Rõdud said suuremaks – kas muutuvad ka korteriomanike õigused ja kohustused?

‍Artikli autorid: Vandeadvokaat Merili Laansoo ja advokaat Mathias Harujõe

‍

Kellele rõdu tegelikult kuulub?

Kortermajade rõdude puhul tuleb eristada eriomandit ja kaasomandit ning omandiõigust ja kasutusõigust. Kuigi rõdu kasutab tavaliselt üks korteriomanik, ei tähenda see, et kogu rõdu kuuluks tema eriomandisse.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 kohaselt ei saa eriomandi esemeks olla hoone osad, mis on vajalikud hoone püsimiseks, ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks. Seetõttu kuuluvad rõdude kandekonstruktsioonid ja muud hoone välispiirdega seotud olulised osad üldjuhul kaasomandisse.

Näiteks ei muutu rõdu kandekonstruktsioon korteriomaniku eriomandiks üksnes seetõttu, et rõdule pääseb ainult tema korterist. Rõdu kasutamine ja selle omandiõigus on kaks erinevat küsimust.

Kas rõdu suurenemine muudab korteriomandi suurust?

Kui rõdu suurendatakse näiteks kolmelt ruutmeetrilt kuuele, ei tähenda see automaatselt, et korteri eriomandi pindala suureneb kolme ruutmeetri võrra.

Rõdude suurendamine on üldjuhul hoone kaasomandi ehituslik muudatus. See ei muuda iseenesest korteriomandite eriomandi ulatust ega kaasomandi mõtteliste osade suurust. Näiteks kui korteriomanikule kuulub enne renoveerimist 50/2000 mõttelist osa kaasomandist, jääb see osa samaks ka pärast rõdu suurendamist, kui korteriomandite õiguslikku jaotust ei ole muudetud.

Korteriomandi eriomandi ulatuse või kaasomandi osade muutmine on eraldi õiguslik toiming, mis eeldab seaduses sätestatud kokkuleppeid ja vajaduse korral kinnistusraamatu kannete muutmist. Tavapärane rõdude suurendamine sellist muudatust üldjuhul ei eelda.

Mis on rõdu erikasutusõigus?

Rõdu võib kuuluda kaasomandisse, kuid olla antud ühe korteriomaniku ainukasutusse. KrtS § 14 võimaldab korteriomanikel kokku leppida, et teatud kaasomandi osa jääb ühe korteriomandi igakordse omaniku erikasutusse.

Samas ei tähenda asjaolu, et rõdu kasutab ainult üks korteriomanik, automaatselt seda, et talle on seatud kinnistusraamatusse kantud erikasutusõigus. Kasutamise õiguslik alus võib tuleneda ka varasematest kokkulepetest või korteriomandi dokumentidest.

Kui rõdu suurendatakse, tuleb kontrollida, kas olemasolev kasutusõigus hõlmab ka laiendatud osa. Kui soovitakse seada või muuta erikasutusõigust, tuleb sõlmida nõuetekohane korteriomanike kokkulepe. Kinnistusraamatusse kandmine on oluline selleks, et õigus kehtiks ka korteriomandi järgmiste omanike suhtes. Iga rõdu jaoks ei ole tingimata vaja eraldi erikasutusõigust.

Milliseid registriandmeid tuleb muuta?

Ehitisregister kajastab hoone tehnilisi andmeid, sealhulgas ehitise pindala, ehituslikke näitajaid ning ehitus- ja kasutusmenetlusega seotud dokumente. Kui rõdusid suurendatakse, tuleb kontrollida, kas tehtud tööd ja hoone muutunud andmed on ehitisregistris nõuetekohaselt kajastatud.

Kinnistusraamat kajastab seevastu kinnisasja ja korteriomanditega seotud õigusi. Korteriomandite puhul on olulised muu hulgas kaasomandi mõttelised osad, eriomandi õiguslik ulatus ja registreeritud erikasutusõigused.

Kui rõdude suurendamisega ei muudeta korteriomandite õiguslikke piire, kaasomandi mõttelisi osi ega kinnistusraamatus kajastuvaid õigusi, ei ole üksnes rõdu pindala suurenemise tõttu üldjuhul vaja kinnistusraamatu kandeid muuta. Ehitisregistri tehniliste andmete muutmine ei tähenda automaatselt kinnistusraamatu muutmise vajadust.

