Korteriühistu aastaaruanne on dokument, mis annab ülevaate ühistu majanduslikust seisundist ja tegevusest möödunud majandusaastal. Selle põhifunktsioon on näidata, kuidas on ühistu vahendeid kasutatud, millised olid tulud ja kulud ning milline on ühistu finantsseis.

Aastal 2025 jõustusid raamatupidamise seaduse muudatused, mis puudutavad aruande vorminõudeid ja kategooriaid. Uute nõuete järgi ei pea kõik korteriühistud kohustuslikus korras esitama täiemahulist aastaaruannet, vaid aruande kohustuslikud elemendid sõltuvad KÜ suurusest.

Täiemahuline korteriühistu majandusaasta aruanne koosneb:

• Bilanss: ülevaade ühistu varadest ja kohustustest majandusaasta lõpu seisuga.

• Tulude-kulude aruanne: näitab ühistu aasta jooksul teenitud tulu ja tehtud kulusid.

• Omakapitali muutuste aruanne: kirjeldab omakapitali liikumisi, näiteks liikmete sissemakseid või jaotamata kasumit.

• Rahavoogude aruanne: näitab rahade liikumist – kust raha sisse ja välja liikus (näiteks kas oli suuremaid remondikulusid või kulus raha vana võla maksmiseks).

• Tegevusaruanne (juhatuse kaasnev seletus): juhatus kirjeldab arusaadavalt, mis aasta jooksul tehti (näiteks selgitused remondi kohta või miks ei tulnud osa tulusid sisse).

Täiemahulise aruande esitamise kohustus jääb nendele ühistutele, mis ei kvalifitseeru mikroettevõtjaks. Ehk kes ületavad vähemalt kaht järgmisest: töötajaid on rohkem kui 10, varasid rohkem kui 175 000 eurot või aasta käive üle 50 000 euro.  

Enamik Eesti korteriühistuid võib esitada vaid bilansi ja kasumiaruande koos tegevusaruandega, mis tähendab, et valdav enamus KÜ-sid võivad esitada omakapitali muutuste aruande ja rahavoogude aruande vabatahtlikult, kuid ei ole kohustatud neid esitama.  

Korteriühistu majandusaasta aruande esitamise tähtaeg on kuus kuud pärast majandusaasta lõppu. Kui ühistu majandusaasta lõpeb 31. detsembril, peab aruanne olema esitatud elektrooniliselt Äriregistrile hiljemalt 30. juuniks järgmisel aastal.

Aastaaruanne tuleb esitada isegi juhul, kui aruandeperioodil tegevust ei toimunud. Tähtaja ületamine võib kaasa tuua trahvi juhatuse liikmetele ja halvimal juhul ka ühistu registrist kustutamise.

1. Tegevusaruande osa – lihtne jutt rahalisest seisust

Aastaaruande alguses on tavaliselt tegevusaruanne. Seal on sõnadega kirjas, kuidas möödunud aasta läks:

• millised suuremad tööd ja remondid tehti,

• kui palju laekus majanduskulude ja remondifondi makseid korteriomanikelt ja kui palju kulus raha,

• kas võeti laenu või maksti seda tagasi.

Seda osa tasub lugeda esimesena, see annab kõige arusaadavama ülevaate.

Hea tegevusaruanne ei koosne ainult statistikast ja numbrilisest sisust. Juhatus võiks alati lisada ka selgitused, miks mõni töö jäi tegemata või miks laekumised vähenesid või mõni kuluosakaal muutus. Tegevusaruanne peaks andma selge ja konkreetse pildi sellest, kuidas ühistu tegelikult toimib, mis on olnud peamised takistused ning kas senised maksed ja tööde plaanid on realistlikud ka tulevikus.  

2. Tulemiaruanne ehk tulude-kulude aruanne

See näitab majandusaasta perioodi jooksul saadud tulusid ja tehtud kulusid. Tulemiaruanne aga ei peegelda, kas raha tegelikult juba laekus või maksti välja konkreetse summana.

Praktikas tähendab see, et kasumiaruandes võib olla tulu või kulu, mis on küll välja teenitud või arvestatud aga mille laekumine pole veel toimunud. Näiteks korteriühistu reklaampinna detsembrikuu rendiperioodi tulu on aruandes kirjas, kuid tasumine toimub jaanuaris.

