Arvamus: Kortermajade renoveerimine vajab realistlikku plaani, mitte utoopilisi eesmärke

Jätkuvalt on valdav osa Eestis asuvatest eluruumidest ehitatud perioodil 1960-1990. See tähendab, et kõikides nendes kortermajades on vältimatu vajadus tehnosüsteemide uuendamise ja küllap ka  fassaadi ning katuse remondi järele.

‍

‍

Ehkki valdav osa meie saadikuid EL-s kiitsid omal ajal ummisjalu heaks EL-i direktiivi hoonete renoveerimiseks, siis minu hinnangul kuulub selle rakendamine utoopia valdkonda. Lihtsamalt öeldes: parimatel aastatel on renoveeritud ca 200 maja aastas. Selleks, et korda teha 14 000 kortermaja, kulub 70 aastat.

Variandid hoone renoveerimisel

Sarnaselt on ka kortermaja tervik ning iga tehtud otsus mõjutab järgnevat. Oma praktikas olen rääkinud üldkoosolekutel neljast variandist kortermajas elamisel. Markeerin need ka siinkohal ära.

Variant 1: Üldse mitte remonti teha. Elada hoones ning tarbida seda seni kuni tehnosüsteemid ja konstruktsioonid oma aja ära elavad ning siis sealt kiiresti ära kolida. See on kõige soodsam variant! Mitukümmend aastat selliselt toimetanud majad jõuavad siiski valdavalt ühel hetkel kogemuseni, et vaja on sekkuda…

Variant 2: Renoveerida kortermaja osade kaupa. Nt ühel aastal veetorustik, siis küte, siis katus, siis aknad, siis vundament… Selline lähenemine tähendab seda, et tööd on igaks aastaks ning kui kasutada laenu, siis muutub mitme väikese laenu võtmine ebamõistlikuks. Teame, et pank  annab väikseid laene kõrge intressiga ning kõrget laenu madala intressiga. Lisaks on praktikas juhtunud seda, et juba tehtud töö tuleb järgmise eriosa renoveerimisel kas osaliselt või täielikult ümber teha. Iga töö jaoks on tellitud eraldi projekt ning ka projektide kogusumma ületab kindlasti renoveerimise tervikprojekti summat.

Variant 3: Eeltoodust tulenevalt soovitan alati tellida tervikprojekt ning lahendada hoone ühes tervikus. Tervikprojekti saab kasutada ka variant 2 järgi eriosade kaupa renoveerimisel. Küll aga tähendab ühekordne tegemine inimestele ühekordset (ehitusperiood) ebamugavust ning muudel aastatel saab hoonet mugavalt kasutada. Siinkohal saab KÜ ise otsustada näiteks, milliseid renoveerimise lahendusi nad kasutada tahavad (soojustagastusega ventilatsioon või mitte, akende tõstmine või mitte jne). Tehtavad tööd paneb üldkoosolek ise paika, võetakse terviklaen ning hoone saab nii uued tehnosüsteemid kui uue väljanägemise.

Variant 4: Tellida tervikprojekt ning renoveerida EIS-i (endisena KredExi, tulevasena KIK-i) toega. Siinkohal on see vaieldamatult kompaktseim ning kasulikum. Murekoht tekib aga rahastuse vähesusega – taotluste maht jääb kordades alla vahendite mahule.

‍

‍

Et täita 20/20/20 eesmärkide saavutamiseks aastane renoveerimisvajadus (Joonis 2), olnuks vajalik igal aastal investeerida hoonefondi umbes 330 miljoni eurot hoonete omanike ja/või muude rahastamisallikate vahendeid. See tekitab ka vajaduse toetuse jagamise aluseid aeg-ajalt muuta (nt nobedate näppude voor vs energiatarve jms). Lisaks senine praktika voorude kaupa jagamisel. Senine toetusraha on seotud peamiselt EL-i eelarve perioodidega. Peame arvestama, et 2028 aastal algav uus 7-aastane  rahastusperiood on viimane, mil Eesti riik saab EL-st rohkem raha kui sinna maksma peab. Seega oleks naiivne uskuda, et rahajõgi sellisel kujul edasi jääb voolama.  

Kortermajade maksed erinevate variantide puhul

Alljärgnevalt toon ära 2025 aasta jaanuaris koostatud joonise. Joonisel 3 olevatest objektidest ei kuulu Tähe 2 siinkirjutaja referentsi. Pärna 4, Kooli tee 1, Tähe 2, Põhja pst 31 (variant 4) on joonise koostamise hetkel terviklikult, erinevatel aastatel ja erinevates toetusvoorudes, renoveeritud, Männi 11 on siinkohal täielikult renoveerimata (kirjutamise hetkel on tervikrenoveerimises) ning Nõlvaku 15 ja Sangla 29 kasutavad osalist renoveerimist (see tähendab ülaltoodud variantidele viitavalt variant 2). Viimaste puhul olgu öeldud, et küttevälisel perioodil on eriosade remondiks kogutavate vahendite hulk oluliselt kõrgem joonisel nähtuvast (dets 2024 andmed). Ehkki maksete kogusuurus (remondifond+laen+küte) ülemäära ei erine, tuleb arvesse võtta ka hoone väljanägemist, sisekliimat ning mugavust.

‍

‍

Probleemkohtadest

Esiteks: Arvan, et on ekslik pikas perspektiivis uskuda, et kui megavatte tarbitakse vähem, siis makstakse ka vähem. Hetkel see veel toimib, kuid enesele tuleb aru anda, et kaugkütja on erakätes olev kasumit taotlev ettevõte. Kui kaugkütja näeb, et kasum väheneb sest megavatte tarbitakse vähem (ja kulud on optimeeritud), tuleb tal lihtsalt megavati hinda tõsta kõrgemaks – nii lihtne see ongi.

Teiseks: Eesti äärealadel (juba kümmekond kilomeetrit Tartu piirist) langeb kinnisvara hind drastiliselt. Ei maksa siinkohal tekitada endale ka pettekujutelma, et 10 000 eurot maksva korteri omanik võtaks endale 30 000 eurose renoveerimislaenu. See pole teostuv ning on ka eluliselt väheusutav.

Kolmandaks: Teadupärast ei tohi aastast 2035 Euroopa Liidus enam müüa uusi sisepõlemismootoriga autosid. Eestis on 2025 aasta alguse seisuga 3777 elektriautot ning ca 920 00 registreeritud diisel- ja benisiinimootoriga autot. See tähendab, et hetkel liigub iga 250-s auto Eestimaa teedel elektrijõul. Maailmas on aga juba hinnanguliselt 1 % elektriautosid. EL-i kava järgi plaanitakse aastaks 2040 miljard uut elektriautot. Elektriauto sõidab ühe laadimisega ca 200 km ning tavalaadija kasutamisel on aku keskmiseks laadimisajaks ca 7 tundi – see tähendab, et laadimine hakkab toimuma valdavalt öisel ajal. Ka hetkel teadaoleva statistika järgi toimub 90 % laadimisi just kodupiirkondades, 25 % elektriauto omanikest laevad oma autot iga päev. Kui ainuüksi 10 % tänastest autoomanikest läheb üle elektriautole, tuleb ümber ehitada või täielikult uuendada kogu senine madalpinge võrk kortermajades – see omakorda eeldab aga suuri investeeringuid (hinnanguliselt maksab ainuüksi ühe laadimispunkti rajamine 1500-2000 eurot).

Praktikas ei arvestata ning üldkoosolekutel ka ei usuta ülemäära sellesse. Ka riigil puudub täna kava või plaan madalpinge võrkude ümberehitamisse.