7 suuremat remondiviga korteriühistus – mida vältida?

Korteriühistu remondiplaan võib esmapilgul tunduda lihtne: hinnapakkumised, ehitaja, töö valmis. Tegelikkuses peitub aga eduka renoveerimise taga kümneid otsuseid, millel kõigil on tagajärg. Siin on seitse levinumat viga, mida korteriühistud remontide ja renoveerimise käigus teevad ning kuidas neid vältida.

1. Tööde alustamine ilma korraliku projektita

Üks levinumaid ja kulukamaid vigu korteriühistutes on ehitus- või remonttööde alustamine ilma põhjaliku ja läbimõeldud projektita. Sageli piirdutakse umbkaudse tööplaani või ehitusfirma soovitustega, lootes, et kogenud tegija teab ise, kuidas on kõige parem teha. Selline lähenemine võib tunduda kiirem ja odavam, kuid lõpptulemusena viib see tihti segaduste, lisakulude ja kvaliteediprobleemideni.

Kuigi väiksemad tööd – nagu viimistlus, värvimine või mõni parandus – ei pruugi alati vajada eraldi projekti, on suuremate tööde puhul see vältimatu. Näiteks akende vahetus (fassaadi muutmine jm), rõdude remont rõdude muutmisega, fassaadi soojustus, küttesüsteemi ümberehitus või katusevahetus peaksid toimuma tehnilise projekti alusel, mis arvestab ka energiatõhususe ja niiskustehniliste aspektidega.

Projektita tegutsemine tähendab, et puudub täpne teave, milliseid materjale kasutada, millised on konstruktiivsed või tehnilised nõuded, kuidas lahendada sõlmed (nt rõduühendused, vuugid, ventilatsioon jms). Sageli ilmneb tööde käigus, et midagi ei klapi ning hakatakse jooksvalt lahendusi välja mõtlema – see viib aga ajakavast kõrvale kaldumise ja täiendavate kulutusteni ning alati ka mitte kõige õigemate otsusteni.

Korralik projekt tagab, et tehtavad tööd vastavad kehtivatele ehitusnormidele ja tuleohutusnõuetele ning võimaldavad taotleda ehitusluba või esitada tööd kasutusloa saamiseks, kui see on vajalik.

Hea projekt annab ka kõigile osapooltele (ehitajale, järelevalvele, ühistule) selge ja üheselt mõistetava aluse tööde teostamiseks ja hilisemaks kontrolliks.

Lahendus: Tööd tuleks alustada alati pädeva projekteerija koostatud tööprojekti või tehnilise eskiisiga, mis arvestab hoone eripärade, normide ja tulevikuvajadustega.

2. Järelevalve puudumine tööde käigus

Eeldatakse, et ehitaja teeb kõik õigesti- kahjuks alati see ei ole nii. Praktikas vajab iga ehitusprotsess sõltumatut järelevalvet, et tagada kvaliteet ja vastavus projektile.

Lahendus: Kaasake juba enne tööde algust omanikujärelevalve, kes kontrollib nii materjale, töövõtteid kui tähtaegadest kinnipidamist.

3. Valede töövõtjate valimine ja hinnapõhine otsustamine

Ühistud valivad sageli töövõtja ainult selle põhjal, kes pakub kõige odavamat hinda, süvenemata ettevõtte varasematesse töödesse, oskustesse ega mainesse. Madal hind võib tähendada puudulikku töö kvaliteeti, mittekvalifitseeritud tööjõudu või oluliste tööde tegemata jätmist. Sageli kaasneb sellega ka halb kommunikatsioon, tööde venimine või ootamatute lisatööde lisamine töö käigus. Halvimal juhul võib kehv töö tähendada, et tuleb teha uus remont palju varem, kui peaks. Selle vältimiseks tuleks alati kontrollida töövõtja tausta, küsida referentse ja veenduda, et hinnapakkumine katab kogu vajaliku töö vastavalt projektile.

Lahendus: Kutsuge pakkujad kindlasti objektiga tutvuma, küsige vähemalt kolm pakkumist ja vestelge ning uurige töövõtjate varasemaid referentse. Väärtus ei tähenda ainult hinda- kvaliteetne töö tasub end ära.

4. Hooldus- ja remonditööde edasilükkamine

Lükatakse edasi väikesi, kuid kriitilisi hooldustöid – nt rõdude pragude remont, katuse hooldus või veetorustiku kontroll. Need väikesed tööd muutuvad aastatega väga suureks kuluks.

Lahendus: Koostage korrapärane hooldusplaan ja viige sisse kontrollitud, iga-aastane remondifondist finantseeritav hooldusprogramm.

5. Informatsiooni puudulik edastamine liikmetele

Remontide käigus ei selgitata piisavalt liikmetele, miks, mida ja millal tehakse. See tekitab usaldamatust ja konflikte.

Lahendus: Korraldage infokoosolekud, jagage plaane ja andke regulaarselt teada tööde käigust (nt e-kirja või ühistu infostendi kaudu).

6. Dokumentatsiooni puudulikkus

Pärast ehitus- või remonttööde lõppu unustatakse sageli kokku koguda kõik vajalikud dokumendid – sealhulgas aktid, garantiikirjad, kasutus- ja hooldusjuhised, materjalide sertifikaadid ning teostusjoonised. Ilma nende dokumentideta on tulevikus väga keeruline tõendada, milliseid töid tehti, kes neid teostas ja millised olid kasutatud materjalid (ka nt värvitoonid jm).  

Kui tekivad garantiiküsimused, võib ühistu jääda kaitseta, kuna pole dokumente, millele tugineda. Samuti raskendab dokumentide puudumine järgnevate remontide või hooldustööde planeerimist. Selle vältimiseks tuleks juba töövõtulepingusse sisse kirjutada nõue kogu vajaliku dokumentatsiooni esitamiseks enne tööde vastuvõtmist.

Lahendus: Nõudke töövõtjalt täielikku dokumentide komplekti – see on osa töö üleandmisest!

7. Ainult tänase mure lahendamine võib tuua homme uued kulud

Remonti planeeritakse sageli vaid hetkeprobleemi lahendamiseks, mõtlemata sellele, kuidas tehtavad tööd mõjutavad hoone toimimist pikemas perspektiivis. Näiteks paigaldatakse fassaadile soojustus, kuid jäetakse lahendamata ventilatsioon, mis võib hiljem põhjustada sisekliima ja niiskusprobleeme. Samuti võidakse uuendada katusekatet, kuid unustada turvaelemendid, mis on vajalikud edaspidiseks hoolduseks ja ohutuks kasutamiseks. Selline lühinägelikkus võib tähendada, et juba mõne aasta pärast tuleb teha uus ja kallis ümberehitus. Et vältida korduvaid kulutusi ja tehnilisi vigu, tuleks iga remonti kavandades hinnata selle mõju hoone järgmistele eluetappidele ja võimalusel kaasata ka spetsialiste, kes näevad suuremat pilti.

Lahendus: Mõelge ka sellele, kuidas remont mõjutab maja tulevikku, kaaluge tööde mõju kogu hoone eluajale ja energiatõhususele ning küsige kindlasti nõu asjatundjalt, kes oskab pikemat plaani teha.

Kokkuvõtteks võib öelda, et vigadest õppimine on tark, aga veel targem on neid üldse vältida. Iga investeering hoonesse peaks tooma lisaväärtust aastateks, mitte lisakulusid järgmiseks aastaks.