Nõukogudeaegne kortermaja täna: renoveeri, müü või ela paremini

Juba paarkümmet aastat on Eestis aktiivselt tegeletud Nõukogude ajal ehitatud kortermajade renoveerimise ja uuendamisega, et ilmast räsitud ja ajahambale jalgu jäänud majades saaks ikka edasi elada. Olemasolevate ruumide renoveerimine võib olla soodsam kui uue koha ostmine. Ja oma kodu on ikka kallis ja sealt on raske lahkuda.

Vanad kortermajad vajavad tänapäeva ootustele vastamist

Nõukogude ajal kiiresti ja efektiivsust silmas pidades ehitatud mitmekorruselisi elamuid on Eestis väga palju - nende puhul pandi rõhku eelkõige ehituskiirusele ja standardiseerimisele, mitte aga mugavusele ega pikaajalisele kestvusele.

Paljud nendest majadest on tänapäevaks 40-70 aastat vanad ning kannatavad struktuursete probleemide, esteetika ja infrastruktuuri aegumise käes, mis toovad kinnisvara väärtust alla. Inimestel on tänapäeval kõrgemad standardid ja nad teavad, mida tahavad. Nad ei taha vana ja väsinud, pooleldi lagunevat maja, vaid korralikult ehitatud, paljude mugavustega elamist, kus saavad elada nemad ja miks mitte ka nende lapsed.

Vanade majade nähtamatud vead, mis peletavad ostjad

Paljudel Nõukogude ajal ehitatud majadel on tänapäevaks väljakujunenud sarnased probleemid, sest majad on tihti ehitatud sama disaini järgi ning pärast sama pikka kasutusaega samas kliimas, on need probleemid majade juures ka tavapärased.

• kehv soojusisolatsioon - kitsaste seinte ja ühepaaniliste akende tõttu on need majad äärmiselt kehva energiasäästlikusega. Elektriarved on tihti kõrged ning samas majas võivad erinevates korterites temperatuur kõikuda väga suurelt. See tähendab, et ühes korteris on soe, isegi palav, ja teises, kuhu tuul peale puhub, on ka pikema kütmise järel jahe. 

• katkised fassaadid ja lagunev betoon - aastakümnete pikkune periood, kui vesi maja erinevatesse vahedesse voolab ning külmumise ja sulamise tsüklid on betoonist paneelidesse tekitanud silmaga nähtavad praod. Mõnes majas on püütud neid pragusid parandada, jättes maja laiguliseks ning peletades ostjad eemale. 

• aegunud tehnosüsteemid - torustik, elektrijuhtmestik ning kütteseadmed on paljudes majades jõudnud enda eluea lõppu, mille tõttu on lekked, elektrikatkestused ja soojakadu väga tavalised. 

• kole sissepääs ja trepikoda - sissepääsud on kitsad, seinte viimistlus vana või koorub värv seinal või on üldse pikalt hooldamata ja pimedad. Selline ebameeldiv esmamulje võib võimaliku ostja kohe eemale peletada, vahet pole, kui kena korter ise seest on.

• probleemid liftiga - liikumisraskustega, lapsevankri või lihtsalt kõrgel korrusel elades on oluline, et majas lift töötaks. Ja mitte ainult ei töötaks, vaid oleks ka usaldusväärne ja turvaline. Vanad liftid võivad tekitada müra, olla aeglased ja seal on vähe ruumi. Nii mõnelgi neist pole pikalt tehtud kontrolli ega ohutussertifikaati. Lift peab alati olema töökorras, sest sellest võib oleneda, kas inimene saab oma kodust välja või ei.

• müra ja hais - korteritevahelise müraisolatsiooni puudumine ja torustiku ummistused võivad tekitada ebamugavust ja isegi vastikust. Kui torustik lekib ja majas on fekaalide hais, siis see on jube kõikide jaoks.

Korteri renoveerimine

Suures kortermajas elades ei saa elanik ära teha rohkem kui ülejäänud elanikega kokku lepitud. Kui enamus elanikke tahab elada lekkiva katuse, vana torustiku ja lagunevate seintega majas, sest ei soovita teha remondiks vajalikku investeeringut, siis ei olegi midagi teha.  

Küll aga saab elanik ise selles majas enda korteri korda teha, see maha müüa ja sellest kortermajast jalga lasta, sest ei soovita koos teistega enam sama õnnetu olla. Korteri täielikult renoveerimisel on võimalus, et saab oma investeeringu täielikult tagasi teenida, eriti, kui keskendutakse funktsionaalsusele ja mugavusele.  

Vanades kortermajades võivad olla probleemiks väike köök ja vannituba, kus vaevu on võimalik end ümber pöörata. Seda saab tihti parandada korteriplaani ümber tegemisega ehk mittekandvad seinad liigutatakse ümber. Selleks on vaja aga projekti ja ehitusluba, seega hangi need ennem kui midagi tegema hakkad.

