.png)
.png)
• Жилые дома в Тарту были отремонтированы после длительного периода рассмотрения.
• Решение было принято при тщательных расчетах и активном участии населения.
Подготовила: Мардж Кальюнд, менеджер по стратегии SEB
Жилые дома Tartu Annelinna, Kaunase pst 1 и Anne 85 знакомы многим типичным панельным домам советской эпохи, где они жили десятилетиями и где сменялись поколения. На первый взгляд, они ничем не отличаются, но именно с такими домами приходит время, когда нужно будет принять важное решение: приступить к индивидуальному ремонту или провести полную реконструкцию, которая позволит решить проблемы системно и надолго.
Для обеих палат это решение было непростым или быстрым. Квартирное товарищество Anne 85 Первые идеи по ремонту появились еще в конце прошлого десятилетия. В течение многих лет говорили о необходимости, но не было ясности в том, как и какой ценой это сделать. Этот вопрос неоднократно фигурировал в повестке дня, но его отклоняли, в основном из-за невежества и страха.
«Нам годами говорили о ремонте, но решение так и не было принято, потому что люди не имели четкого представления о том, сколько это стоит и что на самом деле дает. Только когда мы получили подробные расчеты, картина начала проясняться», — говорит Энн 85, член совета директоров.
Однако со временем ситуация в обоих зданиях становилась все более и более сложной. Сантехника нуждалась в постоянном ремонте, в подвалах случались несчастные случаи, крыша протекала, а в случае с Anne 85 плесень появилась даже в углах верхних квартир. Можно было временно устранить проблемы с помощью отдельных работ, но общая картина не улучшилась. Та же картина повторилась в доме на Каунасском посту 1, где с годами накапливались технические проблемы, а растущие расходы на техническое обслуживание привели к осознанию того, что небольшими шагами невозможно добиться дальнейшего прогресса.
«В какой-то момент стало ясно, что мы больше не решаем проблемы, а откладываем их решение. Каждая последующая авария или ремонт означали новые расходы, но дом в целом лучше не становился. Лучшее время для ремонта — сейчас, а не в будущем», — говорит Юри Юнтсон, глава администрации Juntson, Каунасский пост 1.
Перелом произошел, когда ремонт обоих домов стал рассматриваться как неизбежная инвестиция, а не как расходы. Решающим стимулом для обоих объектов послужил тщательный технический и финансовый анализ, в ходе которого впервые были представлены конкретные цифры: сколько стоит ремонт и что это на самом деле значит для жильцов. Это также помогло развеять основные опасения по поводу чрезмерного бремени задолженности.
Однако принятие решения было делом не только расчетов. В больших домах, где много владельцев, а некоторые из них не проживают по месту жительства, связь становится главной проблемой. Кооперативу Anne 85 даже пришлось внести изменения в свой устав, чтобы разрешить электронное голосование. Людей нужно было индивидуально общаться, звонить и объяснять. Как стоимость ремонта, так и общая неопределенность в отношении будущего вызвали недоверие.
Аналогичные проблемы возникли и в доме по адресу Каунасский пост 1, где последовательная информационная работа и профессиональная подготовка сыграли ключевую роль в принятии решения. Полная реконструкция — это не тот проект, который можно осуществить случайно, но он требует осознанного управления и длительного планирования.
Важным поворотом стало также уточнение грантов и финансирования. В обоих домах примерно половина расходов на ремонт покрывается за счет гранта на ремонт EIS, а остальная часть — за счет банковского кредита. Именно это сочетание делает такие масштабные проекты реалистичными.
«Больше всего люди боялись кредита. Можем ли мы его погасить? Однако когда мы конкретными расчетами показали, каково реальное влияние на ежемесячные расходы, это сильно изменило отношение», — рассказала член совета директоров Энн 85 о первоначальных опасениях жителей.
Роль финансового партнера в таких проектах не ограничивается предоставлением кредита. Также важно, насколько хорошо понятна специфика квартирных товариществ и насколько четким и долгосрочным является план погашения. Опыт Каунасского кооператива pst 1 подтверждает, что в случае принятия важных решений важно, чтобы банк был партнером, помогающим продумать процесс, а не усложнять его.
«Для такого проекта вы выбираете не просто банк, а партнера на ближайшие 20-30 лет. Важно, чтобы условия были понятны, а сотрудничество с самого начала шло гладко», — сказал Юнтсон.
Что касается последствий ремонта, то перечень технических работ (фасад, крыша, сантехника, вентиляция) не отражает реальных изменений, с которыми сталкиваются жильцы. Самая большая разница заключается в качестве жизни. В квартирах теплее и лучше качество воздуха, затраты на электроэнергию стали более предсказуемыми, а непредвиденных происшествий стало меньше.
В доме Anne 85 также добавлены новые решения, которые еще несколько лет назад не были очевидными. Например, солнечные панели, которые помогают покрывать общие потребности дома в электроэнергии, и организованные общественные места.
«Речь идет не только о ремонте, но и о том, что меняется вся среда обитания. Дом приобретает новый облик, микроклимат в помещении улучшается, а повседневная уверенность в себе также совершенно иная», — добавила член совета директоров Энн 85.
В случае Каунасского поста 1 ремонт явно рассматривается как инвестиция, которая не только улучшает повседневную среду обитания, но и напрямую влияет на стоимость недвижимости. Хотя не все жители планируют продавать свою квартиру, знание того, что дом находится в лучшем состоянии, вселяет уверенность в будущем.
«Ремонт — это инвестиция как в качество вашей жизни, так и в стоимость вашей квартиры. Это решение, которое влияет на будущее. Моя собственная жизнь улучшится, и я смогу сдать в наследство недвижимость», — говорит Юри Юнтсон, управляющий Каунасским постом 1.
Из опыта обоих домов вытекает одно четкое понимание: самый большой риск заключается не в ремонте, а в его переносе на более поздний срок. Накапливающиеся с годами проблемы не исчезают, а становятся все более сложными и дорогостоящими. В то же время траектория реализации этих проектов показывает, что даже в домах со сложной стартовой ситуацией можно прийти к продуманному решению, проведя тщательную предварительную работу, привлекая нужных специалистов и поддерживая постоянный диалог с жителями.
Каунасский пост 1 и приложение 85 не являются исключениями, а наоборот. Это примеры домов, в которых решение, принятое в нужный момент, позволяет обеспечить долговечность сегодняшних домов в течение следующих 50 лет.
.png)
.jpg)
