Millal peab korteriühistu hooldama linnale kuuluvat maad?

Linnas elades puutuvad avalik ja eramaa paratamatult kokku. Kuigi kortermaja ümbruses olev puhastusala võib asuda korteriühistule kuuluval maal, võib selle hooldamine olla kokkulepete või linna kehtestatud korra kohaselt korteriühistu ülesanne. Nii tuleb korteriühistutel Tallinnas, Tartus ja mujal üsna sageli tegeleda ka selliste alade korrashoiuga, mis jäävad vahetult avaliku linnaruumi kõrvale. Oma kinnistu piire saab vaadata Ehitisregistri kaardilt, mis aitab kindlaks teha, milline maa korterelamu kinnistu koosseisu kuulub.

Millised on Tallinnas korteriühistute kohustused puhastusala hooldamisel, mida linn neilt ootab ja kus jookseb piir linna ning kinnistuomaniku vastutuse vahel, selgitas Tallinna linnavalitsuse tugiteenuste osakonna kommunikatsioonispetsialist Kadri Karnau.

Millistel juhtudel peab korteriühistu hooldama linnale kuuluvat maad?

Korteriühistul ei ole üldist kohustust hooldada kogu linnale kuuluvat maad, mis asub korterelamu kõrval.

Tallinna heakorraeeskirja kohaselt peab kinnistu ja ehitise omanik tegema heakorratöid kinnistuga või ehitisega külgneval puhastusalal. Puhastusala tähendab eeskirja järgi kõnniteed, mis asub teega külgneva kinnistu ja sõidutee vahel. 

Alates 1. oktoobrist 2025 ei kuulu Tallinna linnale kuuluval puhastusalal lume ja jää koristamine, libedustõrje ega selleks kasutatud puistematerjali jääkide koristamine kinnistuomaniku kohustuste hulka. Nende tööde eest vastutab Tallinna linn.

Kui korteriühistu hooldab aga mõnda muud linnale kuuluvat maa-ala, peab selleks olema eraldi õiguslik alus, näiteks linnavara kasutusleping või isiklik kasutusõigus, milles on määratud maa kasutamise ja hooldamise tingimused. Tallinna linnavara kasutusse andmise korras tuleb kasutuslepingus määrata ka linnavara korrashoiu- ja hoolduskohustuste jaotus.

Kuidas sellised kokkulepped tehakse? Kes kellele läheneb?

Linnamaa kasutamine vormistatakse Tallinna linnavara kasutusse andmise korra alusel.

Kasutusse andmise otsuses ja lepingus määratakse muu hulgas:

• milline linnavara antakse kasutusse;

• kellele see antakse;

• kasutusotstarve;

• kasutamise tähtaeg;

• kasutamise tingimused;

• kulude kandmise ja maksude tasumise kohustused;

• korrashoiu- ja hoolduskohustuste jaotus;

• lepingu rikkumise sanktsioonid. 

Seetõttu ei ole üht üldist reeglit, et alati peab pöörduma linna poole või alati pöördub linn korteriühistu poole. Konkreetne kasutusõigus ja selle tingimused vormistatakse linnaga sõlmitava kokkuleppe või muu õigusliku aluse kaudu.

Millised õigused ja kohustused korteriühistul on seoses selle maaga? 

Need sõltuvad konkreetsest kasutusõigusest või lepingust. Kui linnavara antakse korteriühistule kasutusse, määratakse lepingus kindlaks muu hulgas maa kasutusotstarve ning hooldus- ja korrashoiukohustused. Samuti võib linn seada kasutusse andmise eritingimusi.

Linnamaa hooldamine ei anna korteriühistule selle maa omandiõigust. Samuti ei anna hoolduskohustus iseenesest õigust otsustada maa kasutusotstarbe üle.

 Kui nemad peavad maa eest hoolitsema, kas nad saavad ka parkimist otsustada?

Parkimist korraldab teeomanik või teehoiu korraldamise eest vastutav isik liiklusmärkide, teemärgiste ja muude liikluskorraldusvahendite abil.

Kui linn on andnud korteriühistule konkreetse maa-ala kasutamiseks parkimisalana ja kasutusõigus näeb ette vastava õiguse, saab ühistu kasutada ala lepingus sätestatud tingimustel.

Näiteks Tuukri tn 58 korteriühistule seati Petrooleumi tänava kinnisasjal asuva 590 m² suuruse parkimisala suhtes 15 aastaks isiklik kasutusõigus. Kasutusõiguse eesmärk oli tagada Tuukri tn 58 elanikele parkimisvõimalus ning korteriühistu kohustus oli hoida parkimisala alaliselt heas seisukorras.

Seega tuleb parkimisõigus ja hoolduskohustus eraldi määratleda – maa hooldamine iseenesest ei anna õigust parkimist korraldada.

Kuidas on vastutus reguleeritud?

Kui korteriühistu kasutab linnamaad lepingu alusel, määratakse vastutuse ja kohustuste jaotus lepingus.

Tallinna linnavara kasutusse andmise korras on ette nähtud, et lepingus määratakse muu hulgas:

• kulude kandmise kohustused;

• korrashoiu- ja hoolduskohustused;

• lepingu rikkumise sanktsioonid;

• lepingu ülesütlemise alused.

‍

Linnavara valitseja kontrollib kasutuslepingu täitmist ning rikkumise korral rakendab lepingus ette nähtud sanktsioone.

Tallinna heakorraeeskirja puhul on alates 1. oktoobrist 2025 eraldi sätestatud, et Tallinna linna omandis oleval puhastusalal lume ja jää koristamise, libedustõrje ning puistematerjali jääkide koristamise kohustuse täitmise ja selle rikkumisest tuleneva kahju eest vastutab Tallinna linn.

Põhimõte on seega: korteriühistu kohustus linnamaad hooldada peab tulenema konkreetsest õiguslikust alusest; hoolduskohustus ei anna automaatselt omandi- ega parkimiskorraldusõigust ning vastutus sõltub konkreetsest alast ja selle kasutamist reguleerivast õiguslikust alusest.