Kuidas saavad korteriühistud enda kulutusi võimalikult palju optimeerida?

Kahjuks ei ole Eestis kõik korteriühistud võrdses seisus ning ühed peavad kulutustel rohkem silma peal hoidma kui teised. Kortermaja majandamisel tuleb leida tasakaal vajalike kulutuste, elanike võimaluste ja hoone pikaajaliste vajaduste vahel. Aga kuidas korteriühistu kulusid kõige paremini hallata ning millistele väljaminekutele tasub rohkem tähelepanu pöörata?

Kortermajaleht võttis ühendust Tallinnas ja selle lähiümbruses korteriühistutele haldusteenust pakkuva VAU Haldusega, kelle tegevjuht Hanno Liiva selgitas, kuidas saab korteriühistu oma kulusid paremini optimeerida, millised on suuremad riskikohad ning kuidas ja kui palju raha reservi koguda.

Millised on korteriühistu suurimad kulukohad, kus tegelikult on kõige rohkem optimeerimisruumi?

Korteriühistu kulude optimeerimine ei tähenda lihtsalt kulude vähendamist. Hästi juhitud kortermajas aitavad läbimõeldud remondifond, ennetav hooldus, õiged teenuslepingud ja pikaajaline kinnisvarahaldus vähendada kogu hoone elukaare kulusid ning säilitada kinnisvara väärtust.

Suurim optimeerimisruum tekib lepingutingimuste regulaarsel ülevaatamisel. Kehtivaid lepinguid tuleb pidevalt turuhindadega võrrelda.

Meie firma praktika näeb ette, et iga kolme aasta tagant korraldatakse uued hanked (eriti heakorra- ja tehnohoolduse valdkonnas), et kontrollida olemasolevate lepingute vastavust reaalsetele turutingimustele. Optimeerimisel ei lähtuta ainult ühe eelarveaasta numbritest, vaid vaadatakse korteriühistu kulusid pikaajaliselt ning hinnatakse kogu hoone elukaare kulusid tervikuna.

Mis vahe on kulude kärpimisel ja kulude optimeerimisel?

Korteriühistu finantsjuhtimise oluline osa on riskijuhtimine ehk oskus teha otsuseid, mis hoiavad ära tulevikus kordades suuremad kulud. Oluline on vaadata pikaajalist, näiteks 20 aasta kulubaasi tervikuna ja teha vahet mõistlikul säästmisel ning pimesi kärpimisel. Tuleb täpselt läbi mõelda, mida kulude vähendamisega tegelikult saavutada soovitakse.

Mõistlik sääst (näiteks heakord): Trepikodade koristamine 2 korda nädalas asemel 1 kord nädalas annab 2-kordse rahalise kokkuhoiu. Pikaajaliselt ei tekita see hoonele struktuurset kahju – muutub vaid visuaalne pilt, mida saab lahendada koridoride sagedasema suurpuhastuse või põrandate süvapuhastuse tellimisega. Samuti on lumekoristus mugavusteenus, mille mahtu saab soovi korral vähendada, kui ka enda ootusi vähendada, või on soov teatavad tööd elanike kanda võtta.

Ohtlik kärpimine (tehnosüsteemid): Tehnosüsteemide või hoone hoolduse pealt kokkuhoidmine tähendab alati kordades suuremaid kulusid tulevikus. Lühiajaline sääst tähendab pikaajaliselt oluliselt suuremat rahalist kahju. Tänane hoolduse arvelt säästetud raha realiseerub hiljem kordades kallimate avariiremontidena. Ennetav kortermaja hooldus on üks olulisemaid investeeringuid kinnisvara väärtuse säilitamisse.

Kas KÜ peaks seadma endale iga-aastase kulude vähendamise eesmärgi?

