Постановление Верховного суда по гражданскому делу. Почему владелец квартиры не должен делать ремонт произвольно, даже если крыша протекает

Недавнее постановление Верховного суда по гражданскому делу № 2-21-12405 служит важным уроком для квартирных товариществ и собственников квартир: суд пояснил, что даже если часть совместного здания находится в плохом состоянии, владелец квартиры не может проводить ремонт по собственной инициативе в надежде на то, что квартирное товарищество впоследствии понесет эти расходы.

Обстоятельства спора

Владелец квартиры поменял кровельное покрытие лебедки жилого дома за свой счет, так как, по его мнению, она пропускала воду и представляла высокую опасность для квартир. Позже он потребовал от жилищного товарищества компенсацию расходов — более 1800 евро.

Сначала окружной суд и окружной суд удовлетворили иск владельца, но Верховный суд отклонил дело, установив следующее:

• Собственник квартиры не имел права проводить масштабные ремонтные работы без решения других собственников или общего собрания;

• Кровельные работы не были «срочными и неизбежными» в том смысле, что существовал риск немедленного увеличения ущерба, который не мог быть устранен в обычном процессе принятия решений, например в ходе совещания;

• Право на возмещение расходов может возникнуть только в случае срочного и срочного вмешательства.

Какой из этого следует сделать вывод?

1. Даже добрая воля сама по себе не оправдывает членство в квартирном товариществе. Если ремонтные работы касаются части имущества, находящегося в совместном владении (например, крыши, фасада, лестницы), их всегда следует согласовывать с кооперативом или другими владельцами.

2. ЭкстреннаяЭто означает настоящую срочность. Исключительная конфиденциальность оправдана только в том случае, если:

-повреждение происходит немедленно и с высокой вероятностью;

-нет времени согласовывать решение с другими собственниками;

-и выбранное средство правовой защиты является соразмерным (временным, неизбежным).

3. Возмещение расходов не может быть востребовано, если ремонт можно было провести совместно путем обсуждения, запроса предложений и принятия решения.

4. Любые соглашения между владельцами квартир должны быть зафиксированы в письменной форме.В данном случае утверждалось, что каждый владелец сам отремонтирует крышу над собой, но доказательства соглашения не были подтверждены.

Как кооперативу избежать подобных споров?

Заключите четкие соглашения об обслуживании общего имущества (например, путем принятия закона или письменного соглашения).

Регулярно выявляйте технические проблемы в доме и решайте их вместе.

При необходимости созовите экстренное совещание, если есть подозрение, что что-то требует срочного вмешательства.

Поощряйте владельцев квартир немедленно сообщать о проблемах, а не ждать самостоятельных действий.

Судебные иски по вопросам квартирных товариществ постоянно напоминают нам всем: управление общим имуществом предполагает совместную ответственность, принятие решений и рассмотрение.Многие решения, принятые во время проживания в многоквартирном товариществе без письменного соглашения или знания законодательства, могут привести к длительным и дорогостоящим судебным разбирательствам. Такие ситуации целесообразно предотвращать с помощью четкой коммуникации и продуманных соглашений в квартирном товариществе.

Объект собственности на квартиру регулируется законом, уставом квартирного товарищества, соглашениями собственников квартир и интересами собственников квартир (§ 34 (1) КРТС). Управление объектом совместного владения квартирами обычно осуществляется владельцами квартир через квартирное товарищество (§ 34 (2) КПТ), которое решает вопросы управления либо на общем собрании путем принятия решения (§§ 35, 36 и 39 CRT), либо путем заключения соглашения (§ 38 CRT).См. постановление суда и ссылки на закон по делу: https://www.riigikohus.ee/et/lahendid/?asjaNr=2-21-12405/44