План ремонта многоквартирного дома на первый взгляд может показаться простым: расценки, строитель, работа готова. Однако на самом деле за успешным ремонтом стоят десятки решений, каждое из которых имеет последствия. Вот семь распространенных ошибок квартирных товариществ при ремонте и ремонте и способы их избежать.

1. Начало работы без надлежащего проекта

Одна из самых распространенных и дорогостоящих ошибок квартирных товариществ — начало строительных или ремонтных работ без тщательного и продуманного проекта. Часто дело ограничивается примерным планом работ или рекомендациями строительной компании в надежде на то, что опытный исполнитель сам поймет, как это лучше сделать. Такой подход может показаться более быстрым и дешевым, но в конечном итоге он часто приводит к путанице, дополнительным затратам и проблемам с качеством.

В то время как небольшие работы, такие как отделка, покраска или ремонт, не всегда требуют отдельного проекта, для более крупных работ это неизбежно. Например, замена окон (переделка фасада и т. д.), ремонт балконов с переделкой балконов, утепление фасада, реконструкция отопительной системы или замена крыши должны выполняться на основании технического проекта, в котором также учитываются технические аспекты энергоэффективности и влажности.

Работа без проекта означает отсутствие точной информации о том, какие материалы использовать, каковы конструктивные или технические требования, как решать узлы (например, балконные стыки, стыки, вентиляция и т. д.). Часто в процессе работы становится ясно, что что-то идет не так и решения начинают продумываться на постоянной основе — но это приводит к отклонениям от графика и дополнительным затратам, а всегда к не самым верным решениям.

Надлежащий проект обеспечивает соответствие выполняемых работ действующим строительным нормам и требованиям пожарной безопасности и позволяет при необходимости подать заявку на разрешение на строительство или представить работу для получения разрешения на использование.

Хороший проект также предоставляет всем сторонам (застройщику, супервайзеру, кооперативу) четкую и недвусмысленную основу для выполнения работ и последующего контроля.

Решение: Работу всегда следует начинать с рабочего проекта или технического эскиза, составленного компетентным проектировщиком, в котором учтены специфика здания, нормы и будущие потребности.

2. Отсутствие контроля во время работы

Предполагается, что застройщик все сделает правильно — к сожалению, так бывает не всегда. На практике каждый строительный процесс требует независимого надзора для обеспечения качества и соответствия проекту.

Решение: Привлеките к началу работ надзор со стороны владельца, который проверит материалы, технику выполнения работ и соблюдение сроков.

3. Выбор неправильных подрядчиков и принятие решений, основанных на ценах

Кооперативы часто выбирают подрядчика исключительно на основе того, кто предлагает самую низкую цену, не вдаваясь в прошлую работу, навыки или репутацию компании. Низкая цена может свидетельствовать о низком качестве работы, неквалифицированной рабочей силе или невыполнении важной работы. Это также часто сопровождается плохим общением, растяжкой работы или непредвиденными дополнительными услугами в процессе работы. В худшем случае плохая работа может означать, что новый ремонт придется производить гораздо раньше, чем следовало бы. Чтобы избежать этого, всегда проверяйте опыт подрядчика, запрашивайте рекомендации и убедитесь, что предложение покрывает все работы, необходимые в соответствии с проектом.

Решение: обязательно предложите участникам торгов ознакомиться с объектом, запросить как минимум три предложения и пообщаться в чате, а также изучить предыдущие отзывы подрядчиков. Ценность — это не только цена — качество работы окупается.

4. Отсрочка технического обслуживания и ремонта

Небольшие, но важные работы по техническому обслуживанию, такие как устранение трещин на балконах, уход за крышей или проверка водопроводных труб, откладываются. Эти небольшие работы с годами оборачиваются очень большими расходами.

Решение: составьте план регулярного технического обслуживания и внедрите контролируемую ежегодную программу технического обслуживания, финансируемую ремонтным фондом.

5. Неадекватная передача информации членам

Во время ремонта участникам недостаточно объясняют, почему, что и когда делается. Это порождает недоверие и конфликты.

Решение: организуйте информационные встречи, делитесь планами и регулярно сообщайте о ходе работы (например, по электронной почте или в совместном информационном стенде).

6. Отсутствие документации

После завершения строительных или ремонтных работ часто забывают собрать все необходимые документы — включая акты, гарантийные документы, инструкции по эксплуатации и обслуживанию, сертификаты материалов и строительные чертежи. Без этих документов в будущем будет очень сложно доказать, какие работы были выполнены, кто их выполнял и какие материалы использовались (в том числе, например, цвета и т. д.).

В случае возникновения гарантийных вопросов кооператив может остаться без защиты из-за отсутствия документов, на которые можно было бы положиться. Кроме того, отсутствие документов затрудняет планирование последующих ремонтов или технического обслуживания. Чтобы избежать этого, требование предоставить всю необходимую документацию до принятия работы уже должно быть записано в трудовом договоре.

Решение: Требовать от подрядчика полный комплект документов — это часть передачи работ!

7. Только решение сегодняшних проблем завтра может повлечь за собой новые издержки

Ремонт часто планируют только для решения сиюминутной проблемы, не задумываясь о том, как проведенные работы повлияют на эксплуатацию здания в долгосрочной перспективе. Например, на фасаде устанавливается утеплитель, но вентиляция остается нерешенной, что впоследствии может привести к проблемам с микроклиматом и влажностью в помещении. Кровельное покрытие также можно обновить, но забудьте о мерах безопасности, необходимых для дальнейшего обслуживания и безопасной эксплуатации. Такая близорукость может означать, что через несколько лет придется провести новую дорогостоящую перепланировку. Чтобы избежать повторных затрат и технических ошибок, при планировании каждого ремонта следует оценивать его влияние на последующие этапы эксплуатации здания и, по возможности, привлекать специалистов, которые могут видеть картину в целом.

Решение: также подумайте о том, как ремонт повлияет на будущее дома, учтите влияние работ на срок службы и энергоэффективность всего здания и обязательно обратитесь за советом к эксперту, который может составить более долгосрочный план.

В заключение хочу сказать, что лучше учиться на ошибках, но лучше вообще их избегать. Любые инвестиции в здание должны приносить добавленную стоимость в течение многих лет, а не дополнительные затраты в следующем году.