Jäik kulude vähendamise eesmärk võib viia valede otsusteni. Kui eesmärgi nimel jäetakse tegemata oluline hooldus, on tegemist näilise kokkuhoiuga. Igasugune kulude vähendamine peab olema teadlik valik: mõista tuleb, kas sääst tuleb teenuse sageduse (nt koristus) või kortermaja turvalisuse, kinnisvara väärtuse säilimise ja tehnosüsteemide töökindluse arvelt.

Kui suur peaks olema korteriühistu remondifond?

Uued majad (kuni 10 aastat vanad): korterühistu remondifond peaks olema umbes 0,2 €/m² kuus.

Vanemad majad: korteriühistu remondifond peaks olema vähemalt 1,0 €/m² kuus.

Näide keskmise 60 m² korteri puhul:

• Uues majas (0,2 €/m²) on remondifondi kulu 12 € kuus ehk 144 € aastas.

• Vanas majas (1,0 €/m²) on kulu 60 € kuus ehk 720 € aastas.

Erinevus on 48 € kuus. Vanema maja puhul on see vahe kriitilise tähtsusega, sest hoone vajab järjepidevat uuendamist ning piisav remondifond aitab säilitada kinnisvara väärtust.

Mis juhtub siis, kui KÜ hoiab remondifondi liiga madalal?

Kui summat hoitakse korterühistu eelarves kunstlikult madalal, viib see varem või hiljem olukorrani, kus amortiseerunud hoone nõuab suuri investeeringuid, kuid ühistul pole vahendeid kogutud. See tähendab vajadust võtta laenu, millega kaasnevad intressikulud, keerukam asjaajamine ja sageli ka rangemad nõuded otsuste vastuvõtmisel.

Kui ühistu vajab laenu – kas pikem laenuperiood on alati hea ning kuidas töid planeerida?

Tulevikku vaatavalt tasub mõelda sellele, et varem tagasi makstud korterühistu laen annab kiiremini uue laenuvõimekuse järgmiste elutähtsate renoveerimiste jaoks.

Näide: Eeldame, et 60 korteriga maja (kõik korterid u 60 m², kokku 3600 m²) võtab 100 000 € laenu 4% intressiga.

25 ja 30 aasta võrdluses on korteriomaniku vahe kõigest 0,85 € kuus. Ent 30-aastase laenuga makstakse pangale pikas plaanis intressidena kokku üle 13 000 € rohkem ja hoone on viis aastat kauem laenukoormise all, mis pidurdab uute vajalike investeeringute tegemist.

• 5-aastase laenu korral: Kogu maja laenumakse on u 1842 € kuus. Ühe 60 m² korteri kulu on u 30,70 € kuus.

• 25-aastase laenu korral: Kogu maja laenumakse on u 528 € kuus. Ühe 60 m² korteri kulu on u 8,80 € kuus.

• 30-aastase laenu korral: Kogu maja laenumakse on u 477 € kuus. Ühe 60 m² korteri kulu on u 7,95 € kuus.

Tervikpilt ja jupitamise vältimine: Vaadata tuleb tervikut – kaardistada lähima 5 või 10 aasta jooksul vajaminevad tööd ja teha kõik korraga ära. Tööde jupikaupa tegemine on alati kallim, seda nii tööde tellimise ebaefektiivsuse kui ka ehitushindade inflatsioonist tuleneva pideva tõusu tõttu. Süsteemne planeerimine aitab vähendada kogu hoone elukaare kulusid.

Kui sageli peaks lepinguid võrdlema ja kas pikaajaline koostöö tasub ära?

Lepingu võrdlemine ei tähenda automaatselt partneri vahetust. Meie firma ärimudelis korraldatakse iga 3 aasta tagant uued hanked, suurimad rahalised mõjud tulevad heakorrast ja tehnohooldusest. Pikaajaline suhe haldusteenuse pakkujaga on mugav, kuid regulaarne turu kompimine annab kindluse, et leping vastab ka päriselt tänastele turutingimustele ning välistab mugavustsoonist tuleneva hinnatõusu.

