Системы владения квартирами в соседних странах — чем они отличаются?

Хотя можно было бы ожидать, что системы владения квартирами в соседних странах весьма схожи в многоквартирных домах, при более внимательном рассмотрении соглашений в разных странах обнаруживается ряд интересных различий.

В сегодняшней статье мы дадим небольшой обзор того, как организованы владение и права пользования квартирами в Эстонии, Финляндии, Швеции, Латвии и Дании. Это помогает лучше понять, почему, например, покупка квартиры или управление ею в соседних странах может быть совершенно другим опытом.

Начнем с Эстонии, где владение квартирами для нас наиболее естественно.

Здесь каждая квартира зарегистрирована как отдельная недвижимая собственность. То есть у вас есть четкое и четкое право на ту самую квартиру, которой вы владеете. Кроме того, общие части дома — лестницы, крыша, фундамент и участок — принадлежат общей собственности всех владельцев квартир. Эта система позволяет свободно продавать, закладывать или наследовать квартиру, а также влечет за собой обязанность содержать и ремонтировать все здание через кооператив. Это простое и прозрачное решение, обеспечивающее права и обязанности владельца.

Если мы переедем немного на юг, владение квартирами в Латвии будет очень похоже на Эстонию. Там квартира также является отдельным недвижимым имуществом, зарегистрированным в соответствующих реестрах, а общие части дома принадлежат общей собственности всех владельцев. Латвийская система относительно молода, она приобрела современную правовую форму только в 2010-х годах, но по сути работает как эстонская собственность.

Однако в Швеции все немного по-другому. Существует общепринятая система, в которой вы не владеете квартирой непосредственно в качестве собственности. Вместо этого шведская система владения квартирами основана на жилищной ассоциации под названием ассоциация по трудовым вопросам. Если вы покупаете квартиру в Швеции, вы фактически покупаете долю в кооперативе, который дает вам право использовать именно эту квартиру. Это право пользования, а не право собственности на недвижимость. Квартира не зарегистрирована в отдельном земельном реестре, а решения об управлении и ремонте дома принимаются советом директоров кооператива и общим собранием. Эта система тщательно регламентирована и хорошо работает, но для людей, привыкших к ней в Эстонии, она может показаться немного сложной и необычной.

В Финляндии мы снова встречаем такое же решение, как и в Швеции, но система немного сложнее и техничнее. В Финляндии здание принадлежит акционерному обществу (Асунто-Осакейхтиё), а вы вместо этого приобретаете акции этой компании, которые дают вам право пользования конкретной квартирой. Хотя сама квартира не является отдельным недвижимым имуществом и не зарегистрирована в земельном реестре в обычном смысле этого слова, все акции зарегистрированы в цифровом виде. Это означает, что это тоже право пользования, но благодаря цифровому реестру система стала более прозрачной, а позиция владельца более ясна, чем в Швеции.

В Дании ситуация еще интереснее, потому что здесь существуют сразу две основные системы. Одна из них Равнодумчивость, очень похожа на систему Эстонии и Латвии — квартира зарегистрирована как отдельная собственность, и вы имеете полное право собственности на нее. Во-вторых, фондовый рынок, вместо этого представляет собой модель права пользования, в которой квартира принадлежит кооперативу, а вы являетесь ее пользователем. Эта вторая система особенно популярна в старых зданиях и крупных городах, таких как Копенгаген. Обе системы имеют свои плюсы и минусы, и обе мирно сосуществуют бок о бок.

Подводя итог, можно сказать, что в Эстонии и Латвии квартира явно является личной собственностью, которая дает владельцам максимальную свободу. В Швеции и Финляндии существуют скорее системы прав пользования, в которых квартира принадлежит кооперативу, а собственники владеют долей в нем. С другой стороны, в Дании существуют решения как с недвижимостью, так и с узуфруктом.

Если вы когда-нибудь планируете купить квартиру в одной из этих стран или заняться делами, связанными с многоквартирными домами, то обязательно стоит ознакомиться с местной системой собственности, ведь она влияет как на покупку, продажу, управление кооперативом, так и на планы ремонта.

‍