Kas suurema rõdu eest tuleb rohkem maksta?

KrtS § 40 kohaselt kannavad korteriomanikud majandamiskulusid üldjuhul vastavalt neile kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele, kui kehtivast õiguslikust alusest ei tulene teistsugust jaotust. Kui kaasomandi mõttelised osad ei muutu, ei muutu üksnes rõdu pindala suurenemise tõttu automaatselt ka sellel alusel arvestatavad maksed.

Näiteks kui korteriomaniku kaasomandi osa on 50/2000 ja korteriühistu vastavad igakuised majandamiskulud kokku 4000 eurot, on tema osa 100 eurot. Rõdu suurendamine seda arvestust iseenesest ei muuda.

KrtS § 40 lg 2 võimaldab põhikirjas ette näha seaduse üldreeglist erineva kulude jaotuse, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Näiteks võib tekkida küsimus suuremate rõdude eripäraste hoolduskulude jaotusest. Selline erikord vajab selget põhjendust ja nõuetekohast õiguslikku alust.

Kas korteriühistu põhikirja tuleb muuta?

Ainuüksi rõdude suurenemise tõttu ei ole korteriühistu põhikirja muutmine kohustuslik. See võib osutuda vajalikuks, kui korteriühistu soovib kehtestada senisest erineva majandamiskulude jaotamise korra.

Põhikirja muutmiseks tuleb järgida KrtS ja mittetulundusühingute seaduse nõudeid. Üldjuhul on vajalik üle kahe kolmandiku üldkoosolekul osalenud liikmete või nende esindajate häältest, kui põhikiri ei näe ette suuremat häälteenamust.

Põhikirja muutmisega ei saa muuta korteriomandite eriomandi ulatust, kaasomandi mõttelisi osi ega asendada erikasutusõiguse seadmiseks vajalikku korteriomanike kokkulepet.

Kas rõdude suurendamiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut?

Rõdude renoveerimiseks või suurendamiseks vajalik otsus sõltub kavandatavate tööde olemusest ja ulatusest. KrtS §-d 38 ja 39 reguleerivad kaasomandi eseme olulisi ümberkorraldusi ja ajakohastamist.

Kui tegemist on kaasomandi ajakohastamisega KrtS § 39 tähenduses, võib otsuse teha seaduses sätestatud häälteenamusega. Olulisema ümberkorralduse korral võivad olla vajalikud korteriomanike kokkulepped. Seetõttu ei saa öelda, et rõdude suurendamiseks on alati vaja kõigi omanike nõusolekut või et alati piisab tavalisest häälteenamusest.

Kui lisaks ehitustöödele soovitakse muuta omandiõigusi või seada uusi erikasutusõigusi, tuleb eraldi järgida vastavate kokkulepete sõlmimise korda.

Mida peaks korteriühistu pärast rõdude suurendamist tegema?

1. Kontrollida ehitusdokumente ja vajalike ehitus- ning kasutusmenetluste läbimist.

2. Kontrollida, kas ehitisregistri andmed ja dokumendid on ajakohased.

3. Vaadata üle korteriomandi dokumendid ning rõdude kasutuskorra kokkulepped ja erikasutusõigused.

4. Hinnata majandamiskulude jaotust ning võimaliku erikorra põhjendatust.

5. Vajaduse korral muuta põhikirja või sõlmida kokkulepped, järgides iga muudatuse jaoks seaduses ette nähtud korda.

Kõik need toimingud ei ole igas korteriühistus vajalikud. Kui rõdude suurendamine on nõuetekohaselt otsustatud ja ehitatud ning omandi- ja kasutusõigused ega kulude jaotamise kord ei muutu, ei pruugi täiendavaid kokkuleppeid vaja olla.

Kokkuvõtteks

Suurem rõdu ei tähenda automaatselt suuremat korteriomandit ega suuremaid korteriühistu tasusid. Rõdude suurendamine on üldjuhul kaasomandi ehituslik muudatus, mis ei muuda iseenesest korteriomanike kaasomandi mõttelisi osi ega eriomandi ulatust. Korteriühistu jaoks on oluline kontrollida eelkõige ehitisregistri andmeid, rõdude kasutamise õiguslikku alust ja majandamiskulude jaotamise korda. Kinnistusraamatu kannete või põhikirja muutmine on vajalik üksnes siis, kui selleks on konkreetne õiguslik põhjus.