Maakler korteri ostmisest: koos seintega ostetakse ka naabrid ja ühistu otsused

Korteri ostmine on suur rahaline vastutus ja koorem, mis võib inimesega jääda tema elu lõpuni. Seetõttu on vaja teada, et korter oleks heas asukohas ja heade naabritega võimalikult kaua. Lisaks sellele peab korteriomanik teadma, millised vastutused tal on ja mis on tema kaasomani koormus. 

Domus Kinnisvara jurist, maakler ja koolitaja Kairi Ummusil on oma töös lausa tekkinud oma tunnuslause, mis võtab kokku selle, mida uut kodu otsiv inimene võiks teada. “Korterit ostes ei osteta ainult seinu, vaid ka naabreid ja ühistu otsuseid,” jagas Ummus Kortermajalehega.

Korteri ostmisel saab ostjast automaatselt ka korteriühistu liige, mistõttu ei osta inimene tegelikult ainult korterit, vaid ka osa maja ühisest majandamisest. Praktikas püüavad kinnisvaramaaklerid ostjale selgitada ühistu üldist olukorda – kas majal on laene, millised remonttööd on tehtud ja millised võivad ees oodata, kui suur on remondifond ning millised on igakuised kõrvalkulud. Mõistlik on ostjal tutvuda ka ühistu majandusaasta aruannete ja üldkoosolekute otsustega.

Nendes ühistutes, kus kasutatakse haldusprogramme, on dokumentide kättesaamine tavaliselt lihtsam – sageli saab omanik ise vajalikud väljavõtted süsteemist teha.

“Samas on olnud ka juhtumeid, kus ühistu keeldub maaklerile infot väljastamast põhjendusega, et kolmandatele isikutele dokumente ja informatsiooni ei anta. Teatud juhtudel on see ka põhjendatud, sest näiteks võlglaste nimekirju või korteriomanike kontaktandmeid ei tohi õigustatud huvi puudumisel avaldada,” tõi Ummus välja.

Reaalsuses ei ole aga ühistult info saamine alati lihtne. Mõnes majas on dokumentatsioon hästi korrastatud ja juhatus suhtleb aktiivselt, kuid leidub ka ühistuid, kus vajalik teave ei ole lihtsalt kättesaadav või vastused venivad. Palju sõltub sellest, kui professionaalselt ühistu on juhitud ja kas majal on haldusfirma.

Väikestes kortermajades võib olukord olla veelgi keerulisem. Kuni kümne korteriomandiga majades ei pea korteriomanikud moodustama klassikalist korteriühistu juhatust ega esitama majandusaasta aruannet. Maja majandamine toimub kõigi omanike kokkulepete alusel. Siis tuleb infot koguda otse korteriomanikelt või aktiivsematelt naabritelt.

Kahjuks tuleb ette olukordi, kus ostjal tuleb teha otsus üsna piiratud info põhjal. Kui ühistu ei jaga aktiivselt infot või dokumente ei ole korrastatud, võib korteri ostmine meenutada mõneti „põrsa kotis“ ostmist – alles pärast tehingut selgub, millised suuremad investeeringud või kohustused majal tegelikult ees seisavad. Nagu olukord näitleja Jan Uuspõlluga, kes oma maja maha müüs, hiljem uue omaniku poolt kohtusse kaevati ja tema osas eraisiku pankrott välja kuulutati.

Keerulisemaks muudab olukorra ka see, kui korterit müüvad omanikud, kes ise pole seal kunagi elanud – näiteks investeerimis- või üürikorterite puhul. “Samuti juhtub seda pärimise või kinkelepingu teel saadud korterite korral. Sellistel juhtudel ei pruugi müüjal olla täpset ülevaadet korteriühistu igapäevasest toimimisest, tehtud otsustest või tulevikuplaanidest, sest ta ei ole osalenud üldkoosolekutel ega olnud maja majandamisega vahetult seotud. Vajalikku infot tuleb siis koguda ühistu dokumentidest või teistelt korteriomanikelt,” rääkis maakler.

Kinnisvaramaakleri jaoks on korterite müügil suurimad väljakutsed sageli seotud just maja enda olukorraga. Vanemate majade puhul tekitavad küsimusi hoone tehniline seisukord, võimalikud varjatud probleemid, varasemate remontide kvaliteet ning tulevased investeeringud, mis võivad tähendada korteriomanikele täiendavaid kulusid.

“Uute arenduste puhul on murekohad mõnevõrra teistsugused – seal on küsimuseks ehituskvaliteet, garantiitööd, ühistu töö käivitamine ning mõnikord ka see, kuidas kujuneb maja tegelik halduskulu pärast esimest kasutusaastat,” tõi Ummus välja. 

“Korteriostjal soovitan enne tehingut kindlasti uurida ühistu majandusaasta aruandeid (need on üldjuhul kättesaadavad e-äriregistris), olemasolevaid laene ja laenumakseid, remondifondi suurust ning viimaste üldkoosolekute otsuseid. Samuti tasub küsida, kas majal on plaanis lähiaastatel suuremaid renoveerimistöid ning milline on maja üldine tehniline seisukord. Professionaalne kinnisvaramaakler aitab müügiprotsessis seda infot koguda ja ostjale selgitada,” soovitas Ummus.

Korteri ost on pikaajaline otsus ning oluline on mõista, et koos korteriga saab ostja ka osa maja ühisest vastutusest. “Mida rohkem infot on võimalik enne tehingut koguda, seda teadlikuma otsuse saab ostja teha. Samas tasub meeles pidada, et iga ostja saab ka ise panustada maja toimimisse – näiteks kandideerida korteriühistu juhatusse ja aidata kaasa maja paremale majandamisele,” sõnas Domus kinnisvara maakler Kairi Ummus viimaks.