Kuidas ennetada ehitusvaidlusi korteriühistu renoveerimisel?

‍

Renoveerimise õnnestumise esimene eeldus on selge arusaam otsustusahelast ja pädevusest ning seotud isikute õigustest ja kohustustest. Vaidluste ennetamiseks tuleb tähelepanu pöörata kahele poolele: ühistu enda kohustustele ning suhetele partneritega, kellelt tellitakse projekteerimist, ehitustöid, järelevalvet või õigusabi. Allpool käsitleme otsustamist, partnerite valikut, hanget, lepinguid ja vastutust.

1. Otsused peavad vastama nõuetele

Üldjuhul tuleb kõik korteriühistu tegevust ja kaasomandi haldamist puudutavad otsused vastu võtta korteriomanike üldkoosolekul. Juhatus korraldab ühistu tegevust, viib ellu üldkoosoleku otsuseid ja täidab talle antud muid ülesandeid. Juhatus võib ise teatud kitsastel juhtudel otsustada tavapärase majandamise küsimusi ja teha kiireloomulisi vajalikke meetmeid, kuid renoveerimise ulatuse, rahastamise ja lepingute põhimõtete üle otsustab üldkoosolek.

Üldkoosoleku kokkukutsumine ja otsuste vastuvõtmine peavad vastama seaduses toodud nõuetele. Vajalik häälteenamus sõltub otsuse sisust:

•Lihthäälteenamust (kui seadus või põhikiri ei näe ette rangemaid nõudeid) vajavad tavapärase valitsemise küsimused, sh kaasomandi tavapärane korrashoid ja remont ning renoveerimise ettevalmistamine (nt uuringute ja energiaauditi tellimine).

•Kvalifitseeritud häälteenamust vajavad hoone ajakohastamisega seotud küsimused, sh energiatõhususe suurendamine ja laenu võtmine. See tähendab, et otsuse poolt peab olema üle poole koosolekul osalenud korteriomanike häältest ning nendele peab kuuluma üle poole kaasomandi osadest.

•Korteriomanike kokkulepet vajab otsus, mis väljub tavapärase valitsemise ja seadusega lubatud ajakohastamise piiridest, st on oluline ümberkorraldus ja muudab eriomandeid. Kokkuleppes peavad osalema kõik puudutatud omanikud ja see tuleb sageli vormistada notariaalselt.

Praktiline soovitus on mõelda kõigepealt läbi põhimõtted: kas prioriteet on optimaalne maksumus, eriomandite juurde loomine, milline lahendus valida ja kuidas projekti rahastada. Alles seejärel tasub otsustada neist tulenevad küsimused, nt millistel tingimustel hange korraldada, lepingud sõlmida ja kellele anda lepingu sõlmimise volitus.

Omanike osalus protsessis on oluline. Kui omanikud ei tutvu materjalidega, ei osale otsustamisel ega küsi arusaamatuste korral selgitusi, kasvab hilisem vastuseis ja halbade valikute risk. Juhatus peab omakorda esitama otsustamiseks piisava ja arusaadava teabe, mitte piirduma kõige odavama pakkumuse või ühe lahenduse tutvustamisega. Sealjuures on korteriomanikule oluline teada, et õiguspäratu otsus on vaidlustatav. Seadusega või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse saab korteriomanik kohtus kehtetuks tunnistada 60 päeva jooksul otsuse vastuvõtmisest. Kui renoveerimisotsus on tehtud vigaselt, võib kogu projekt seisma jääda. Seetõttu tasub otsustamise kord (kokkukutsumine, päevakord, häälteenamus, protokoll) üle kontrollida juba enne hääletust.

Lisaks sisulise otsuse tegemisele, tuleks üldkoosoleku otsuses määrata, kes lepingu sõlmib, mis on lubatud maksimaalne maksumus ning laenu summa ja tingimused. Samuti võiks läbi mõelda, kas on vajadus kokku leppida, mis juhul peab juhatus pöörduma uuesti üldkoosoleku poole (nt maksumuse ületamisel).

Kahtlemata on olulised läbi mõelda ka kõikvõimalikud huvide konfliktide olukorrad. Juhatuse liige ei tohiks osaleda otsustes ega valikutes, kus tal või temaga seotud isikul on huvi töövõtja või partneri vastu. Korteriühistu võib otsustada tehingu tegemisega ka isikuga, kes on juhatusega seotud, kuid vastav huvi tuleb korteriomanikele avalikustada ja nõusoleku vajadust seaduse alusel hinnata.

