KÜ üldkoosolek: Hääletamine

Korteriühistu üldkoosolek on koht, kus tehakse maja jaoks olulisi otsuseid - alates remonditöödest kuni majanduskava ja laenudeni välja. Praktikas tekib aga sageli küsimusi: kes võib hääletada, mitu häält kellelgi on ja mis juhtub siis, kui koosolekul on valesti hääletatud?

Hääleõigus üldkoosolekul.

KrtS § 22 (1) Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus.

1. Juhul kui korteriomand on kinnistusraamatu järgi ühe isiku omandis ning ta osaleb korteriomanike üldkoosolekul, on tal üks hääl.  

2. Kui korteriomand kuulub kahele või enamale isikule ehk on kaas- või ühisomandis, on omanikel kokku üks ühine hääl, mida kasutatakse kokkuleppel ühiselt. (Korteriühistu põhikirjaga ei või ette näha, et ühest korteriomandist tuleneb eraldi hääl igale korteriomandi ühis- või kaasomanikule. Kohtuasja nr 2-24-6208)

3. Kui korteriomandi omanikuks on juriidiline isik, võib koosolekul hääletada äriregistris märgitud juhatuse liige või tema poolt volitatud isik.  

Korteriomanikud saavad tavapäraseid maja haldamisega seotud otsuseid teha häälteenamusega, kui põhikirjas ei ole ette nähtud rangemaid reegleid. Otsuseid võib teha ka ilma üldkoosolekuta kirjalikult, kuid siis tuleb järgida KrtS § 21 nõudeid, sest kirjaliku menetluse kord erineb tavalisest üldkoosolekust.

Millal on otsus vastu võetud?

Otsuse vastuvõtmiseks vajalik häälte arv sõltub sellest, millise küsimuse üle otsustatakse. Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.  

Tavapärase valitsemise küsimuste puhul lähtutakse KrtS § 35 lõikest 2, kus on välja toodud tegevused, mida peetakse maja tavapärase haldamise osaks. Nende hulka kuuluvad näiteks:

• kaasomandi tavapärane hooldus ja remont,  

• teenuslepingute sõlmimine korteriühistu kaudu,  

• hoone kindlustamine taastamisväärtuse ulatuses,  

• korteriühistu vastutuskindlustuse sõlmimine,  

• reservkapitali ja remondifondi loomine,  

• mõistliku suurusega laenu võtmine (kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat),  

• energiaauditi või energiamärgise tellimine.

Kvalifitseeritud häälteenamus. Mõne otsuse tegemiseks ei piisa tavalisest häälteenamusest, vaid vaja on kvalifitseeritud häälteenamust. See tähendab, et otsuse poolt peavad hääletama rohkem kui pooled kõikidest häältest ning nendele korteriomanikele peab kuuluma üle poole kaasomandi osadest.

Sellist häälteenamust on vaja näiteks siis, kui korteriühistu soovib võtta suuremat laenu või muud rahalist kohustust, mis ületab korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat. Sama nõue kehtib ka maja ajakohastamise ja energiatõhususe parandamisega seotud muudatuste puhul, kuid need ei tohi muuta korterite kasutusotstarvet ega kahjustada põhjendamatult ühegi korteriomaniku huve.  

Kaasomandi eseme ajakohastamise all tuleb eelkõige mõista neid uuendusi, mis lähevad kaugemale tavapärasest korrashoiust ja remondist (KrtS § 35 lg 2 p 1), kuid mis mõistliku korteriomaniku seisukohalt suurendavad korteriomandite turuatraktiivsust, parandavad elamistingimusi või võimaldavad ressursse tõhusamalt kasutada (Kohtulahend 2-23-11510/54 p-d 28 ja 29)

Korteriomanike kokkulepe. KrtS § 38 lg 1: Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.

Põhikiri. Põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.

Juhatuse liikme valimine. MTÜS § 22 lg 1¹  Isiku valimisel loetakse üldkoosolekul valituks kandidaat, kes sai teistest enam hääli, kui põhikirjas ei ole kehtestatud kõrgemat häältenõuet. Häälte võrdsel jagunemisel heidetakse liisku, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

Küsimustes, mida ei ole koosoleku päevakorras, ei saa koosolekule kogunenud korteriomanikud tavaliselt võtta vastu siduvaid otsuseid. Korteriomanikul peab olema võimalik enne koosolekut teada, mida otsustatakse. Kui aga koosolekul osalevad kõik korteriomanikud, siis saab võtta päevakorda ka uued teemad, mille üle hääletada.

Kui korteriühistu koosolekul hääletatakse valesti (nt ei järgita hääleõigust, häälteenamuse nõudeid või päevakorda), võib otsus olla kehtetu või vaidlustatav ning see ei pruugi omada õiguslikku jõudu. Sellisel juhul saab korteriomanik otsuse kohtus vaidlustada ja see võib tühistamise korral kaotada kehtivuse.

‍

Loe ka : KÜ koosolek: Kuidas kutsuda kokku korteriühistu üldkoosolek

Loe veel: Üldkoosoleku korraldamine ja otsustusvõime

‍

Kui korteriühistul või korteriomanikul tekib küsimusi koosolekute, tegevuse või muude ühistuga seotud teemade osas, saab meie tasulise õigusabi teenuse kaudu kiiresti professionaalset abi.