Korteriühistu peamised tulud on majanduskava alusel omanikelt kogutavad hooldustasud ja võimalikud kõrvaltegevuste tulud, näiteks renditulud.

Remondifondi sissemaksed kajastuvad raamatupidamises kohustusena (bilansis) ja kajastatakse tuluna alles siis, kui fondist päriselt remonditöid tehakse.

Kulude poolel on tavaliselt:

• kulutused elamu haldamisele (haldusteenus, raamatupidamine, audit);

• hooldus- ja remonditööd ühiskasutataval varal (nt trepikoja remont);

• Muud teenused, mida ühistu tellib kõigi omanike eest.

Kommunaalteenused (vesi, küte, elekter, gaas) jagatakse omanikele otse ega kajastu ühistu enda kuludes, vaid ühistu on siin ainult vahendaja rollis.

Tulemiaruanne aitab saada selge pildi, kas ühistu igapäevased kogutavad maksed ja planeeritud kulud ning suuremad tööd on tasakaalus. Kui mõni kulurida on oluliselt suurem, kui algselt majanduskavas planeeritud (näiteks ootamatu avarii või kallim remont), peab juhatus selgitama tegevusaruandes, miks see nii juhtus ja kuidas kulude katmine lahendatakse – kas näiteks täiendavate maksetega või remondifondist.

Remonditööde puhul on eriti oluline, et kulud oleksid kaetud remondifondist ning suuremad projektid eelnevalt kokku lepitud üldkoosolekul, mitte tehtud jooksvalt ilma omanike nõusolekuta. Kui remonditööd tehakse oluliselt kallimalt või mahukamalt, tuleb selgitus kindlasti ka tegevusaruandes lisada.

Aasta lõpuks näitab positiivne või negatiivne tuleb lihtsalt seda, kas kogutud maksed ja saadud tulu on olnud piisav kulude katmiseks. Korteriühistu ei pea kasumit teenima, kuid negatiivne tulemus viitab sellele, et kogutavad tasud ei kata ühistu kulusid. Sellisel juhul peab juhatus koos liikmetega kindlasti üle vaatama maksete määra või kulude planeerimise järgmisel majanduskava koostamisel.

3. Bilanss

Näitab korteriühistu finantsseisu aruandeperioodi lõpus.

Varad: ühistu pangakonto saldo, nõuded korteriomanike või kolmandate isikute vastu (nt tasumata arved omanikele väljastatud summade eest), ning materiaalne vara kui seda KÜ-l on (nt ühistule kuuluv garaaž, panipaik).

Kohustised: kõik laenud, võlad tarnijatele, tasumata arved ja ka liikmetelt saadud ning veel kasutamata ettemaksed korteriomanike või kolmandate isikute poolt.

Remondifondi jääk kajastub bilansis kohustisena, mitte ühistu vaba varana.  Sest see on tuleviku kohustus liikmete ees töö või teenuse sooritamiseks. See tähendab, et isegi kui remondifondi raha seisab arvel, ei ole see ühistu vaba raha, vaid see on mõeldud vaid konkreetsete tööde või teenuste jaoks.

Juhatus ja liikmed saavad bilansi kaudu selge vastuse, kas rahalised otsused on olnud jätkusuutlikud või vajavad nad korrigeerimist.

Alusta alati pangakonto jäägist: kas ühistul on arvel piisavalt vaba raha, et katta jooksvad ja lähiajal planeeritud kulud? Kui jääk ei ole piisav, tuleb juhatusel reageerida ning üle vaadata nii maksete laekumine kui kulude prognoosid.

Võrdle varade ja kohustuste suhet: kas kättesaadavad varad (raha, nõuded korteriomanike vastu, vajadusel inventar) ületavad kohustusi (laenud, võlad tarnijatele, maksmata arved, remondifondi kasutamata jääk)? Kui kohustused hakkavad varasid ületama, on see reaalne ohumärk, millega tuleb tegeleda.

Uuri ka omakapitali seisu. Kui see on negatiivne, viitab see, et kulutusi on tehtud rohkem kui ühistu saadud tulud ja vara võimaldavad.

4. Rahavoogude ja omakapitali aruanne

Kõikidele korteriühistutele pole rahavoogude aruanne enam kohustuslik ning tavapraktikas seda aruannet ka ilma kohustuseta ei koostata.  