2. Milliseid partnereid on vaja ja millal?

Kõik renoveerimisprojektid ei vaja samasugust meeskonda, mistõttu on oluline läbi mõelda, mis on renoveerimise eesmärk ja prioriteedid. Oluline on eristada kolme olukorda:  

• rollid ja kohustused, mis on iga projekti puhul vajalikud;  

• spetsialistid või toimingud, mis on kohustuslikud konkreetse prioriteedi või valiku tõttu;

• täiendav abi, millega ühistu soovib oma riske vähendada ja teadmisi suurendada.  

Projekteerija kaasamine on vajalik siis, kui seda nõuavad töö iseloom ja ehitusõiguslikud tingimused või kui projekt on vajalik tööde läbimõeldud tellimiseks. Üldjuhul on kortermaja renoveerimisel projekteerija kaasamine vältimatult vajalik. Korralik projekt määratleb, mida ja kuidas ehitada, ning loob aluse pakkumuste võrdlemiseks. Kui töömaht või lahendus on ebaselge, võib ühistu saada pakkumused, mis pole tegelikult omavahel võrreldavad ja seega ei tea korteriühistu tegelikkuses kas teeb otsuse, mis tema prioriteetidele vastab. Ka peituvad suured riskid selles kui projektis kajastatud lahendused on väärad. Viimasel ajal on meediakajastust saanud mitmed ehitusvaidlused, kus puudustega töö tingis ebakvaliteetne projekt. Ja olukorda pingestas täiendavalt asjaolu, et projekteerimistööd teinud juriidilisel isikul vara polnud, mistõttu polnud praktilises elus tema vastu esitatud nõuete maksmapanek võimalik. Seetõttu tasub projekteerija lepingus nõuda vastutuskindlustust ning kaasata projekti kontrollimiseks sõltumatu ekspert või õigusnõustaja.

Ehitaja kaasamine on vältimatu ning ehitaja valikul tuleb korteriühistul taaskord silmas pidada nii oma prioriteete kui ka ehitudtöödega kaasnevaid võimalikke riske ning leida parim võimalik tasakaal. Kahtlemata on oluline tuvastada, et tööde tegijal on just nende tööde tegemiseks vajalik pädevus. Samuti on oluline lepingu sisu täpselt läbi mõelda – leping peab selgelt kirjeldama kokkulepitud tööd ja kvaliteeti, hinda ja  tähtaegasid, maksete korda, garantiid, puuduste kõrvaldamist, tööde vastuvõtmist jms.  

Omanikujärelevalvet saab teatud juhtudel teha omanik ise ning seega eraldiseiva spetsialisti kaasamine ei pruugi alati olla kohustuslik, selle vajaduse ja järelevalve tegijale esitatavad nõuded tuleb kindlaks teha konkreetse ehitustöö ning kehtivate õigusaktide põhjal. Omanikujärelevalve kontrollib ehitamise vastavust nõuetele, projektile ja lepingule tellija huvides. See ei asenda ehitajat ega projekteerijat ning ei vabasta ühistut kohustusest oma projekti ja lepinguid mõista. Omanikujärelevalve ei ole projekteerija ega ehitaja suhtes tellija positsioonil ning seega ei saa asendada korteriühistu suhtlust ja kokkuleppeid nende partneritega.  

Tehniline konsultant, sõltumatu tehniline ekspert või projektijuht võib aidata projekti ette valmistada, pakkumusi korraldada, ajakava jälgida ja osaliste tööd koordineerida. Tehnilise konsultandi kaasamine võib olla kohustuslik kui renoveerimiseks taotletakse toetust. Sellise spetsialisti kaasamine ei ole iga renoveerimise puhul automaatselt kohustuslik. Vajadus võib tuleneda konkreetse projekti iseloomust või rahastamistingimustest, aga ka ühistu enda soovist saada professionaalset tuge.  

