Годовой отчет квартирного товарищества — это документ, в котором дается обзор экономического состояния и деятельности кооператива в прошедшем финансовом году. Его основная функция — показать, как были использованы средства кооператива, каковы были доходы и расходы и каково финансовое состояние кооператива.

В 2025 году вступили в силу поправки к Закону о бухгалтерском учете, касающиеся требований к форме и категориям отчета. Согласно новым требованиям, не все квартирные товарищества обязаны сдавать полноценный годовой отчет в обязательном порядке, однако обязательные элементы отчета зависят от размера УК.

Полномасштабный годовой отчет квартирного товарищества состоит из:

• Баланс: обзор активов и пассивов кооператива на конец финансового года.

• Отчет о доходах и расходах: показывает доход, полученный кооперативом в течение года, и понесенные расходы.

• Отчет об изменениях в капитале: описывает движение капитала, например взносы участников или нераспределенную прибыль.

• Отчет о движении денежных средств: показывает движение денег — куда поступали и уходили деньги (например, были ли расходы на капитальный ремонт или деньги были потрачены на погашение старого долга).

• Отчет о деятельности (сопроводительное объяснение совета директоров): совет директоров четко описывает, что было сделано в течение года (например, пояснения по поводу ремонта или причин, по которым часть дохода не поступила).

Обязанность представлять полный отчет остается за теми кооперативами, которые не относятся к категории микропредприятий. То есть те, у кого более двух из следующих показателей: более 10 сотрудников, активы на сумму более 175 000 евро или годовой оборот более 50 000 евро.

Большинство эстонских квартирных товариществ могут представлять баланс и отчет о прибылях и убытках только вместе с отчетом о деятельности, а это значит, что подавляющее большинство малых и средних предприятий могут представлять отчет об изменениях в капитале и отчет о движении денежных средств на добровольной основе, но не обязаны их представлять.

Срок представления годового отчета квартирного товарищества — шесть месяцев после окончания финансового года. Если финансовый год кооператива заканчивается 31 декабря, отчет должен быть представлен в электронном виде в Коммерческий регистр не позднее 30 июня следующего года.

Годовой отчет должен быть представлен, даже если в течение отчетного периода не было никакой деятельности. Превышение срока может повлечь за собой штрафы для членов правления и, в худшем случае, исключение кооператива из реестра.

1. Часть отчета о деятельности — простое изложение финансового положения

В начале годового отчета обычно есть отчет о деятельности. Вот как прошел прошлый год:

• какие капитальные работы и ремонт были выполнены,

• сколько было получено от владельцев квартир на оплату хозяйственных расходов и ремонтного фонда и сколько денег было потрачено,

• либо кредит был взят, либо погашен.

Стоит сначала прочитать эту часть, она даст наиболее понятный обзор.

Хороший отчет о деятельности состоит не только из статистических данных и числового содержания. Совет также всегда может объяснить, почему какая-то работа не была выполнена, почему поступления уменьшились или доля расходов изменилась. Отчет о деятельности должен содержать четкое и конкретное представление о том, как на самом деле функционирует кооператив, каковы основные препятствия и реалистичны ли платежи и планы работы на будущее.

2. Отчет о прибылях и убытках или отчет о доходах и расходах

В нем отражены полученные доходы и расходы, понесенные в течение финансового года. Однако в отчете о прибылях и убытках не указано, действительно ли деньги уже получены или выплачены в определенной сумме.

На практике это означает, что отчет о прибылях и убытках может содержать доходы или расходы, которые были заработаны или учтены, но которые еще не получены. Например, доход за декабрьский период аренды рекламной площади многоквартирного товарищества указан в отчете, но оплата производится в январе.

Основным доходом квартирного товарищества является плата за содержание жилья, взимаемая с владельцев в соответствии с экономическим планом, и возможный доход от вспомогательных видов деятельности, таких как доход от аренды.

