, taktikaline ja operatiivne juhtimine juba eristatud. Kõrgemate kutsetasemete puhul kuuluvad halduri kompetentside hulka muu hulgas korrashoiutegevuste kavandamine, majandusanalüüs, investeeringute planeerimine, korrashoiustrateegia elluviimine ja omaniku nõustamine.

Roosti sõnul võiks hea haldur vähemalt kord aastas tulla juhatuse ette küsimusega, mis ulatub tänastest probleemidest kaugemale: „Milline peaks see maja olema viie või kümne aasta pärast?“

Sellest võiks tema hinnangul sündida vähemalt kolme kuni viie aasta vaade: milline on hoone tehniline seisund, milliseid investeeringuid on vaja, millal neid teha, kui palju need ligikaudu maksavad, kuidas võivad muutuda energiakulud ning millised riskid kaasnevad tööde edasilükkamisega.

„Hea haldur peaks tooma juhatuse lauale otsustusvariandid, mitte ainult probleemide nimekirja,“ ütleb Roost. Näiteks ei peaks jutt piirduma tõdemusega, et katus vajab remonti, vaid sisaldama ka hinnangut katuse eeldatavale elueale, võimalikke lahendusi, nende kulusid ja riske ning soovitust investeeringu ajastamiseks.

See tähendaks üleminekut haldurist kui igapäevasest probleemilahendajast omaniku nõustajaks ja pikaajaliseks arengupartneriks.

‍

Ka ühistul endal on siin oluline roll

Roosti sõnul ei saa vastutust panna üksnes halduri õlgadele. Ka korteriühistu peab esmalt läbi mõtlema, millist teenust ta haldurilt tegelikult ootab.

Kas eesmärk on eelkõige igapäevase asjaajamise korraldamine või soovitakse haldurilt ka sisulist nõustamist, pikaajalist planeerimist ja aktiivset osalemist hoone arendamises?

Kui haldurit nähakse juhatuse ja omanike partnerina, peab see ootused kajastuma ka teenuse sisus, lepingus ja töökorralduses. Näiteks võiks kokku leppida, milline on halduri roll pikaajalise arengukava koostamisel, kui sageli hinnatakse hoone tehnilist seisundit ja investeeringuvajadusi, kas haldur aitab koostada kolme kuni viie aasta investeeringuplaani ning milliseid kulude, energiatarbimise ja teenuste kvaliteedi näitajaid regulaarselt jälgitakse.

Väga oluline on ka kvaliteetne lähteinfo. Kui puuduvad tehniline dokumentatsioon, varasemate tööde ajalugu, hooldusjuhendid, lepingud või ülevaade hoone tegelikust seisundist, on pikaajalisi otsuseid keeruline teha.

Samuti peab halduril olema selge mandaat. Kui juhatus ootab aktiivset nõustamist, kuid iga ettepanek takerdub otsustamisse või pole kokku lepitud, millistes piirides haldur tegutseda saab, muutub ka hea haldur paratamatult täitjaks.

„Kui ühistu soovib haldurilt rohkem kui igapäevast administreerimist, peab ta andma haldurile ka selleks vajalikud eeldused: selge ülesande, piisava info, otsustusruumi, koostöövalmiduse ja realistliku ressursi,“ ütleb Roost.

‍

Pikaajaline juhtimine eeldab regulaarset koostööd

Pikaajalist juhtimist ei saa teha nii, et haldur ja juhatus suhtlevad ainult siis, kui mõni probleem on tekkinud. Roosti hinnangul võiks vähemalt kord või kaks aastas toimuda eraldi strateegiline ülevaatus, kus vaadatakse järgmisi aastaid ette.

Laual võiksid olla suuremad remondi- ja investeeringuvajadused, energia- ja kommunaalkulude trendid, tehnilised riskid, laenukoormus ja finantsvõimekus, teenuslepingute sobivus, võimalikud energiatõhususe meetmed ning omanike ootused ja hoone arengusuunad.