Õigusnõustaja kaasamine on kasulik teha juba enne hanke väljakuulutamist ja lepingute sõlmimist kui tema abi otsustatakse kasutada. Õigusnõustaja saab aidata kontrollida otsuste pädevust ja häälteenamust, koostada või üle vaadata hankedokumendid ja lepingud, hinnata kvalifikatsiooninõuete põhjendatust ning täpsustada vastutust, lisatööde kokkuleppimise korda ja vaidluste lahendamist.

3. Partneri valimine ei tähenda ainult hinna võrdlemist

Pakkumusi on keeruline võrrelda, kui töö kirjeldus on ebatäpne või pakkujad arvestavad erineva mahuga. Hea hange algab enne pakkumuste küsimist: ühistul peab olema arusaam, mida tellitakse, millist kvaliteeti oodatakse ja mille alusel pakkumusi võrreldakse. Mõistlik on koostada võrdlustabel, kus kõik pakkujad hinnatakse sama kirjelduse ja samade kriteeriumide alusel.

Lisaks hinnale tuleb hinnata tööde teostamise plaani, ajakava, pädevust, asjakohaseid kogemusi, finantsilist suutlikkust ja seda, kas pakkuja suudab lubatud töö valmis teha. Kvalifikatsiooninõuded peavad olema seotud tellitava tööga ning põhjendatud selle tegelike riskidega.

Liiga ranged või põhjendamatud nõuded võivad vähendada pakkujate arvu, piirata konkurentsi ja tõsta hinda. Kui nõutakse näiteks ebaproportsionaalselt suurt käivet või väga kitsalt määratletud varasemat kogemust, võib kõrvale jääda mitu võimekat ettevõtet. Selliseid tingimusi võib pidada ka huvide konflikti ja korruptsiooniriski märgiks, eriti kui need näivad sobivat vaid ühele pakkujale. Seetõttu on olulised partnerite sõltumatus, läbipaistvad valikukriteeriumid ja dokumenteeritud otsused kogu protsessi vältel.

Iga hanketingimuse puhul tasub küsida kolm küsimust: millist riski see nõue maandab, mis see ühistule maksma läheb ja kas sama riski saaks maandada vähem konkurentsi piirava lahendusega?

Toetuse kasutamisel tuleb lisaks kontrollida konkreetse meetme ostumenetluse reegleid. Need võivad määrata, kuidas pakkumusi küsida, milliseid kriteeriume kasutada ja millised dokumendid säilitada. Ühistu ei tohiks eeldada, et tavapärase turuhanke põhimõtted lubavad toetuse tingimustest sõltumatult lisada kõiki endale sobivaid nõudeid. Korteriühistu ei ole üldjuhul riigihangete seaduse tähenduses hankija, kuid rahastaja tingimused võivad nõuda hanke korraldamist kindlas korras.

4. Lepingud peavad selgelt jagama ülesanded ja vastutuse

Isegi hea partnerite valik ei taga sujuvat tulemust, kui rollid jäävad ebaselgeks. Projekteerija koostab kokkulepitud lähteülesande järgi lahenduse, ehitaja teostab tööd, omanikujärelevalve kontrollib ehitamise vastavust ning tehniline konsultant või projektijuht aitab protsessi korraldada talle antud ülesannete piires. Õigusnõustaja aitab tagada, et otsused ja lepingud oleksid selged ning õiguspärased. Ülesanded võivad osaliselt kokku puutuda, kuid vastutus ei tohi jääda määratlemata.

Ehitusleping peaks selgelt kirjeldama vähemalt järgmist:

•tööde ulatus ja kvaliteet (viide projektile);

•hind ja selle liik (kindel hind või ühikuhind) ning mida hind sisaldab;

•tähtajad, vahetähtajad ja viivistrahvid;

•maksete kord: ettemaks, etapimaksed, lõppmakse ning vajaduse korral tagatis või osa summast kinnipidamine kuni puuduste kõrvaldamiseni;

•lisatööde ja muudatuste kokkuleppimise kord;

•alltöövõtjate kasutamise tingimused;

•kindlustus ja garantii;

•tööde vastuvõtmise ja puuduste kõrvaldamise kord;

•vaidluste lahendamise kord (läbirääkimised, sõltumatu ekspertiis, kohtu pädevus).

Kokku tuleb leppida ka see, kes hindab projekti muudatuse tehnilist vajadust, kes kontrollib selle mõju hinnale ja tähtajale, kes muudatuse heaks kiidab ning kes teavitab sellest rahastajat. Toetusega projekti puhul võib enne töö tegemist olla vaja rahastaja kooskõlastust.

