Riigikohtu määrus tsiviilasjas. Miks ei tohi korteriomanik omavoliliselt remonttöid teha – isegi kui katus lekib

Hiljutine Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 2-21-12405 annab korteriühistutele ja korteriomanikele olulise õppetunni: Kohus selgitas, et isegi juhul, kui ühiskasutuses olev ehitise osa on kehvas seisukorras, ei tohi korteriomanik remonditöid omal algatusel ette võtta lootuses, et korteriühistu need kulud hiljem hüvitab.

Vaidluse asjaolud

Korteriomanik vahetas oma kuludega välja korterelamu vintskapi katusekatte, kuna tema hinnangul oli see vett läbi laskmas ja oht korteritele suur. Hiljem nõudis ta korteriühistult tehtud kulude – üle 1800 euro – hüvitamist.

Algul rahuldasid maakohus ja ringkonnakohus omaniku nõude, kuid Riigikohus saatis asja tagasi, leides, et:

• Korteriomanikul puudus õigus teha suuremahulisi parandustöid teiste omanike või üldkoosoleku otsuseta;

• Katusetööd ei olnud „kiireloomulised ja vältimatud“ selles mõttes, et oleks esinenud vahetu kahju suurenemise oht, mida ei jõua tavapärase otsustusprotsessiga (nt koosolekuga) lahendada;

• Kulutuste hüvitamise õigus saab tekkida vaid siis, kui oli hädavajalik ja kiire sekkumine.

Mida me sellest peaksime järeldama

1. Isegi hea tahtmine ei õigusta üksinda tegutsemist korteriühistus. Kui remonditöö puudutab kaasomandi osa (nt katus, fassaad, trepikoda), tuleb see alati kooskõlastada ühistu või teiste omanikega.

2. Hädaolukord tähendab tõelist kiireloomulisust. Ainuotsustamine on õigustatud ainult juhul, kui:

-kahju tekib kohe ja suure tõenäosusega;

                       -ei ole aega teiste omanikega otsust kooskõlastada;

                       -ja valitud abinõu on proportsionaalne (ajutine, vältimatu).

3. Kulude hüvitamist ei saa nõuda, kui remonti oleks saanud teha ühiselt, arutledes, pakkumisi küsides ja otsust tehes.

4. Igasugused kokkulepped korteriomanike vahel tuleb kirjalikult fikseerida. Antud juhtumis väideti, et iga omanik parandab enda kohal oleva katuse ise, kuid kokkuleppe tõendamine ebaõnnestus.

Kuidas ühistu saab vältida sarnaseid vaidlusi?

Teha selged kokkulepped ühise vara hooldamise kohta (nt läbi põhikirja või kirjaliku kokkuleppe).

Tuvastage regulaarselt majas tehnilised probleemid ja lahendage need ühiselt.

Kutsuge vajadusel kokku erakorraline koosolek, kui on kahtlus, et midagi vajab kiiret sekkumist.

Julgustage korteriomanikke teavitama probleeme koheselt, mitte ootama iseseisva tegutsemiseni.

Kohtuasjad korteriühistu teemadel tuletavad meile kõigile pidevalt meelde: ühise vara haldamine tähendab ühist vastutust, otsuseid ja arvestamist . Paljud korteriühistus elades tehtud otsused, mis tehakse ilma kirjaliku kokkuleppe või seadusandluse tundmiseta, võivad viia pikkade ja kulukate kohtuvaidlusteni. Selliseid olukordi on mõistlik ennetada selge suhtluse ja läbimõeldud kokkulepetega korteriühistu sees.

Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes (KrtS § 34 lg 1). Korteriomandite kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud üldjuhul korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2), otsustades valitsemise küsimuste üle kas üldkoosolekul otsusega (KrtS §-d 35, 36 ja 39) või sõlmides kokkuleppe (KrtS § 38). Vaadake kohtumäärust ja seal seaduseviiteid seoses juhtumiga: https://www.riigikohus.ee/et/lahendid/?asjaNr=2-21-12405/44