Взносы в ремонтный фонд отражаются в бухгалтерском учете в качестве пассива (баланса) и признаются в качестве дохода только при фактическом проведении ремонтных работ за счет средств фонда.

Что касается затрат, то обычно есть:

• расходы на управление жилым домом (административное обслуживание, бухгалтерский учет, аудит);

• работы по обслуживанию и ремонту имущества, находящегося в совместном пользовании (например, ремонт лестницы);

• Другие услуги, которые кооператив закажет всем владельцам.

Коммунальные услуги (вода, отопление, электричество, газ) распределяются непосредственно собственникам и не отражаются на расходах самого кооператива, но кооператив здесь выступает только в роли посредника.

Отчет о прибылях и убытках помогает получить четкое представление о том, сбалансированы ли ежедневные коллекционные платежи кооператива, запланированные расходы и основные работы. Если статья расходов значительно превышает первоначально запланированную в экономическом плане сумму (например, непредвиденный несчастный случай или более дорогостоящий ремонт), руководство должно объяснить в отчете о деятельности, почему это произошло и как расходы будут покрываться, например, за счет дополнительных платежей или из ремонтного фонда.

В случае ремонта особенно важно, чтобы расходы покрывались из ремонтного фонда, а крупные проекты заранее согласовывались на общем собрании, а не выполнялись на скользящей основе без согласия собственников. Если ремонтные работы выполняются значительно дороже или объемнее, объяснение также должно быть включено в отчет о деятельности.

В конце года положительное или отрицательное значение будет просто указывать на то, достаточны ли собранные платежи и полученный доход для покрытия расходов. Квартирное товарищество не обязано получать прибыль, но отрицательный результат говорит о том, что собранные взносы не покрывают расходы кооператива. В этом случае правление вместе с членами обязательно должно пересмотреть размер платежей или планирование расходов при следующей подготовке экономического плана.

3. Баланс

Указывает финансовое положение квартирного товарищества на конец отчетного периода.

Активы: остаток средств на банковском счете кооператива, требования к владельцам квартир или третьим лицам (например, неоплаченные счета на суммы, выданные владельцам) и материальные активы, если таковые имеются, принадлежащие кооперативу (например, гараж, принадлежащий кооперативу, складское помещение).

Обязательства: все займы, долги поставщикам, неоплаченные счета, а также авансы, полученные от участников и еще не использованные владельцами квартир или третьими лицами.

Остаток ремонтного фонда отражается в балансе как пассив, а не как свободный актив кооператива. Потому что выполнение работы или оказание услуг является обязанностью членов организации в будущем. То есть, даже если деньги ремонтного фонда стоят на счету, они не являются бесплатными деньгами кооператива, а предназначены только для конкретных работ или услуг.

В балансовом отчете совет директоров и его члены получают четкий ответ на вопрос о том, были ли финансовые решения устойчивыми или требуют корректировки.

Всегда начинайте с остатка на банковском счете: достаточно ли свободных денег на счету кооператива для покрытия текущих и планируемых расходов в ближайшем будущем? Если остатка недостаточно, Правление должно отреагировать и проверить как получение платежей, так и смету расходов.

Сравните соотношение активов и обязательств: превышают ли имеющиеся активы (деньги, требования к владельцам квартир, инвентарь при необходимости) обязательства (кредиты, долги поставщикам, неоплаченные счета, неиспользованный остаток ремонтного фонда)? Если обязательства начинают перевешивать активы, это реальный признак опасности, с которым необходимо бороться.

Также узнайте состояние справедливости. Если оно отрицательное, это означает, что расходы были превышены доходами и активами, полученными кооперативом.

4. Отчет о движении денежных средств и собственном капитале

Для всех квартирных товариществ отчет о движении денежных средств больше не является обязательным, и в стандартной практике этот отчет также не составляется без обязательств.