5. Muudatused, vastuvõtmine ja puudused

Kõik olulised muudatused, lisatööd ja tähtaja pikendamised tuleb dokumenteerida kirjalikult. Suuline kokkulepe ehitusplatsil võib hiljem osutuda vaidluse allikaks, sest osalised mäletavad kokkuleppe sisu erinevalt.

Töö vastuvõtmisel tuleks koostada kirjalik akt, kuhu märgitakse tuvastatud puudused, nende kõrvaldamise tähtaeg ja vastutav isik. Lõppmakse tasumisega ei tasu kiirustada enne, kui puudused on kõrvaldatud või nende katteks on kinni peetud piisav summa. Puudustest tuleb ehitajale teatada mõistliku aja jooksul ning nõuete aegumistähtajad sõltuvad seadusest ja lepingust; kontrolli võlaõigusseaduse töövõtu sätteid.

6. Kes vastutab, kui midagi läheb valesti?

Vastutus sõltub sellest, kes oma kohustust rikkus ja milline kahju sellest tekkis. Kui ehitaja ei saavuta lepingus kirjeldatud tulemust, võib vastutada ehitaja. Kui ootustele mittevastava tulemuse tõi kaasa puudulik projekt või tellija juhis, vastutab ehitaja vaid siis, kui ta pidi hoolsa ehitajana võimalikku viga märkama ja tellija tähelepanu sellele juhtima. Projekteerimisvea korral võib küsimus olla projekteerija vastutuses. Kui järelevalve või muu teenuseosutaja jätab talle pandud kohustused täitmata, tuleb hinnata tema lepingut ja tegelikku tegevust.

Juhatuse vastutus ei kao sellepärast, et projektis osaleb mitu spetsialisti. Juhatus peab tegutsema ühistu huvides, täitma oma ülesandeid hoolsalt ning tagama, et olulised otsused tehakse õigel tasandil. See ei tähenda, et juhatus peab ise olema ehitus- või õigusekspert. Ta peab oskama ära tunda, millal eksperti on vaja, andma talle selge ülesande ning kontrollima, et olulised otsused ja kokkulepped oleksid dokumenteeritud.

7. Odavaim pakkumus ei pruugi olla kõige soodsam

Renoveerimisel tuleb leida tasakaal hinna, kvaliteedi, ajakava ja riskide vahel. Kõige odavam pakkumus võib osutuda kalliks, kui tööde maht on puudulikult arvestatud, olulised tööd on hinnast välja jäetud või pakkuja ei suuda lepingut täita. Samas ei tähenda kõrgem hind iseenesest paremat kvaliteeti.

Riske aitavad vähendada selge projekt, võrreldavad pakkumused, põhjendatud valikukriteeriumid, realistlik ajakava, tööde etappidega seotud maksed ja muudatuste kirjalik kooskõlastamine. Vajaduse korral tuleb kaaluda ka asjakohaseid tagatisi ja kindlustusi.

Hinda mõjutavad ka tööjõu, tööohutuse ja muude seadusest tulenevate nõuete täitmise kulud. Neid kohustusi ei saa kõrvale jätta odavama pakkumuse nimel. Kui pakkumus on teistest märgatavalt odavam, tasub küsida, kas selle taga on tõhusam töökorraldus või on mõni oluline kulu või risk arvestamata.

Mis peab olema enne ehituslepingu allkirjastamist tehtud ja kokku lepitud?

•Üldkoosoleku otsus on vastu võetud nõuetekohaselt ja õige häälteenamusega.

•Otsus määrab lepingu sõlmija, maksimaalse maksumuse ja rahastamise.

•Projekt on valmis ja pakkumused on selle alusel võrreldavad.

•Pakkuja pädevus ja finantssuutlikkus on kontrollitud.

•Juhatuse liikmete huvid töövõtja suhtes on avalikustatud.

•Lepingus on kirjas ulatus, hind, tähtajad, maksed, garantii, vastuvõtmine ja vaidluste kord.

•Lisatööde ja muudatuste kokkuleppimise kord on määratud.

•Rahastaja tingimused (toetuse korral) on kooskõlastatud.

•Õigusnõustaja on lepingud üle vaadanud.