Tulem aastaaruandes - tõenäoliselt raamatupidamise või juhtimise viga

Korteriühistu majandusaasta aruande tulem ei ole pelgalt number aruande lõpus. See näitab, kui täpselt on koostatud majanduskava, kui korrektselt on peetud raamatupidamist ning kui hästi on juhatus suutnud ühistu rahaasju juhtida. Kui tulem ootamatult suureneb või väheneb, mõjutab see otseselt nii ühistu otsuseid rahavoogude juhtimisel, igapäevast juhtimist kui ka järgmise aasta plaanide tegemist.

‍

Tulem tähendab kõrvalekallet

Sinufinants.ee finantsteenuste juht Annamaria Kivilo sõnas, et tulem on korteriühistute jaoks indikaator, et ühistul on kõrvalekaldeid, millega peaks tegelema.  Korteriühistu puhul tähendab majandusaasta tulem tulude ja kulude vahet aruandeperioodil. Ideaalis peaks hästi juhitud ja korrektselt arvestust pidavas ühistus tulem olema nullilähedane, sest korteriomanikelt kogutavad maksed peaksid vastama tegelikele kuludele.

“Näiteks loogiline selgitus tulemile on kui KÜ bilansis on “ajaloolist prügi”, näiteks vanad aegunud nõuded, ettemaksed, kohustised, siis nende korrastamine võib tõesti tekitada tulemit. Kui varasematel aastatel on bilanssi jäänud saldosid, mis enam ei vasta tegelikkusele, siis nende korrastamine liigub tulemi kaudu. Eriti loogiline on see KrtS-eelse perioodi jääkide puhul, mis on tekkinud enne uut regulatsiooni ja enne nõutud majanduskavasid,” selgitas Kivilo.

Seetõttu ei ole suur pluss ega suur miinus tavaliselt hea uudis. Pigem viitab see sellele, et kusagil on tekkinud kõrvalekalle. Kivilo selgitas, et tulem ütleb juhatuse ja majanduskava kohta ainult üht: kas kasutati seaduses sätestatud mehhanisme või mitte. Kui raamatupidamine on korrektselt KrtS loogika järgi üles ehitatud, siis kõik majanduskava alusel kogutavad maksed on KrtS § 40 järgi ettemaksed, st bilansis korteriomanike ees olev kohustis, mitte tulu tulemiaruandes.

Ootamatud kulud kaetakse reservkapitalist või uue majanduskava/lisamakse otsusega, mitte ei lasta kulul lihtsalt läbi tulemiaruande joosta.

‍

Positiivne ja negatiivne tulem  

Positiivne tulemus tähendab enamasti, et tulusid on olnud kuludest rohkem. Positiivne tulem viitab enamasti sellele, et majanduskava alusel kogutud ettemakseid on kajastatud tuluna enne vastava kulu tekkimist, mis on raamatupidamise metoodikaviga, või et bilansis korrastati vanu saldosid. See tähendab, et kui korteriomanikud on korteriühistusse makseid kogunud, mille arvelt ei ole teostatud ettenähtud töid, siis kogutud summad ei kajastu tulemis.

Kogutud raha läheb korteriomanike ettemaksena bilanssi. Sel juhul, kui omanikelt kogutud raha läheb otse tulemisse, on tegemist raamatupidamisliku metoodikaveaga.  KÜ-l ei saa korrektselt peetud raamatupidamise korral sisulist tulemit tekkida, sest kõik kogutavad tasud on ettemaksed ja liiguvad tulusse ainult selles osas, milles kulu on tekkinud. Kui ei ole tekkinud kulu, siis ei saa ka tekkida tulu. Kui aga tekib, siis on tegemist raamatupidamisliku metoodikaveaga.  

‍

Tulu ja kulu

Võib ekslikult arvata, et korteriühistu kontol olev raha ning positiivne tulem on võrdelised, aga nagu Kivilo selgitab, siis see seda pole. KÜ-l võib olla kassas palju raha ehk koguti rohkem raha või planeeritud töö jäi tegemata, aga tulem on null, mis ongi õige KrtS järgi. Seega tulem ei mõjuta rahavoogu positiivselt.

Üldkoosolek võib otsustada kasutada ülejääki järgmise aasta kulude katteks, vähendada makseid või suunata raha remondifondi. Seda toob välja ka Kivilo: “Kui eelnevast aastast on positiivne tulem (ülejääk), saab seda kasutada uue aasta planeeritavate kulude katteks või suunata remondifondi.”

Bilansis (mitte tulemiaruandes) on omanike ettemaksed saldo ehk on planeeritud ja kogutud rohkem kui on tehtud töid (st et ei ole töid - ei ole kulusid, ei ole ka tulusid) - seda saldot saab arvesse võtta vastavalt majanduskava koostamisel.

KÜ-s ei saa normaalselt tekkida olukorda, kus kulud ületavad tulusid, sest kulud peavad olema majanduskavaga kaetud ja kava muutmata jätmine on juba iseenesest seaduse rikkumine (KrtS § 41 lg 4).

‍

Raamatupidamine vale või asi juhtimises

Valesti tehtud prognoos võib viia selleni, et majandusaastal on ühistul tulem „miinuses“, siis see on signaal, et kas raamatupidamise metoodika on vale või juhatus ei täida seadusest tulenevat kohustust. Negatiivne tulemus tähendab, et kulud on tekkinud ilma eelnevalt otsustatud katteallikata. See on juba tagajärg.

