Мнение: реновация многоквартирных домов требует реалистичного плана, а не утопических целей

Подавляющая часть жилого фонда в Эстонии по-прежнему приходится на здания, построенные в период с 1960 по 1990 год. Это означает, что во всех этих многоквартирных домах существует острая необходимость в обновлении инженерных систем, а также, вероятно, в ремонте фасада и крыши.

‍

‍

Хотя большинство наших депутатов в ЕС в свое время бездумно поддержали директиву ЕС по реновации зданий, на мой взгляд, ее реализация относится к области утопии. Проще говоря: в лучшие годы реновировалось около 200 домов в год. Чтобы привести в порядок 14 000 многоквартирных домов, потребуется 70 лет.

Варианты реновации здания

Многоквартирный дом — это единое целое, и каждое принятое решение влияет на последующие. В своей практике на общих собраниях я выделяю четыре варианта проживания в многоквартирном доме. Обозначу их и здесь.

Вариант 1: Не делать ремонт вовсе. Жить в здании и эксплуатировать его до тех пор, пока инженерные системы и конструкции не выработают свой ресурс, а затем быстро съехать. Это самый дешевый вариант! Однако дома, функционирующие таким образом на протяжении десятилетий, в конечном итоге приходят к пониманию, что вмешательство необходимо…

Вариант 2: Реновировать многоквартирный дом по частям. Например, в один год — водопровод, затем отопление, потом крыша, окна, фундамент… Такой подход означает, что работы ведутся каждый год, и если привлекать кредит, то брать несколько мелких займов становится невыгодно. Мы знаем, что банки выдают небольшие кредиты под высокий процент, а крупные — под низкий. Кроме того, на практике случалось, что уже выполненную работу приходится частично или полностью переделывать при реновации следующей части. На каждую работу заказывается отдельный проект, и общая сумма проектов определенно превышает стоимость комплексного проекта реновации.

Вариант 3: Исходя из вышесказанного, я всегда рекомендую заказывать комплексный проект и решать вопросы здания в целом. Комплексный проект можно использовать и при поэтапной реновации согласно варианту 2. Однако выполнение всех работ за один раз означает для людей разовые неудобства (в период строительства), а в остальные годы зданием можно пользоваться с комфортом. Здесь квартирное товарищество может само решать, какие именно решения по реновации использовать (вентиляция с рекуперацией тепла или нет, перенос окон или нет и т. д.). Общее собрание само утверждает перечень работ, берется общий кредит, и здание получает как новые инженерные системы, так и новый внешний вид.

Вариант 4: Заказать комплексный проект и провести реновацию при поддержке EIS (ранее KredEx, в будущем KIK). Это, безусловно, самый компактный и выгодный вариант. Проблема, однако, заключается в нехватке финансирования — объем заявок в разы превышает объем доступных средств.

‍

‍

Для достижения целей 20/20/20 ежегодная потребность в реновации (Рисунок 2) требовала бы инвестирования в жилой фонд около 330 миллионов евро в год из средств владельцев зданий и/или других источников финансирования. Это также создает необходимость время от времени менять принципы распределения субсидий (например, принцип «кто успел, тот и съел» против энергоэффективности и т. д.). Кроме того, существует сложившаяся практика распределения средств по турам. Нынешние субсидии в основном привязаны к бюджетным периодам ЕС. Мы должны учитывать, что новый 7-летний период финансирования, начинающийся в 2028 году, станет последним, когда Эстонское государство получит от ЕС больше денег, чем должно будет внести. Поэтому было бы наивно полагать, что денежный поток будет продолжаться в таком же виде.  

Платежи в многоквартирных домах при различных вариантах

Ниже я привожу рисунок, составленный в январе 2025 года. Из объектов, представленных на рисунке 3, Tähe 2 не входит в число объектов автора. Pärna 4, Kooli tee 1, Tähe 2, Põhja pst 31 (вариант 4) на момент составления рисунка были полностью реновированы в разные годы и в рамках разных туров поддержки; Männi 11 на данный момент полностью не реновирован (на момент написания находится в процессе комплексной реновации), а Nõlvaku 15 и Sangla 29 используют частичную реновацию (что соответствует варианту 2, упомянутому выше). В отношении последних следует отметить, что в неотопительный период сумма средств, собираемых на ремонт отдельных частей, значительно выше, чем показано на рисунке (данные на декабрь 2024 года). Хотя общая сумма платежей (ремонтный фонд + кредит + отопление) существенно не различается, необходимо также учитывать внешний вид здания, микроклимат и комфорт.

‍

‍

О проблемных аспектах

Во-первых, я считаю ошибочным полагать, что в долгосрочной перспективе снижение потребления мегаватт автоматически приведет к уменьшению расходов. Сейчас это еще работает, но нужно отдавать себе отчет в том, что поставщик централизованного теплоснабжения — это частная компания, нацеленная на получение прибыли. Если поставщик увидит, что прибыль падает из-за снижения потребления мегаватт (даже при оптимизированных расходах), он просто повысит тариф за мегаватт — вот и всё.

Во-вторых, на периферии Эстонии (уже в десяти километрах от границы Тарту) цены на недвижимость резко падают. Не стоит тешить себя иллюзиями, что владелец квартиры стоимостью 10 000 евро возьмет кредит на реновацию в размере 30 000 евро. Это невыполнимо и жизненно неправдоподобно.

В-третьих, как известно, с 2035 года в Европейском союзе будет запрещена продажа новых автомобилей с двигателями внутреннего сгорания. По состоянию на начало 2025 года в Эстонии насчитывается 3777 электромобилей и около 920 000 зарегистрированных автомобилей с дизельными и бензиновыми двигателями. Это означает, что сейчас на дорогах Эстонии лишь каждый 250-й автомобиль работает на электричестве. В мире же доля электромобилей оценивается в 1%. Согласно планам ЕС, к 2040 году ожидается появление миллиарда новых электромобилей. Электромобиль проезжает на одном заряде около 200 км, а среднее время зарядки от обычной станции составляет около 7 часов — это значит, что зарядка будет происходить преимущественно в ночное время. По имеющейся статистике, 90% зарядок происходит именно в жилых районах, а 25% владельцев электромобилей заряжают свои машины ежедневно. Если хотя бы 10% нынешних автовладельцев перейдут на электромобили, потребуется перестроить или полностью обновить всю существующую сеть низкого напряжения в многоквартирных домах, что потребует огромных инвестиций (по оценкам, создание только одной точки зарядки стоит 1500–2000 евро).

На практике это не учитывается, да и на общих собраниях в это не особо верят. У государства на сегодняшний день также нет плана или программы по реконструкции сетей низкого напряжения.