Kui rahavoogude aruannet ei koostata ega esitata, tuleks kõik olulised rahalised muutused, näiteks märkimisväärne rahaliikumine või rahalist seisu oluliselt muutvad tehingud, kindlasti arusaadavalt lahti kirjutada tegevusaruandes. See tähendab, et kui ühistus oli mõni suurem ühekordne rahaline liikumine (näiteks laen), kajastatakse selle sisu ja mõju ühistule lühidalt tegevusaruandes.

Kui rahavoogude aruanne siiski koostatakse, annab see raha liikumisest arusaadava ja selge ülevaate.  Kust tuli sisse ning millele ja millal välja maksti, aidates ja toetades teadlikumat rahaplaneerimist.  

Kui omakapitali muutuste aruanne siiski lisatakse, annab see kokkuvõtliku ülevaate korteriühistu omakapitali liikumistest, näiteks nagu osakapitali sissemaksed, reservkapitali muudatused ja eelmiste perioodide jaotamata tulemi liikumine.

Väiksemates ühistutes tuleb sama info, kui see on asjakohane, kanda ikka tegevusaruandesse. Just selleks, et ka lihtliikmel oleks selge arusaam, miks finantsseis aruandeperioodil oluliselt muutus.

5. Lisad – olulised selgitused

Aastaaruande lõpus on sageli lisad, kus selgitatakse lahti numbreid:

• kui suur on laenude jääk,

• millised on tähtsamad lepingud,

• kuidas on arvestatud remondifondi raha.

Need märkused annavad aruandele konteksti ja aitavad juhatusel paremini otsuseid teha.

Lisade kasutamine on soovitatav. Kuigi väikestel korteriühistutel on aruande maht ja lisade kohustus nüüdsest piiratum, sätestavad seadus ja hea raamatupidamistava, et aruandes tuleb avalikustada oluliste ridade selgitused.

Lisade eesmärk on anda põhiosadele vajalikku konteksti, täpsustada suured numbrid ja avada detailid, mis võivad liikmete jaoks hiljem olla kriitilised. Lisades kajastatud oluline info lihtsustab aruande mõistmist ning ennetab ka hilisemaid vaidlusi.

Mida üldkoosolek võiks arutada aruande põhjal?

• Kas ühistu kulud on kontrolli all?

• Kas on piisavalt remondifondi kogutud tulevasteks töödeks?

• Kas laenukohustused on mõistlikud?

• Kas järgmiseks aastaks on vaja tõsta liikmemakse või planeerida uusi projekte?

Just korteriühistu aastaaruande arutlusel peaks kõik olulised küsimused, näiteks kulude põhjendatus, remondifondi piisavus, laenukohustuste mõistlikkus ja vajadus, ausalt läbi arutama.  

Praktikas tähendab see, et juhatus esitleb aruande sisu, vastab küsimustele ning liikmed saavad arutada nii jooksvaid kulusid, remondifondi seisu kui ka laenude või muude oluliste kohustuste põhjendatust.

Kui plaanid osta korterit ühistusse, siis milliseid ridu majandusaasta aruandest tasub vaadata ostjana, et hinnata korteriühistu majanduslikku tervist ja korrasolekut?

Potentsiaalse korteriostja jaoks annab majandusaasta aruanne ülevaate hoone finantsseisust ja majandamise terviklikkusest.  

Pööra tähelepanu remondifondi suurusele ning selle kasutamisele. Kui fond on väike ja suuremaid remonttöid pole pikka aega tehtud, tähendab see sageli lisamakseid tulevikus. Samuti on oluline vaadata, kas ühistul on laenukohustusi ning kui suured on laenujäägid, mõistlikult korraldatud laenud ei ole halb märk. Aastaaruandest saab otsida viiteid ka suurematele plaanitud töödele, nagu torustiku uuendus või fassaadi remont, ning selgitusi selle kohta, kas need on juba rahastatud või alles plaanifaasis.

Täielikuks finantsseisundi hindamiseks võib olla vaja täiendavat infot, sest korteriühistu aruandes ei ole kõik osad ja lisad enam kohustuslikud. Üldiselt läbipaistev ja korrektselt koostatud majandusaasta aruanne on märk korras ja hästi juhitud korteriühistust

Artikkel valmis koostöös firmaga Sinufinants.ee, kes pakub raamatupidamise ja finantsteenuste terviklahendusi. Lisaks igapäevasele raamatupidamisele saab klient kasutada finantsjuhtimise ja ärikontrollingu teenuseid ning vajadusel ka digitaalset arhiveerimist.