Эстонская компания Kinnisvara Korrashoiu Liit: осведомленность жителей о недвижимости невысока

30 лет назад порядок и нормы были разными: от уровня правительства до самых простых действий. Отношение людей к содержанию недвижимости также было разным.

В этом году общественная организация Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit отмечает 30-летие своей деятельности. Майли Кивиряхк, генеральный директор профсоюза, сказала Кортермаялееву, что они очень гордятся этим, и добавила, что за эти годы мы внесли значительный вклад в развитие всего сектора и добились многого, что принесло пользу как управлению жилой, так и коммерческой недвижимостью.

Как изменилось управление недвижимостью за 30 лет? Stone Cancer рассказал, что в советское время большая часть жилого фонда принадлежала государству или местным властям. Уход был коллективным, часто стандартизированным и неэффективным. В 1990-х годах произошла приватизация — квартиры передавались жильцам в частную собственность, но опыта и системы управления ими не существовало. Система квартирных товариществ была создана только в 1996 году и тем самым обеспечила правовую основу. Квартирные товарищества постепенно стали брать на себя ответственность за техническое и финансовое управление зданиями. В этот период начали оцениваться административные компании, предоставляющие специализированные услуги.

В период 2005-2020 годов произошли оцифровка и стандартизация. На рынке появились цифровые платформы управления (электронные счета, порталы самообслуживания, прозрачность фондов ремонта и т. д.). Закон о квартирных товариществах (обновленный в 2018 году) расширил права и обязанности советов, повысив прозрачность и профессионализм. Технические решения (например, дистанционные счетчики, интеллектуальные системы управления отоплением) стали обычным явлением.

На сегодняшний день управление недвижимостью — это широкая область, которая включает в себя:

• техническое обслуживание,

• управление финансами,

• юридическая консультация,

• управление коммуникациями между жителями,

• организация проектов реконструкции (например, при поддержке KredEx).

В крупных городах, таких как Таллин и Тарту, компании по управлению недвижимостью являются частью экосистемы рынка недвижимости, предоставляя консультации по инвестициям и ремонту.

За последние 30 лет управление недвижимостью в Эстонии превратилось из рутинной рутинной работы в профессиональную и стратегическую услугу. Значение этой сферы для людей постоянно растет — сегодня это жизненно важная сфера, которая напрямую влияет на стоимость жизни, стоимость недвижимости и комфорт дома.

За этот период наибольшими изменениями стало появление службы профессиональных менеджеров, благодаря чему повысилось качество обслуживания и ответственность. В 1996 году были приняты Закон о собственности на квартиры и Закон о квартирных товариществах, которые также регулировали эту сферу. С 2018 года наконец вступил в силу новый Закон о собственности на квартиры и квартирных товариществах.

«Квартирные товарищества стали мыслить стратегически — не только содержать, но и инвестировать в будущее, обновляя свои дома и делая капитальный ремонт. Внимание уделяется энергоэффективности и экологическому просвещению. Все больше и больше квартирных товариществ используют среду самообслуживания, проводят общие собрания онлайн и т. д.», — отметила Кивиряхк.

Какова была ситуация на рынке услуг по обслуживанию недвижимости, когда была основана эстонская компания Kinnisvara Korrashoiu Liit?

Профессионализм был неодинаковым:

• На рынке было много небольших местных/местных компаний, работающих без систематизации.

• Немногие управляющие компании предлагали полный комплекс услуг (администрирование+обслуживание+бухгалтерский учет).

• Знания в области юридического права, технического обслуживания и управления зданиями были ограниченными.

• Кооперативы часто выбирают самые дешевые услуги по администрированию и техническому обслуживанию, независимо от качества.

• Не было понимания того, что надлежащее обслуживание = поддержание стоимости имущества.

• Сбор средств на ремонт был слабым или слишком небольшим, и часто деньги собирались только для покрытия эксплуатационных расходов.

Какие текущие проблемы все еще существуют сегодня?

• Бездействие владельцев квартир при участии в деятельности квартирного товарищества

• Споры в кооперативах

• Нехватка средств на ремонт

• Нерегулярность технического обслуживания

• Недоверие к управляющим компаниям

• Правовая осведомленность низкая

• Отсрочка ремонтных работ

• Плохая коммуникация между владельцами квартир

Многие проблемы управления недвижимостью связаны не только с техническими или юридическими проблемами, но и с коммуникациями. Это связано с тем, что разработка систем и законов не решает всех проблем, и существует необходимость в повышении осведомленности, улучшении коммуникации и мотивации советов КСР.