Just sellist lähenemist peab Roost üheks kinnisvarahalduse valdkonna oluliseks arengusuunaks.

„Haldurilt oodatakse sageli partneri ja nõustaja rolli, kuid praktikas kujuneb tema töö peamiselt operatiivseks probleemilahenduseks,“ tõdeb ta.

Samas ei saa olukorda lahendada ainult halduri töökorralduse muutmisega. Kui teenus valitakse peamiselt madalaima hinna järgi ja halduri tööaeg kulub elanike pöördumistele, riketele, arvetele ja koosolekutele, jääb strateegiline töö paratamatult tagaplaanile.

Seetõttu tuleb Roosti sõnul muuta ka arusaama sellest, mida professionaalne haldusteenus endast kujutab ja milline on selle tegelik väärtus. Kui haldurilt oodatakse hoone tehnilise seisundi analüüsi, pikaajaliste investeeringute kavandamist, riskide hindamist, hangete juhtimist ja juhatuse nõustamist, peab tal olema selleks nii kompetents kui ka piisav tööressurss.

‍

Kas koolitused peavad muutuma praktilisemaks?

Roosti sõnul on EKKL-i jaoks oluline ka haldurite pidev professionaalne areng. Liidu roll ei piirdu kutsetunnistuste väljastamisega, vaid hõlmab ka kinnisvara korrashoiu kutsesüsteemi arendamist, kutse andmise korda, hindamisstandardeid ja -meetodeid ning täienduskoolituse nõudeid.

„Meie ülesanne on jälgida, et kutseomanike kompetentsid vastaksid valdkonna tegelikele vajadustele ning areneksid koos kinnisvarasektori, tehnoloogia, õigusruumi ja omanike ootustega,“ selgitab Roost.

Kutsestandardites on strateegiline, taktikaline ja operatiivne kinnisvara korrashoid juba selgelt eristatud. Kõrgematel haldustasemetel hinnatakse muu hulgas majandusanalüüsi, pikaajaliste investeeringute kavandamist, korrashoiustrateegia elluviimist, hangete ja lepingute korraldamist, korrashoiu efektiivsuse hindamist ning omaniku huvide esindamist.

Küsimus on pigem selles, kuidas muuta need kompetentsid veel tugevamalt igapäevases töös rakendatavaks.

„Koolitustes peaks järjest rohkem kasutama reaalseid juhtumeid ja otsustusolukordi,“ ütleb Roost. Haldur peab oskama analüüsida hoone tehnilist seisundit, koostada pikaajalist investeeringuvaadet, hinnata riske, võrrelda lahendusi, analüüsida energiatarbimist, ette valmistada hankeid ning põhjendada omanikele, miks üks või teine otsus on vajalik.

Sama oluline on nõustamis- ja kommunikatsioonioskus. „Hea haldur ei pea ainult teadma, mida teha, vaid peab suutma juhatusele ja omanikele selgelt selgitada, miks seda on vaja teha, millised on alternatiivid ja millised võivad olla otsuse edasilükkamise tagajärjed.“

EKKL-i tunnustatud erialased täienduskoolitused läbivad enne tunnustamist sisulise hindamise. Koolituse korraldaja peab esitama õppekava, koolituse sisu ja mahu, lektorite andmed ning näitama, milliste kehtivate kutsestandardi kompetentsidega koolitus seotud on. Eesmärk on, et täienduskoolitus ei muutuks pelgalt formaalseks „tundide kogumiseks“, vaid aitaks kutseomanikul oma teadmisi ja oskusi päriselt arendada.

Pidev täiendamine on oluline ka seetõttu, et valdkond muutub kiiresti. Muutuvad õigusaktid, standardid, tehnoloogiad, digilahendused, energiatõhususe nõuded ja juhtimismeetodid.

‍

Kas kinnisvara haldamisel peaks kutsepädevus olema kohustuslik?

