Брокер о покупке квартиры: вместе со стенами покупаются и соседи, и решения кооператива

Покупка квартиры — это большая финансовая ответственность и бремя, которое может остаться с человеком на всю жизнь. Поэтому необходимо знать, что квартира находится в хорошем месте и у хороших соседей как можно дольше. Кроме того, владелец квартиры должен знать, какие обязанности у него есть и какова нагрузка на его совладельца.

Юрист, брокер и преподаватель Domus Real Estate Кайри Уммусил в своей работе разработала собственную фирменную фразу, которая подытоживает то, что может знать человек, ищущий новый дом. «При покупке квартиры покупаются не только стены, но и соседи и решения кооператива», — поделилась Уммус в интервью газете «Многоквартирный дом».

При покупке квартиры покупатель автоматически становится членом жилищного товарищества, поэтому фактически человек покупает не только квартиру, но и часть совместного управления домом. На практике агенты по недвижимости пытаются объяснить покупателю общее положение кооператива — есть ли у дома кредиты, какие ремонтные работы были проведены и на что можно рассчитывать, каков размер ремонтного фонда и каковы ежемесячные побочные расходы. Покупателю также желательно ознакомиться с годовыми отчетами кооператива и решениями общих собраний.

В тех кооперативах, где используются программы управления, обычно легче получить документы — часто владелец сам может сделать необходимые выписки из системы.

«В то же время были случаи, когда кооператив отказывается предоставлять информацию брокеру на том основании, что документы и информация не предоставляются третьим лицам. В некоторых случаях это также оправдано, поскольку, например, списки должников или контактные данные владельцев квартир не могут быть раскрыты в отсутствие законного интереса», — отметила Уммус.

Однако на самом деле совместное получение информации не всегда легко. В некоторых домах документация хорошо организована, и совет активно взаимодействует, но есть также кооперативы, в которых необходимая информация просто отсутствует или ответы на вопросы поступают с опозданием. Многое зависит от того, насколько профессионально управляется кооператив и есть ли в доме управляющая компания.

В небольших многоквартирных домах ситуация может быть еще сложнее. В домах, в которых в собственности находится до десяти квартир, владельцам квартир не нужно создавать совет классического квартирного товарищества или представлять годовой отчет. Управление домом осуществляется по соглашению всех собственников. Затем нужно собирать информацию непосредственно у владельцев квартир или более активных соседей.

К сожалению, бывают ситуации, когда покупателю приходится принимать решение на основе довольно ограниченной информации. Если кооператив не ведет активного обмена информацией или документы не организованы, покупка квартиры может чем-то напоминать покупку «копилки» — только после сделки становится ясно, какие крупные инвестиции или обязательства на самом деле стоят перед домом. Как и в случае с актером Яном Уусполье, который продал свой дом, позже новый владелец предъявил иск и объявил о банкротстве частного лица.

Ситуация также осложняется, когда квартиру продают владельцы, которые сами там никогда не жили — например, в случае инвестиций или аренды квартир. «Это также происходит в случае с квартирами, полученными по наследству или договору дарения. В таких случаях продавец может не иметь точного представления о повседневной деятельности многоквартирного товарищества, принятых решениях или планах на будущее, поскольку он не участвовал в общих собраниях и не принимал непосредственного участия в управлении домом. Затем необходимая информация должна быть собрана из документов кооператива или других владельцев квартир», — сказал брокер.

Для агента по недвижимости самые большие проблемы при продаже квартир часто связаны именно с ситуацией в самом доме. В случае старых домов возникают вопросы, связанные с техническим состоянием здания, возможными скрытыми проблемами, качеством прошлых ремонтов, а также будущими инвестициями, которые могут повлечь за собой дополнительные расходы для владельцев квартир.

«В случае с новыми застройками проблемы несколько иные — это вопросы качества строительства, гарантийных работ, запуска кооператива, а иногда и того, как будут развиваться реальные административные расходы дома после первого года эксплуатации», — отмечает Уммус.

«Перед сделкой я настоятельно советую покупателю квартиры изучить годовые отчеты кооператива (они, как правило, доступны в реестре электронного бизнеса), существующие кредиты и платежи по кредитам, размер ремонтного фонда и решения последних общих собраний. Также стоит поинтересоваться, планируется ли в доме капитальный ремонт в ближайшие годы и каково общее техническое состояние дома. Профессиональный агент по недвижимости поможет собрать эту информацию в процессе продажи и объяснить ее покупателю», — посоветовала Уммус.

Покупка квартиры — это долгосрочное решение, и важно понимать, что вместе с квартирой покупатель получает и долю общей ответственности за дом. «Чем больше информации можно собрать до заключения сделки, тем более взвешенное решение может принять покупатель. В то же время стоит помнить, что каждый покупатель также может внести свой вклад в функционирование дома — например, баллотироваться в совет квартирного товарищества и способствовать улучшению управления домом», — говорит брокер по недвижимости Domus Кайри Уммус.