• Управление недвижимостью в Эстонии значительно развилось за 30 лет.
• ЕСПЧ помог сделать управление более прозрачным и умным.
30 лет назад порядок и нормы были разными: от уровня правительства до самых простых действий. Отношение людей к содержанию недвижимости также было разным.
В этом году общественная организация Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit отмечает 30-летие своей деятельности. Майли Кивиряхк, генеральный директор профсоюза, сказала Кортермаялееву, что они очень гордятся этим, и добавила, что за эти годы мы внесли значительный вклад в развитие всего сектора и добились многого, что принесло пользу как управлению жилой, так и коммерческой недвижимостью.
Как изменилось управление недвижимостью за 30 лет? Stone Cancer рассказал, что в советское время большая часть жилого фонда принадлежала государству или местным властям. Уход был коллективным, часто стандартизированным и неэффективным. В 1990-х годах произошла приватизация — квартиры передавались жильцам в частную собственность, но опыта и системы управления ими не существовало. Система квартирных товариществ была создана только в 1996 году и тем самым обеспечила правовую основу. Квартирные товарищества постепенно стали брать на себя ответственность за техническое и финансовое управление зданиями. В этот период начали оцениваться административные компании, предоставляющие специализированные услуги.
В период 2005-2020 годов произошли оцифровка и стандартизация. На рынке появились цифровые платформы управления (электронные счета, порталы самообслуживания, прозрачность фондов ремонта и т. д.). Закон о квартирных товариществах (обновленный в 2018 году) расширил права и обязанности советов, повысив прозрачность и профессионализм. Технические решения (например, дистанционные счетчики, интеллектуальные системы управления отоплением) стали обычным явлением.
На сегодняшний день управление недвижимостью — это широкая область, которая включает в себя:
В крупных городах, таких как Таллин и Тарту, компании по управлению недвижимостью являются частью экосистемы рынка недвижимости, предоставляя консультации по инвестициям и ремонту.
За последние 30 лет управление недвижимостью в Эстонии превратилось из рутинной рутинной работы в профессиональную и стратегическую услугу. Значение этой сферы для людей постоянно растет — сегодня это жизненно важная сфера, которая напрямую влияет на стоимость жизни, стоимость недвижимости и комфорт дома.
За этот период наибольшими изменениями стало появление службы профессиональных менеджеров, благодаря чему повысилось качество обслуживания и ответственность. В 1996 году были приняты Закон о собственности на квартиры и Закон о квартирных товариществах, которые также регулировали эту сферу. С 2018 года наконец вступил в силу новый Закон о собственности на квартиры и квартирных товариществах.
«Квартирные товарищества стали мыслить стратегически — не только содержать, но и инвестировать в будущее, обновляя свои дома и делая капитальный ремонт. Внимание уделяется энергоэффективности и экологическому просвещению. Все больше и больше квартирных товариществ используют среду самообслуживания, проводят общие собрания онлайн и т. д.», — отметила Кивиряхк.
Какова была ситуация на рынке услуг по обслуживанию недвижимости, когда была основана эстонская компания Kinnisvara Korrashoiu Liit?
Профессионализм был неодинаковым:
Какие текущие проблемы все еще существуют сегодня?
Многие проблемы управления недвижимостью связаны не только с техническими или юридическими проблемами, но и с коммуникациями. Это связано с тем, что разработка систем и законов не решает всех проблем, и существует необходимость в повышении осведомленности, улучшении коммуникации и мотивации советов КСР.
Цифровизация, безусловно, является одной из самых больших историй успеха, которой довольна эстонская компания Kinnisvara Korrashoiu Liit. Новый Закон о собственности на квартиры и квартирных товариществах 2018 года сделал многие процессы более логичными и единообразными. Более четкие правила формирования совета директоров, голосования, распределения расходов, разработки и ввода в эксплуатацию EVS 807:2024
Уровень обслуживания и управления недвижимостью в Эстонии по сравнению с европейскими странами значительно улучшился за последние 10-15 лет, но в некоторых областях он все еще отстает, особенно по сравнению с Западной Европой. В Эстонии нет обязательного профессионального сертификата для управляющих недвижимостью (например, в Финляндии, Швеции он существует). Это означает, что качество услуг систематически не проверяется. Темпы ремонта медленные. Несмотря на то, что система уже внедрена, многие здания до сих пор не отремонтированы. Особенно в плохом состоянии находятся панельные дома, срок эксплуатации которых начинает заканчиваться. Жители плохо осведомлены о недвижимости, а владельцы квартир не знают законов и не всегда понимают, за что платят.
Для улучшения ситуации можно было бы создать публичную рейтинговую систему или присвоить поставщикам услуг знак качества. «Это очень актуальный и актуальный вопрос, который в последние годы обсуждался Союзом по обслуживанию недвижимости, ассоциациями квартирных товариществ и несколькими министерствами, но пока такая публичная и независимая рейтинговая система еще не создана», — сказал Кивиряхк.
ЕОУС разработал систему сертификации своих компаний, которая позволяет любому желающему получить доступ к веб-сайту Союзаwww.ekkliit.ee.
Эстонская организация Kinnisvara Korrashoiu Liit (EKKL) является головной организацией, а не регулирующим органом. EKKL разработала стандарты для профессиональных управляющих недвижимостью (уровень 4,5,6), но это необязательно.
К сожалению, сегодня в Эстонии до сих пор нет обязательного профессионального сертификата для управляющих недвижимостью. Услугу также может предоставить лицо, не обладающее соответствующей компетенцией. По сравнению, например, с Финляндией, Швецией или Германией контроль качества этой услуги слабее. В крупных городах выбор шире, а поставщики услуг более профессиональны. В небольших городах и сельской местности часто есть только один или два поставщика, где качество не контролируется и нет конкуренции. Квартирные товарищества также часто ожидают от руководителя выполнения обязанностей правления, бухгалтера или юриста. При смешении ролей возникают нереалистичные ожидания, невыполнение которых приводит к разочарованию.
В Таллинне и Тарту до 70— 80% квартирных товариществ пользуются административными или эксплуатационными услугами. В небольших городах и поселках — около 30— 50%, где многие все делают сами. Однако в сельской местности с небольшими домами, насчитывающими от четырех до восьми квартир, этот показатель по-прежнему составляет менее 20%, причем большая часть жилья доставляется самостоятельно. Таким образом, средний показатель по всей Эстонии составляет около 50— 60%, где квартирные товарищества используют ту или иную форму административных услуг, таких как полное управление, техническое обслуживание, бухгалтерский учет и т. д.
Со временем ассоциации эстонской недвижимости или квартирных товариществ (например, Эстонский квартирный союз (EKÜL) или Эстонская ассоциация Kinnisvara Korrashoiu Liit (EKKL)) выпустили ряд рекомендаций о том, как кооперативы могут систематически и эффективно организовать содержание своей собственности.
Кроме того, вы можете купить «Руководство по обслуживанию недвижимости» либо в магазине, либо обратиться в EKKLinfo@ekkliit.eeпо электронной почте.
Apartmenmajaleht приветствует Эстонский союз Kinnisvara Korrashoiu с 30-летним юбилеем деятельности и желаем вам успехов в его дальнейшем развитии!