“Ehk et kui ongi olukord, kus KÜ on miinuses, siis kasutatakse raha, mis on mõeldud sihtotstarbeliseks kasutuseks, näiteks remondifondi, ehk bilansis on fond, aga vahendeid kontol ei ole. See aga ei ole normaalne nähtus, vaid näitab taas, et raamatupidamise metoodika on vale,” rõhutas Kivilo.

Et sellised asjad raamatupidamisest läbi käivad ja keegi tähelepanu ei pööra või et ootamatute kulude jaoks ei ole raha nagu seadus nõuab, siis tuleb teha uus kava või küsida elanikelt nende kulude katteks raha. Seda viimast tuleb üldkoosolekul selgitada ning öelda, et oma reserv on parem, kui võtta taaskord pangalaen, mida mitu aastat tagasi makstakse.

Miinus võib tekkida näiteks siis, kui:

• toimusid ootamatud remonditööd;

• reservkapital oli liiga väike;

• majanduskava ei uuendatud õigel ajal;

• kulud lasti tekkida ilma katteallikata.

Nagu Kivilo ütleb: “Kui selline negatiivne tulem tekib tulemiaruandesse, näitab see, et juhatus ei kasutanud seaduses ette nähtud mehhanisme (reserv, uus kava, lisamaksed), ning see on juba sisuline märk.”

‍

Raamatupidaja sekkumine

Kuigi tulem ütleb korteriühistu ja majanduskava kohta vähem kui inimesed arvavad, vaid seda, kas seaduses sätestatud mehhanisme kasutati või mitte, siis olukorras, kus tulem erineb oluliselt nullist, peab juhatus koos raamatupidajaga kiiresti selgitama põhjused. See tähendab praktikas:

• kontrollitakse nõudeid omanike vastu bilansis;

• hinnatakse reservkapitali piisavust;

• vaadatakse üle remondifondi kasutus;

• võrreldakse tegelikke kulusid majanduskavaga;

• otsustatakse, kas on vaja erakorralist üldkoosolekut.

Tegelikult peegeldub juhatuse töö kvaliteet sageli rohkem bilansis kui tulemis. Kivilo rõhutab, et oluline on jälgida, kas nõuded omanike vastu on kontrolli all, kas reservkapital vastab seaduse miinimumile ning kas remondifondi kasutus vastab otsustele.

‍

Mõju järgmise aasta majanduskavale

Kivilo ütleb, et uue majanduskava koostamine algab alati eelmise aasta tegelike tulemuste analüüsist. KrtS § 40 ettemaksete konstruktsiooni järgi ei tohiks korrektselt töötavas süsteemis ei positiivset ega negatiivset tulemit tekkida. Plussi korral, enne „kuidas ülejääk kasutusele võtta tuleb” küsida: miks see ülejääk üldse tekkis?

• Kui tegu on raamatupidamise metoodikaveaga, siis parandada raamatupidamine, mitte jagada „ülejääki”;

• Kui põhjus on mineviku saldode korrastamine, siis seda selgitada lisades ning otsustada üldkoosolekul, kuidas seda kasutada.

Miinuse korral, enne „katteallika leidmist” tuleb küsida: miks juhatus ei kasutanud KrtS mehhanisme enne kulu tekkimist? KrtS § 41 lg 4: kui kava ei taga kulusid, tuleb teha uus kava. See on ennetav kohustus, mitte tagantjärele lahendus. Juhul, kui seda ei ole tehtud, tuleb seda kindlasti teha.

Praktikas võib see tähendada kuumaksete tõstmist, reservkapitali suurendamist, remondifondi täiendamist, lisamakse kehtestamist ja kulude ümberhindamist ja kokkuhoiumeetmeid. Täpne ja stabiilne majandustulemus viitab enamasti sellele, et juhatus oskab realistlikult majanduskava planeerida, jälgib kulusid jooksvalt, reageerib muutustele kiiresti, teeb koostööd pädeva raamatupidajaga ja peab kinni seadusest ja üldkoosoleku otsustest.

Suur pluss või suur miinus ei tähenda automaatselt halba juhtimist, kuid enamasti on see märk, et midagi vajab tähelepanu. Mõnikord on põhjus raamatupidamises, mõnikord juhtimises, mõnikord mõlemas.

‍

Kokkuvõtteks

Korteriühistu majandusaasta tulem ei ole lihtsalt aruandeline number, vaid signaal. Kuna korteriühistu on majandamisühistu, kus kõik tulud on sihtotstarbelised ja kõik kulud majanduskavas planeeritud, peaks tulem ideaalis olema nullilähedane. Kui see nii ei ole, ei ole tegemist tavapärase olukorraga, see tähendab, et kusagil on kõrvalekalle: kas raamatupidamises, majanduskavas või juhtimises.

Ootamatu pluss või miinus ei ole iseenesest hea ega halb uudis, see on küsimärk, millele tuleb vastus leida. Tark juhatus ei vaata tulemit kui formaalsust, vaid kui peeglit: kui see näitab nullist kaugenemist, on aeg küsida miks – mitte lihtsalt otsustada, mida tulemiga peale hakata.