Профессор Строительного института ТТК: прежде чем нанимать руководителя, кооператив должен определить, что ему нужно

В Эстонии правление квартирного товарищества обычно выполняет административную работу собственными силами. Кто-то оплачивает счета, второй общается с сантехником, третий смотрит на крышу. Все работает, но вопрос в том, как долго?

Сегодняшние многоквартирные дома представляют собой сложные технические системы — отопление, вентиляция, электрические системы, системы безопасности... Все это нельзя просто так контролировать случайно. Члены совета директоров часто делают это, выполняя свою повседневную работу, что может привести к тому, что что-то останется невыполненным или будет сделано неправильно.

В то же время иногда доски могут просто ударить по руке, потому что в конце концов, не все подходит в сторону от дневной работы и семейной жизни. Это большая ответственность, не говоря уже обо всех законах и других требованиях, которые становятся все жестче и жестче. Как сделать так, чтобы все было сделано правильно и точно в срок?

Может быть, тогда действительно пора подумать о профессиональном менеджере?

Директор Строительного института Таллиннского технологического университета Анти Гамбург рассказал изданию Kortermajaleel, что первый вопрос, который вы должны задать себе при выборе руководителя, заключается в том, обладает ли менеджер подтвержденной компетенцией или профессиональным сертификатом. Возможно, самым низким профессиональным уровнем может быть менеджер квартирного товарищества (уровень 4), но если нанимается менеджер без опыта, лучше обратиться за более высокой профессиональной квалификацией, например, к управляющему недвижимостью 5-го уровня.

«По опыту собственных исследований могу сказать, что качество предоставляемых кооперативу услуг определяет не столько компания, сколько менеджер. В то же время нельзя недооценивать и управляющую компанию, поскольку руководящие принципы предоставления административных услуг исходят непосредственно от компании, а в предложении скорее спрашивается, какая услуга должна быть предоставлена», — пояснил профессор Гамбург.

Предоставление услуг по техническому обслуживанию имущества должно осуществляться в соответствии с соответствующим отраслевым стандартом (EVS 807), а планируемые работы должны основываться на инструкциях по техническому обслуживанию как строительных материалов, так и технических систем здания. «Если что-то не включено в предложение, неизбежно возникает вопрос, не будет ли услуга предоставлена, поскольку поставщик предполагает, что эта услуга все равно не нужна кооперативу, или его спрашивают, какую услугу хочет кооператив. В этом случае об этом должны знать только профессиональный менеджер и управляющая компания, и кооператив имеет право не знать об этом. В то же время кооператив должен обеспечить представление всех вышеупомянутых документов администратору», — пояснили в Гамбурге.

Первый контакт с кооперативом должен определить ситуацию, в которой находится здание, и проводились ли ранее административные и ремонтные работы и в какой степени. «В ходе моего исследования я видел большое количество зданий, в которых долгое время не осуществлялись надлежащие административные и эксплуатационные работы, и отчасти поэтому я планировал отремонтировать некоторые части здания еще до того, как было запланировано техническое обслуживание. В то же время руководитель также может затронуть эти вопросы уже в контракте и представить план действий, как правильно поступить. В любом случае ремонт — это вопрос, который рано или поздно встает на повестку дня здания, и управляющий может начать там процессы», — пояснили в Гамбурге.

«Лично не рекомендуется постоянно менять управляющего партнера, поскольку жизнь показала, что смена партнера по управлению чревата риском потери исторической памяти здания. Для этого стоит постоянно иметь информацию о руководстве и правках компании и спросить себя, можете ли вы получить доступ к программе управления в режиме просмотра и обязательно попросите поделиться с вами папками с документами», — говорит профессор.

«Я считаю, что можно использовать компанию, состоящую из одного человека, которая предоставляет управленческие услуги в администрации и помогает посредничать партнеров по уходу за больными. Кроме того, обратитесь в какую-нибудь компанию, которая возьмет на себя 100% управления домом, а также оперативно предоставит информацию о деятельности партнеров по уходу за больными. Конечно, есть также компании, которые предлагают администрирование и обслуживание от одной компании. Я настоятельно не рекомендую последнее, так как может возникнуть конфликт интересов, поскольку контроль за деятельностью по техническому обслуживанию становится сомнительным», — заявили в Гамбурге.

«Я также занимаюсь подготовкой менеджеров кооперативов с 2007 года, но я считаю, что управляющий кооперативом мог бы стать хорошим партнером наряду с профессиональным менеджером, а не брать на себя все управление зданием на 100%. Главный конфликт здесь заключается в том, что обитатель своего дома видит опасность в том, что средства кооператива будут использованы в интересах самого руководителя. Я сталкивался со многими подобными ситуациями, когда жильцы дома ссорились из-за руководства кооперативом, что также будет мешать ежедневному отдыху», — вспоминает профессор Технологического университета.

Прежде чем заключить соглашение с менеджером, следует уточнить, какие виды деятельности предлагаются в цене. Не секрет, что основная услуга административных предприятий заключается, в частности, в осуществлении внедоговорной деятельности. Зачастую эти виды деятельности могут быть более дорогостоящими, чем сами административные и эксплуатационные мероприятия. Поэтому важно следить за тем, чтобы все стандартные мероприятия по управлению и техническому обслуживанию были включены в тендер и чтобы техническое обслуживание проводилось в соответствии с инструкциями по техническому обслуживанию. По мнению Гамбурга, это также послужит хорошим подспорьем при разрешении возможных споров.

Если такой спрос кажется слишком высоким для всех участников торгов, следует продолжить общение с потенциальными участниками торгов после получения предложения и выяснить, что еще включено в предложение. Также стоит рассмотреть обязательства и уровень ответственности сторон.

«Я определенно подчеркиваю, что Таллиннский технологический университет — единственное высшее учебное заведение, где можно завершить учебную программу по обслуживанию недвижимости на уровне бакалавриата, и мы всесторонне сотрудничаем как с EKÜL, так и с EKKL. Мы также можем пройти курсы повышения квалификации для управляющих недвижимостью и опекунов, независимо от уровня управляющего, как в осеннем, так и в весеннем семестрах», — говорит Анти Гамбург.

‍

Комментарий Дорис Мяэлт, руководителя газеты о многоквартирных домах: Я согласен с Anti Hamburg в том, что роль совета квартирного товарищества могла бы заключаться в том, чтобы в первую очередь представлять кооператив. В то же время профессиональный и хорошо подготовленный управляющий недвижимостью мог бы взять на себя повседневное управление зданием и организовать работу кооператива комплексно и профессионально — как с экономической, так и с технологической точки зрения.

К сожалению, в Эстонии это еще не полностью функционирует, и доверие квартирных товариществ к управляющим недвижимостью не очень велико. В то же время именно в этом направлении, безусловно, стоит двигаться, чтобы управление многоквартирными домами стало более прозрачным, профессиональным и устойчивым.