Традиционно многоквартирные дома реконструируются с помощью государственной поддержки при посредничестве Фонда предпринимательства и инноваций (EIS). По раунду поддержки, который начался осенью 2025 года, пока не принято никаких решений.

Тоомас Курис, член Ассоциации технических консультантов, заявил, что здания будут распределены без оценки, основанной на потреблении поставляемой энергии. Чье потребление энергии выше, тем ближе к получению субсидии. По предварительной информации, было подано около 500 заявок, но средства доступны только для 100 многоквартирных домов. Таким образом, у тех, кто не получит субсидию, остается возможность снова подать заявку в следующем году, отказавшись от ремонта или сделав это за счет собственных средств и кредитной организации. Если для получения субсидии необходимо провести ремонт на основании постановления № 13 министра экономики и инфраструктуры «Условия поддержки энергоэффективности многоквартирных домов», то при поэтапном ремонте условия строительства будут облегчены.

Подавляющее большинство жилых домов в Эстонии было построено после Второй мировой войны, особенно в 1950-1990 годах, и многие из них в настоящее время используются по назначению, в связи с чем возникает вопрос о том, что с ними делать дальше.

«На мой взгляд, существующие здания необходимо привести в порядок, чтобы людям было комфортно жить в них, а затраты оставались доступными. Если мы отремонтируем эти здания, они прослужат еще десятилетия», — сказал Тоомас Курис.

При ремонте здания отдельной целью не должно быть достижение энергоэффективности. Технические системы и ограждения здания (крыша, стены, окна и двери) амортизируются, и, в частности, эти части здания должны быть отремонтированы. Экономия энергии и улучшение микроклимата в помещениях являются результатом реконструкции, в результате которой снижаются затраты на потребление.

При поэтапном ремонте здания необходимо учитывать, что часто обновление технических систем связано с конструкциями ограждений. Например, если вы отремонтируете систему отопления, а затем приведете в порядок фасад, то под воздействием утеплителя потребность в тепловой энергии в помещениях становится меньше, и поэтому отопительные приборы (радиаторы) придется заменить. Во-вторых, при утеплении наружных стен и замене окон следует сразу же подумать о вентиляции, ведь после утепления здание становится герметичным, из-за чего воздухообмен перестает быть достаточным.

Поэтому при поэтапном ремонте порядок работ очень важен. Отремонтировав некоторые детали по отдельности, потом их переделывать будет дорого. «Недавно одно из квартирных товариществ захотело отремонтировать систему отопления, потому что это привело к большим аварийным работам. В ходе осмотра здания выяснилось, что другие технические системы также изношены, а теплопроводность материалов высока. Вместе с многоквартирным товариществом мы пришли к выводу, что сначала будет отремонтирована система снабжения и отопления, а в фасаде будут построены вентиляционные отверстия, что позволит провести реконструкцию вентиляционной системы позже», — пояснил Курис.

Рекомендуемая последовательность работ при поэтапном ремонте многоквартирного дома:

• Ремонт ограждений, то есть крыши, цоколя, наружных стен и окон, ремонт балконов

• Модернизация вентиляции

• Реконструкция отопительной системы

• Реконструкция системы водоснабжения и канализации

• Модернизация электрической системы

• Обеспечение доступности (пандус, лестница, лифты)

• Отделочные работы на лестницах и подвалах

• Установка солнечных панелей и батарей

С точки зрения энергоэффективности здания важно обновление системы ограждения, отопления и вентиляции. Установка солнечных панелей также играет большую роль в том случае, если многоквартирный дом может использовать полученную энергию для собственных нужд. Это также очень важно, если здание хочет перейти от печного отопления со стороны теплоснабжения к централизованному отоплению или заменить прямое электрическое отопление тепловым насосом и радиаторами.

Реконструкция здания в целом — это продление срока службы здания на несколько десятилетий, гарантирует сохранение здания и благополучие людей, которые в нем проживают. Поэтому трудно измерить рентабельность ремонта здания в деньгах. По стоимости недвижимости квартиры в отремонтированных зданиях стоят на 5-10% дороже. Со временем цены на строительство растут, как и цены на энергоносители. Альтернативой является амортизация и разрушение здания, то есть снижение стоимости недвижимости.

Тоомас Курис сообщил, что в прошлом году ученые из Таллиннского технологического университета начали разработку паспорта реконструкции здания. Абонемент на реконструкцию — это план действий, разработанный с учетом особенностей конкретного здания, по полной реконструкции здания с наибольшим количеством заданных этапов, что повысит энергоэффективность здания и обеспечит устойчивость здания. Это дорожная карта поэтапного капитального ремонта, которая помогает владельцам спланировать оптимальные сроки и варианты вмешательства. Как только форма паспорта реконструкции будет разработана (ожидается в 2026 году), специалисты по энергоэффективности смогут составить паспорт реконструкции конкретного многоквартирного дома, на основании которого можно проводить поэтапную реконструкцию, на основании которой можно проводить поэтапный ремонт, на основании которого можно проводить поэтапный ремонт.

‍