Lisaks soovitame ühistutele kortermaja tehnosüsteemide hooldaja kontrolliks tellida korra kahe aasta tagant sõltumatu eksperdi, kes tuvastab hoolduste tegemise vastavalt nõuetele.

Millised on KÜ suurimad finantsriskid?

Korteriühistu finantsriskide maandamine algab heast riskijuhtimisest. Kaks suurimat riski on alakulutatud hooldus ja ebapiisava kaitsega kindlustuslepingud.

Alakulutatud hooldusest tekkinud ootamatud remondid, mis ei lähe kindlustuse alla. Kui tehnosüsteemid või hoone osad amortiseeruvad pikaajalise hooldamatuse tõttu, siis kindlustus sellest tekkivaid kahjusid ei hüvita ning kulud jäävad täies mahus omanike kanda.

Ebapiisava kaitsega kindlustuslepingud. Üks suurimaid riske on vaid hinna järgi ostetud kindlustus. Näiteks levinud vastutuskindlustus kehtib tavatingimustes ainult kolmandate isikute (nt möödujate või külaliste) suhtes. Kui torustiku purunemise tõttu upuvad maja aluses garaažis ära elanike endi autod, siis tavapärane vastutuskindlustus korteriomanikke ei kaitse. Seetõttu kaasame kindlustuslepingute sõlmimisel sõltumatu eksperdi, kes lähtub korteriühistu huvidest, tagades kõigi vajalike lisakaitsete olemasolu lepingus.

Kui suur peaks olema KÜ likviidsusreserv?

Korteriühistuseadus (KrtS) näeb ette reservkapitali, mis on korteriühistu ühe kuu eeldatavate kogukulude summas. Üldjuhul sellest piisab.

Likviidsuskriisi kortermajas ei tekita tavaliselt mitte reservi väiksus, vaid ebapiisav tegelemine võlglastega. Et protsess ei veniks ja reservid ei tühjeneks, peaks KÜ rakendama järgmist rutiini:

• 7 päeva peale maksetähtaega: esimene teavitus ehk meeldetuletus.

• 14 päeva peale esimest teavitust: teine teavitus (hoiatuskiri).

• 14 päeva peale teist teavitust: alustada kohtulikku maksekäsu kiirmenetlust (soodne ja kiire viis nõude kinnitamiseks).

Võlgade puhul on ülimalt oluline kiire tegutsemine ja oma klientidele me kinnisvarahalduses täpselt sellist operatiivsust pakumegi.

Mis on kõige levinum finantsviga, mida korteriühistud teevad?

Kõige levinum finantsviga on madalate lühiajaliste kulude nimel jätta hoone piisavalt hooldamata, mille tagajärg on paratamatult hiiglaslikud kulud tulevikus.

Korteriomanikele tuleks selgitada, et kõige odavam euro on see, mida ei pea kunagi avarii tõttu kulutama. Seetõttu on regulaarne hooldus ja ennetavad investeeringud peaaegu alati odavamad kui hilisemad avariiremondid.

Eriti äsja valminud või hiljuti renoveeritud kortermaja puhul on see kriitiline. Kontrollküsimus, mida iga korteriomanik ja juhatuse liige võiks endalt küsida, on: "Kas soovin, et minu kodu näeks samasugune välja ka 20 aasta pärast? Kui jah, siis kas olen valmis tegema ka need regulaarsed hooldus- ja remondikulud, mis aitavad kinnisvara väärtust säilitada, ning valima ka haldusfirma, kes aitab mul need ellu viia?”

Hea haldusfirma ei tegele ainult arvete maksmisega, vaid aitab korteriühistul teha pikaajaliselt majanduslikult õigeid otsuseid. Ning süsteemne kinnisvarahaldus tähendab, et otsuseid ei tehta ühe aasta eelarve järgi, vaid kogu hoone elukaart arvestades.