Письменное голосование в квартирном товариществе: что нужно знать правлению при составлении протокола?

Решения квартирного товарищества не обязательно принимать на общем собрании, проводимом на месте. Статья 21 Закона о квартирных товариществах позволяет собственникам квартир принимать решения без созыва общего собрания. Это удобный для правления вариант, однако речь идет не просто об опросе мнений по электронной почте: закон устанавливает четкую процедуру и требования к протоколу голосования.  

Каждому должна быть предоставлена возможность проголосовать

Правление должно направить проект решения всем собственникам квартир в форме, позволяющей письменное воспроизведение. На выражение своей позиции должно быть отведено не менее семи дней, если уставом не предусмотрен более длительный срок (ч. 2 ст. 21 Закона о квартирных товариществах).  

Государственный суд подчеркнул, что если проект не направлен всем собственникам квартир, это является существенным нарушением порядка принятия решения, и принятое таким образом решение может быть ничтожным.  

Самое важное: кто на самом деле голосовал?

При письменном голосовании не все собственники квартир, которым был направлен проект, считаются участниками. Участвовавшими в голосовании считаются те собственники квартир, которые представили свою позицию в установленный срок (будь то за, против или воздержался).  

Для принятия решения должны быть выполнены два условия:

1. Кворум. Свою позицию должно представить достаточное количество собственников квартир, чтобы было выполнено требование о правомочности общего собрания — как правило, им должно принадлежать более половины голосов и более половины долей в долевой собственности (ч. 2 ст. 20 Закона о квартирных товариществах).

2. Большинство голосов. Для принятия обычных решений «за» должно проголосовать более половины отданных голосов (ч. 3 ст. 21 Закона о квартирных товариществах). В случае особо важных вопросов (например, взятие кредита или изменение устава) необходимо соблюдать требования к большинству голосов, установленные законом или уставом.  

Поэтому правлению стоит перед признанием решения принятым отдельно проверить как кворум, так и наличие большинства голосов.

Протокол не должен содержать только количество голосов «за» и «против»

Согласно ч. 4 ст. 21 Закона о квартирных товариществах, в протоколе голосования должны быть указаны, помимо прочего:

• название и местонахождение квартирного товарищества;  

• имя протоколиста;  

• принятое решение с результатами голосования;  

• имена квартирных собственников, проголосовавших за решение;  

• содержание особого мнения по требованию;  

• иные важные обстоятельства.  

В протокол разумно внести количество голосов каждого участника голосования и размер его доли в общей долевой собственности, так как это позволит в дальнейшем проверить, как был сформирован результат.  

Ответы квартирных собственников являются частью протокола

Все копии позиций квартирных собственников (например, электронные письма, письменные ответы, заполненные бюллетени) являются неотъемлемыми приложениями к протоколу голосования (ч. 5 ст. 21 Закона о квартирных товариществах). Их необходимо обязательно сохранять.  

Если от имени квартирного собственника голосует представитель, необходимо проверить наличие у него соответствующих полномочий. Требование о представлении письменной доверенности действует и при голосовании без созыва собрания (ч. 5 ст. 22 Закона о квартирных товариществах).

Протокол необходимо отправить незамедлительно

После установления результатов голосования правление должно незамедлительно направить протокол голосования квартирным собственникам.  

Для правления безопаснее всего рассматривать весь процесс как единое целое:  

Четкий проект решения →  

Отправка всем →  

Установленный срок для ответа →  

Проверка голосов и кворума →

Протокол →  

Приложение позиций и доверенностей →  

Незамедлительная отправка протокола собственникам квартир.

Письменное голосование — это регулируемая законом процедура, проводимая на основании § 21 Закона о квартирных товариществах. Если правление пропустит какой-либо важный шаг или не приложит к протоколу ответы собственников квартир, может возникнуть спор не только об оформлении протокола, но и о действительности всего решения в целом.