Korteriomandi süsteemid lähiriikides – kuidas need erinevad?

Kuigi võiks eeldada, et naaberriikides on korteriomandamise süsteemid kortermajades üsna sarnased, paljastab põhjalikum ülevaade eri riikide korraldustest hoopis mitmeid huvitavaid erinevusi.

Tänases artiklis teeme väikese ülevaate, kuidas on korterite omand ja kasutusõigused korraldatud Eestis, Soomes, Rootsis, Lätis ja Taanis. See aitab paremini mõista, miks näiteks naaberriikides korteri ostmine või haldamine võib olla hoopis teistsugune kogemus.

Alustame Eestist, kus korteriomand on meile kõige loomulikum.  

Siin on iga korter registreeritud eraldi kinnisasjana. See tähendab, et sul on kindel ja selge õigus just sellele korterile, mida sa omad. Lisaks kuuluvad maja ühised osad – trepikojad, katus, vundament ja krunt – kõigi korteriomanike ühisesse omandisse. See süsteem võimaldab sul korterit vabalt müüa, anda pantiks või pärandada, samas kaasneb sellega ka kohustus ühistu kaudu hooldada ja remondida kogu hoonet. See on lihtne ja läbipaistev lahendus, mis kindlustab omaniku õigused ja kohustused.

Kui liigume natuke lõuna poole, siis Lätis toimib korteriomand väga sarnaselt Eestile. Ka seal on korter eraldi kinnisasi, registreeritud vastavates registrites, ja maja ühised osad kuuluvad kõigi omanike kaasomandisse. Läti süsteem on suhteliselt noor, saanud tänapäevase juriidilise vormi alles 2010. aastatel, kuid töötab sisuliselt nagu Eesti omand.

Rootsis läheb asi aga natuke teistmoodi. On üldiselt kasutatav süsteem, kus sa ei oma korterit otseselt kinnisasjana. Rootsi korteriomandi süsteem põhineb hoopis elamuühistus, mida nimetatakse bostadsrättsförening. Kui Rootsis korterit ostad, siis sa tegelikult ostad ühistu osaluse, mis annab sulle õiguse seda konkreetset korterit kasutada. See on pigem kasutusõigus kui kinnisvara omand. Korterit ei registreerita eraldi kinnistusraamatus ning otsuseid maja haldamise ja remondi kohta teeb ühistu juhatus ja üldkoosolek. See süsteem on põhjalikult reguleeritud ja hästi toimiv, kuid Eestis harjunud inimestele võib see tunduda veidi keeruline ja teistsugune.

Soomes kohtame taas sarnast lahendust nagu Rootsis, kuid süsteem on veidi keerulisem ja tehnilisem. Soomes kuulub hoone korteriaktsiaseltsile (asunto-osakeyhtiö), ja sina omandad hoopis aktsiaid selles seltsis, mis annavad sulle õiguse kasutada kindlat korterit. Kuigi korter ise pole eraldi kinnisasi ja seda ei kanta tavapärases mõttes kinnistusraamatusse, on kõik aktsiad  digitaalselt registreeritud. See tähendab, et tegu on samuti kasutusõigusega, kuid süsteem on tänu digitaalsele registrile läbipaistvam ning omaniku positsioon selgem kui Rootsis.

Taanis on olukord veelgi huvitavam, sest seal eksisteerib korraga kaks peamist süsteemi. Üks neist, ejerlejlighed, on väga sarnane Eesti ja Läti süsteemile – korter on registreeritud eraldi kinnisasjana ja sul on täisomandus selle üle. Teine, andelsbolig, on hoopis kasutusõiguslik mudel, kus korter kuulub ühistule ja sina oled selle kasutaja. See teine süsteem on populaarne eriti vanemates hoonetes ja suurlinnades nagu Kopenhaagen. Mõlema süsteemi puhul on oma plussid ja miinused ning mõlemad eksisteerivad rahumeelselt kõrvuti.

Kokkuvõttes võib öelda, et Eestis ja Lätis on korter selgelt isiklik kinnisasi, mis annab omanikele maksimaalse vabaduse. Rootsis ja Soomes on pigem kasutusõiguslikud süsteemid, kus korter kuulub ühistule ja omanikel on osalus selles. Taanis seevastu leidub mõlemat — nii kinnisasi kui ka kasutusõiguslikke lahendusi.

Kui plaanid kunagi mõnes nendest riikidest korterit osta või kortermajadega seotud asju ajada, siis tasub kindlasti tutvuda just kohaliku omandisüsteemiga, sest see mõjutab nii ostu, müüki, ühistu juhtimist kui ka remondiplaane.

‍