Цифровизация, безусловно, является одной из самых больших историй успеха, которой довольна эстонская компания Kinnisvara Korrashoiu Liit. Новый Закон о собственности на квартиры и квартирных товариществах 2018 года сделал многие процессы более логичными и единообразными. Более четкие правила формирования совета директоров, голосования, распределения расходов, разработки и ввода в эксплуатацию EVS 807:2024

Уровень обслуживания и управления недвижимостью в Эстонии по сравнению с европейскими странами значительно улучшился за последние 10-15 лет, но в некоторых областях он все еще отстает, особенно по сравнению с Западной Европой. В Эстонии нет обязательного профессионального сертификата для управляющих недвижимостью (например, в Финляндии, Швеции он существует). Это означает, что качество услуг систематически не проверяется. Темпы ремонта медленные. Несмотря на то, что система уже внедрена, многие здания до сих пор не отремонтированы. Особенно в плохом состоянии находятся панельные дома, срок эксплуатации которых начинает заканчиваться. Жители плохо осведомлены о недвижимости, а владельцы квартир не знают законов и не всегда понимают, за что платят.

Для улучшения ситуации можно было бы создать публичную рейтинговую систему или присвоить поставщикам услуг знак качества. «Это очень актуальный и актуальный вопрос, который в последние годы обсуждался Союзом по обслуживанию недвижимости, ассоциациями квартирных товариществ и несколькими министерствами, но пока такая публичная и независимая рейтинговая система еще не создана», — сказал Кивиряхк.

ЕОУС разработал систему сертификации своих компаний, которая позволяет любому желающему получить доступ к веб-сайту Союзаwww.ekkliit.ee.

Эстонская организация Kinnisvara Korrashoiu Liit (EKKL) является головной организацией, а не регулирующим органом. EKKL разработала стандарты для профессиональных управляющих недвижимостью (уровень 4,5,6), но это необязательно.

К сожалению, сегодня в Эстонии до сих пор нет обязательного профессионального сертификата для управляющих недвижимостью. Услугу также может предоставить лицо, не обладающее соответствующей компетенцией. По сравнению, например, с Финляндией, Швецией или Германией контроль качества этой услуги слабее. В крупных городах выбор шире, а поставщики услуг более профессиональны. В небольших городах и сельской местности часто есть только один или два поставщика, где качество не контролируется и нет конкуренции. Квартирные товарищества также часто ожидают от руководителя выполнения обязанностей правления, бухгалтера или юриста. При смешении ролей возникают нереалистичные ожидания, невыполнение которых приводит к разочарованию.

В Таллинне и Тарту до 70— 80% квартирных товариществ пользуются административными или эксплуатационными услугами. В небольших городах и поселках — около 30— 50%, где многие все делают сами. Однако в сельской местности с небольшими домами, насчитывающими от четырех до восьми квартир, этот показатель по-прежнему составляет менее 20%, причем большая часть жилья доставляется самостоятельно. Таким образом, средний показатель по всей Эстонии составляет около 50— 60%, где квартирные товарищества используют ту или иную форму административных услуг, таких как полное управление, техническое обслуживание, бухгалтерский учет и т. д.

Со временем ассоциации эстонской недвижимости или квартирных товариществ (например, Эстонский квартирный союз (EKÜL) или Эстонская ассоциация Kinnisvara Korrashoiu Liit (EKKL)) выпустили ряд рекомендаций о том, как кооперативы могут систематически и эффективно организовать содержание своей собственности.

1. Подготовьте долгосрочный план обслуживания и реконструкции (5-10 лет)

2. Постоянно собирайте средства на ремонт и избегайте недофинансирования

3. Поддерживайте тесную связь с населением — информируйте, объясняйте, сопровождайте

4. Рассмотрите возможность привлечения профессионального менеджера или партнера по уходу

5. Используйте цифровые инструменты для организации управления и отчетности

6. Обучите совет директоров и привлеките экспертов по сложным темам

7. Признавайте и мотивируйте совет директоров

Кроме того, вы можете купить «Руководство по обслуживанию недвижимости» либо в магазине, либо обратиться в EKKLinfo@ekkliit.eeпо электронной почте.

Apartmenmajaleht приветствует Эстонский союз Kinnisvara Korrashoiu с 30-летним юбилеем деятельности и желаем вам успехов в его дальнейшем развитии!

‍