Roost toob välja ka laiema küsimuse, mille üle võiks Eestis rohkem arutleda. Hoone projekteerimise ja ehitamise etapis on mitmete vastutavate rollide puhul kehtestatud pädevusnõuded ning nõutakse pädevate spetsialistide kaasamist. Hoone valmimise järel algab aga sageli aastakümneid kestev kasutamise ja korrashoiu periood, kus samaväärset üldist nõuet vastutava halduri kutsealase pädevuse kohta ei ole.

„Ometi mõjutavad just kasutus- ja korrashoiuperioodil tehtavad otsused väga otseselt seda, millises tehnilises seisukorras hoone kümne, kahekümne või viiekümne aasta pärast on,“ märgib Roost. Samuti mõjutavad need otsused kasutus- ja energiakulusid, dokumentatsiooni olemasolu ning kinnisvara ohutut ja jätkusuutlikku kasutamist.

Tema sõnul leidub praktikas hooneid, mille probleemid ei ole tekkinud üksnes ehitamise ajal, vaid aastatepikkuse puuduliku korrashoiu, tegemata investeeringute, ebapiisava dokumenteerimise või valede juhtimisotsuste tagajärjel.

Korteriühistute puhul on küsimus veelgi keerulisem, sest juhatusse võivad sattuda väga erineva tausta ja kogemusega inimesed. See on täiesti loomulik – juhatuse liikmelt ei nõuta kinnisvara korrashoiu professionaalset kompetentsi.

Probleem tekib siis, kui suure väärtusega kinnisvara tehnilisi, majanduslikke ja pikaajalisi otsuseid tehakse ilma vajalikke spetsialiste kaasamata. Roosti hinnangul tuleks Eestis laiemalt arutada, kas ja millises ulatuses peaks teatud hoonete või vastutustasemete puhul olema kinnisvara korrashoiu ja juhtimise eest vastutavatel spetsialistidel tõendatud kutsepädevus.

„Kui me nõuame professionaalset pädevust hoone projekteerimisel ja ehitamisel, on põhjendatud küsida, miks ei peaks professionaalset pädevust nõudma ka selle vara järgnevate aastakümnete juhtimisel ja korrashoidmisel,“ ütleb ta.

Eesmärk ei peaks Roosti sõnul olema täiendava bürokraatia loomine, vaid kinnisvara pikaajalise kvaliteedi ja ohutuse tagamine.

‍

Kutse taotlemise ja pikendamise keskmes peab olema päris kompetents

EKKL-i vaates tähendab see, et ka kutsesüsteemi ja koolituste areng peab liikuma üha enam praktilise kompetentsi, pikaajalise vaate ja professionaalse vastutuse suunas.

Kutse ei peaks olema üksnes dokument, mis tõendab kunagi omandatud teadmisi. Kinnisvarahalduri töö eeldab pidevat arengut ja oma teadmiste ajakohasena hoidmist. Just seetõttu on täienduskoolitusel ja kutse taastõendamisel oluline roll: nende eesmärk on tagada, et kutseomaniku teadmised vastaksid ka tänastele nõuetele ja töö tegelikele vajadustele.

Roosti sõnul võiks kinnisvarahalduri kutse tähendada omaniku jaoks eelkõige usaldust selle vastu, et tema vara juhtimisega tegeleb pädev professionaal.

„Meie eesmärk peaks olema, et juhatus ei pöörduks halduri poole ainult küsimusega: „Kas tänane probleem sai lahendatud?“, vaid küsiks ka: „Millised on meie maja suurimad tehnilised, majanduslikud ja juhtimisriskid järgmise viie aasta jooksul ning mida peaksime juba täna tegema, et neid vähendada?““

„Ja professionaalne haldur peaks suutma sellele küsimusele sisuliselt vastata.“

See ongi EKKL-i vaates järgmine oluline samm – kujundada haldurist järjest enam omaniku professionaalne nõustaja ja pikaajalise arengu partner, mitte üksnes igapäevase asjaajamise korraldaja.