Haldusteenuse osutaja või valitseja: kes mille eest tegelikult vastutab?

‍

1. Korteriühistule teenuse osutamine

Teenuse osutamise aluseks on leping korteriühistu ja ettevõtte vahel. Tavaliselt on see käsundusleping või töövõtuleping.

Käsundusleping. Käsunduslepinguga kohustub ettevõte osutama ühistule teenust (VÕS § 619). Ettevõte ei ole kohustatud saavutama konkreetset tulemust, vaid lepingu sisuks on teenuse osutamise protsess, näiteks juhatuse nõustamine või remonditööde korraldamine ja järelevalve. Ettevõte peab teenust osutama hoolikalt ja järgima tellija juhiseid. Vastutus tekib siis, kui ta ei olnud hoolas või kaldus juhistest kõrvale ning sellest tekkis ühistule kahju.

Töövõtuleping. Töövõtja kohustub tegema kindla töö ja andma selle tulemuse tellijale (VÕS § 635). Näiteks tuleb valmis teha aastaaruanne, remontida katus või paigaldada uks. Hinnata tuleb, kas töö vastab lepingule ja kas kokkulepitud tulemus on saavutatud. Kui töös on puudus, võib tellija nõuda puuduse kõrvaldamist, hinna alandamist ja vajaduse korral kahju hüvitamist ning lepingust taganeda.

Mõlemal juhul on teenuseosutaja kohustus teha seda, mis on lepingus kirjas. Mis lepingus puudub, seda ta üldjuhul ei pea tegema. Erandiks on tegevus, mis on lepingus nimetatud teenusega otseselt seotud. Leping ei tee teenuseosutajast ühistu alluvat, kuid tellija mõistlikke juhiseid täidab ta siiski.

2. Korteriühistu juhtimine: juhatus ja valitseja

Korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib ühistut, on juhatus (KrtS § 24 lg 1). Juhatusse kuuluvad üldkoosoleku valitud füüsilised isikud. Üldkoosolek võib otsustada, et juhatuse asemel juhib ja esindab ühistut juriidiline isik, kes on seaduse järgi valitseja (KrtS § 26). Ühistul võib korraga olla ainult üks valitseja ning valitseja valimisele, tegevusele ja vastutusele kohaldatakse juhatuse kohta sätestatut. Ühistul ei saa seega olla korraga juhatust ja valitsejat, kes täidavad sama rolli. Võimalik on aga lahendus, kus juhatus jääb ametisse ja ettevõte osutab ühistule teenust. Siis on ettevõte haldusteenuse osutaja, mitte valitseja.

Valitseja peab iga ühistu jaoks määrama majahalduri, kes on füüsiline isik ja kellel peab olema kinnisvarahalduri, korteriühistujuhi või korterelamuhalduri kutse (KrtS § 28). Valitseja peab majahalduri nime ja kontaktandmed korteriomanikele teatavaks tegema. Majahalduril ei ole seadusjärgset õigust ühistut esindada, tehinguid teeb ühistu nimel valitseja juhatuse liige.

Juhatus on eelkõige esindus- ja täitevorgan. Kaasomandi valitsemise otsused teevad korteriomanikud üldkoosolekul (KrtS § 35) ja juhatus viib need ellu. Näiteks kehtestab majanduskava üldkoosolek, aga eelnõu koostab juhatus (KrtS § 41). Juhatus võib ise otsustada vaid need kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud toimingud, mille puhul viivitus tekitaks kaasomandile olulist kahju (KrtS § 37 lg 2).

Kui ühistu soovib valitseja tagasi kutsuda, võib üldkoosolek seda teha igal ajal, sõltumata põhjusest, ja valitseja nõusolekut ei ole vaja. Lisaks on seaduses eraldi alus erakorraliseks ülesütlemiseks: kui valitseja ei ole majahaldurit määranud ega kõrvalda rikkumist ühe kuu jooksul, võib üldkoosolek valitseja tagasi kutsuda ja temaga sõlmitud käsunduslepingu erakorraliselt üles öelda (KrtS § 28 lg 5).

3. Kui roll jääb arusaamatuks

Praktikas ei ole ettevõtte roll alati selge. Probleem tekib sageli siis, kui kokkuleppe sisu ei ole läbi mõeldud. Võtame näiteks ühistu, kelle üldkoosoleku protokollis on kirjas: „Maja haldamine antakse üle ettevõttele X.“ Pärast otsuse vastuvõtmist on senine juhatus tagasi astunud. Ettevõte X leiab, et ta osutab ainult haldusteenust, st tagab igapäevase korrashoiu ja pisemad remonditööd, ning ühistut peaks juhtima keegi teine. Korteriomanikud arvavad, et X on nüüd see, kes ühistut juhib.

Sama probleem tekib ka vastupidi, kui ettevõttega on sõlmitud leping pealkirjaga „haldusleping“, mille sisus on kirjas, et ettevõte „korraldab ühistu igapäevast tegevust ja esindab ühistut suhetes kolmandate isikutega“. See sõnastus viitab juhtimisele. Samal ajal on ühistul omanikest juhatus, kes allkirjastab arveid. Kui midagi läheb valesti, ei ole selge, kellel oli esindusõigus ja pädevus täita juhatuse ülesandeid, sh kutsuda kokku üldkoosolek või koostada majanduskava eelnõu.