Если отчет о движении денежных средств не подготовлен или представлен, любые существенные финансовые изменения, такие как значительные движения денежных средств или операции, существенно меняющие финансовое положение, должны быть четко изложены в отчете о деятельности. Это означает, что если деятельность кооператива была крупным разовым финансовым движением (например, займом), его содержание и влияние на кооператив кратко отражены в отчете о деятельности.

Однако если отчет о движении денежных средств будет подготовлен, он даст понятное и четкое представление о движении денег. Откуда поступили деньги, какие и когда они были выплачены, помогая и поддерживая более обоснованное планирование денежных средств.

Однако если включить отчет об изменениях в капитале, он содержит сводную информацию о движении капитала квартирного товарищества, например о взносах в акционерный капитал, изменениях в резервном капитале и динамике нераспределенных доходов за предыдущие периоды.

В небольших кооперативах ту же информацию, если это уместно, все же необходимо вводить в отчет о деятельности. Именно для того, чтобы даже простой член имел четкое представление о том, почему финансовое положение существенно изменилось за отчетный период.

5. Приложения — важные уточнения

В конце годового отчета часто приводятся приложения, в которых поясняются ошибочные цифры:

• насколько велик остаток кредитов,

• какие контракты являются наиболее важными,

• как учитываются деньги ремонтного фонда.

Эти комментарии обеспечивают контекст отчета и помогают Правлению принимать более эффективные решения.

Рекомендуется использовать насадки. Несмотря на то, что сфера охвата отчета и обязанность составлять приложения к нему теперь более ограничены, законодательство и надлежащая бухгалтерская практика предусматривают, что в отчете должны быть даны пояснения важных строк.

Приложения призваны придать основным разделам необходимый контекст, указать их большое количество и раскрыть детали, которые впоследствии могут оказаться важными для участников. Важная информация, содержащаяся в приложении, упрощает понимание отчета, а также предотвращает последующие споры.

Что могло бы обсудить общее собрание на основе отчета?

• Контролируются ли расходы кооператива?

• Собрано ли достаточно средств на ремонт для будущих работ?

• Разумны ли кредитные обязательства?

• Нужно ли увеличивать членский взнос или планировать новые проекты на следующий год?

Именно при рассмотрении годового отчета квартирного товарищества следует честно обсудить все важные вопросы, такие как обоснованность расходов, достаточность ремонтного фонда, разумность и необходимость кредитных обязательств.

На практике это означает, что совет представляет содержание отчета, отвечает на вопросы, а члены могут обсудить текущие расходы, состояние ремонтного фонда, а также обоснование займов или других существенных обязательств.

Если вы планируете купить квартиру в кооперативе, на какие строки годового отчета стоит обратить внимание как покупателю, чтобы оценить экономическое состояние и порядок квартирного товарищества?

Для потенциального покупателя квартиры годовой отчет содержит обзор финансового состояния здания и добросовестности управления.

Обратите внимание на размер ремонтного фонда и его использование. Если фонд небольшой, а капитальный ремонт давно не проводился, это часто означает дополнительные выплаты в будущем. Также важно посмотреть, есть ли у кооператива кредитные обязательства и насколько велики остатки по кредитам, разумно оформленные кредиты — неплохой знак. В годовом отчете также можно найти ссылки на основные запланированные работы, такие как модернизация сантехники или ремонт фасадов, а также пояснения о том, профинансированы ли они уже или все еще находятся на стадии планирования.

Для полной оценки финансового состояния может потребоваться дополнительная информация, поскольку в отчете квартирного товарищества все разделы и приложения больше не являются обязательными. В целом прозрачный и правильно составленный годовой отчет является признаком организованного и хорошо управляемого квартирного товарищества

Статья подготовлена в сотрудничестве с помощью Sinus.ee,который предлагает комплексные решения по бухгалтерскому учету и финансовым услугам. Помимо ежедневного бухгалтерского учета, клиент может воспользоваться услугами финансового управления и контроля бизнеса, а также, при необходимости, цифровым архивированием.