Lahendus on juhtumipõhine. Rolli kindlaks tegemiseks tuleb vaadata:

• mida üldkoosolek otsustas ja kas valitseja valiti seaduses ette nähtud korras;

• mida leping ütleb (ülesanded, volitused, esindusõigus);

• keda on registris juhtorganina näidatud;

• kes tegelikult koostab majanduskava, sõlmib lepinguid ja esindab ühistut;

• kas on määratud majahaldur (valitseja puhul kohustuslik).

Põhikirjas või üldkoosoleku otsuses võib esindusõigust piirata. Kolmandate isikute suhtes kehtib piirang üldjuhul vaid siis, kui see on registrisse kantud.

4. Kohustuste rikkumise tagajärjed

Kui ettevõte jätab oma kohustuse täitmata või täidab selle mittekohaselt, on tegemist rikkumisega, mis annab ühistule õiguse kasutada õiguskaitsevahendeid (VÕS § 101).

Haldusteenuse osutaja. Ühistu saab nõuda kohustuse täitmist (kokkulepitud teenuse osutamist või tulemuse saavutamist), hinna alandamist, lepingust taganemist või lepingu ülesütlemist ning kahju hüvitamist, kui rikkumise tõttu on ühistule tekkinud kahju. Kahju võib olla näiteks lisateenuse või sama teenuse kallimalt tellimine, lisakulud viiviste või intresside näol ja õigusabikulud. Samuti on ühistul õigus keelduda oma kohustuste täitmisest ning rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.

Valitseja. Valitsejale kohaldatakse juhatuse kohta sätestatut, seega on peamine õiguskaitsevahend kahju hüvitamise nõue. Selle eeldused on:

• valitseja rikkus oma kohustusi ega järginud juhatuse liikmelt tavaliselt oodatavat hoolsust;

• ühistule on tekkinud või tekib varaline kahju;

• rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos.

Oluline on tõendamiskoormus: juhatuse kohta sätestatu järgi peab hoolsuse täitmist tõendama juhatuse liige ehk valitseja, mitte ühistu. Kontrolli täpne säte (MTÜS § 32). Ühistul tuleb aga ära näidata, mis on see kahju, mis rikkumise tõttu tekkis.

Kahju tuvastatakse diferentsihüpoteesi järgi: võrreldakse ühistu varalist olukorda enne ja pärast rikkumist. Ühistu peab olema rikkumise tõttu halvemas olukorras, kui ta oleks olnud rikkumiseta, ja kahju hüvitamine ei tohi olla rikastumise allikaks. Kohtupraktikas on selgitatud, et tarbetute tööde eest tasumine on kahju, kui vastusoorituse järele puudus igasugune vajadus (nt samaväärne süsteem oli juba olemas). Kui juhatuse liige tellis teenuse ilma üldkoosoleku otsuseta, kuid tegu oli kuluga, mida ühistu oleks nagunii pidanud kandma, ning töö tehti turuhinnaga, ei pruugi kahju tekkida. Lisa kohtuasjade numbrid. Kahjuks saab lugeda vahe, mille võrra vastusoorituse väärtus jääb tasutud summast väiksemaks.

Valitseja juhatuse liikme täiendav vastutus. Kui valitseja on rikkumisega ühistule kahju tekitanud ja ühistu ei saa oma nõudeid rahuldada valitseja vara arvel, vastutab kahju eest ka isik, kes oli valitseja juhatuse liige kahju tekkimise ajal (KrtS § 27 lg 1). Mitme juhatuse liikme vastutus on solidaarne (§ 27 lg 2). Valitseja juhatuse liige vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et nii valitseja kui ka tema ise valitseja juhatuse liikmena täitsid oma kohustusi juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega.

5. Millal ja kelle vastu nõue esitada

Haldusteenuse osutaja. Üldine aegumistähtaeg on kolm aastat (TsÜS § 146). See algab üldjuhul siis, kui nõue muutub sissenõutavaks ja ühistu sai kahjust ja vastutavast isikust teada või pidi teada saama. Töövõtulepingu puhul kehtivad puuduste nõuetele eritähtajad. Need on lühemad või pikemad sõltuvalt töö liigist, ehitise puhul pikemad; lisa paragrahv ja tähtajad. Töö puudustest tuleb ka mõistliku aja jooksul teatada (VÕS § 644), muidu võib õigus nõuda kaduda. Teenuseosutaja on üldjuhul juriidiline isik, seega tuleb nõue esitada tema vastu.

Valitseja. Juhatuse liikme ja valitseja vastu esitatava nõude aegumistähtaeg on viis aastat, kui põhikirjas või kokkuleppes ei ole ette nähtud muud tähtaega (MTÜS § 32 lg 3). Kuigi valitseja on juriidiline isik, võib nõude esitada ka tema juhatuse liikme ehk füüsilise isiku vastu. Valitseja juhatuse liikme täiendava vastutuse nõue aegub samuti viie aastaga (KrtS § 27 lg 3).

Otsused. Kui valitseja või juhatus on teinud vea, mis on mõjutanud üldkoosoleku otsust, tuleb otsuse kehtetuks tunnistamise nõue esitada 60 päeva jooksul otsuse vastuvõtmisest (KrtS § 29 lg 3).