Põranda vahetamine, tänapäevase valgustuse ja pistikupesade paigaldamine ning lagede ja jagatavate seinte helikindlaks muutmine aitab meelitada ostjat, kes näiteks soovib šarmikat elamist ajaloolise taustaga majas. Toas seinte värvimine ning vana mööbli väljaviskamine ja uuega asendamine on kosmeetiline lahendus, mis aitab muuta elamise ihaldusväärsemaks. Toad näevad juba visuaalselt paremad välja, kui seintel ei ole vana ja aegunud tapeet, vaid värvikiht, mis muudab toa soojemaks ja avaramaks. 

Majaülesed muudatused

Kuigi korterid võivad seest ilusad ja hästi hooldatud olla, ei pööra paljud kauaaegsed elanikud,  eriti vanemaealised, suurt tähelepanu sellele, milline maja väljast välja näeb. Samas võib just hoone välimus olla otsustav tegur, mis peletab eemale potentsiaalsed uued elanikud või ostjad. Seetõttu peaks kogu korteriühistu ühiselt pingutama selle nimel, et maja saaks vajaliku uuenduskuuri. Tõsi, sõltuvalt elanike majanduslikust olukorrast võib see võtta aastaid, kuid lõpptulemus on kindlasti seda väärt.

Kõige tavapärasemad tööd on: 

• katuse asendamine - mitukümmend aastat tagasi ehitatud majade katused on tehtud vanade standardite järgi ja ei olnud nii vastupidavad. Samuti on muutunud ehitusmaterjalide kvaliteet paremaks  Lekkiva katuse asendamine pakub soojusisolatsiooni ja on energiasäästlikum;

• liftide uuendamine - vanad liftid muudetakse töökindlamateks ja usaldusväärsemateks;

• sissepääsude ja ühiskasutatavate ruumide uuendamine - esteetika ja lisamugavused nagu saun või lugemisala on tänapäeval olulised;

• jäätmekäitluse parandamine - selle alla kuuluvad uus torustik ning ka prügi sorteerimine ja jäätmemajandus.

Ümberkaudse maa-ala parendamine

Tänapäeva inimesel on suuremad nõudmised ja ta teab rohkem, mida tahab. Kui Nõukogude ajal oli inimene õnnelik, kui sai maalt linna või korterist, mida jagas kuue-seitsme inimesega, enda elamisse, siis nüüd tahetakse midagi rohkemat. Inimesed tahavad enda “pesa», kohta, kus on hea ja mugav olla, koht, mis on privaatne ja kus on kõige elementaarsed mugavused. Korralikult töötava kanalisatsioon, Wifi, dušš või vann, isegi saun, energiasäästlikus ja isereguleeritavad küttekehad on vaid mõned nendest. 

Kuid peale nende on ka oluline, milline majaümbrus välja näeb. Lastega pered tahavad mänguväljakut; mittesuitsetajad tahavad suitsetajaid majast eemal hoida ja neil on vaja selleks oma kohta; autoomanikud tahavad kindlat parkimiskohta; elektriautode omanikud tahavad maja juures laadimispunkti; elanikud tahavad rohelust, kuskil, kus hea ilmaga istuda; muru peab olema niidetud ja hooldatud; katusel on päikesepaneelid, mis aitavad pimedal ajal elektrit kokku hoida jne. Kui need tingimused on täidetud, siis see suurendab inimeste huvi sinna kortermajja elamine soetada. 

Nende tingimuste täitmine ei käi ülejõu. Olenevalt maja seisukorrast võib see võtta aega, aga mida varem sellega pihta hakata, seda kiiremini oodatud tulemusteni jõutakse. Tihti on aga majas ka sellised inimesed, kes muudatusi ei taha ja kes on harjunud vähemaga hakkama saada. Siis polegi midagi muud teha, kui ilma nendeta edasi liikuda, või oodata aega, mil nemad on valmis edasi liikuma. 

Maakler: ventilatsioon ja asukoht on olulised

Kutseline kinnisvaramaakler Janely Buht ettevõttest Elum selgitas, mida tänapäeva kliendid just uusarenduste juures otsivad. “Uute majade puhul näen, et oluline on pigem korralik ventilatsioon. Viimastel aastatel on osad arendajad ka kliimaseadme korterisse pannud,” ütles Buhm. “Lisaks reguleeritud parkimine (igaühel oma koht), ka rattaparklad ja elektriautode laadimiskohad. Uut maja eelistatakse ka A-energiaklassi pärast,” lisas Maakler.

Elukeskkond on tänapäevasem oma mugavustega, mis on praegu noortel oluline. Nuhmi sõnul on noortele peredele oluline lisaks kortermajale ka see ümbrus ja keskkond, mis on maja ümber tehtud, nt mänguväljakud ja istumisalad. Kogu arendus on tervikuna lahendatud ja see noortele peredele meeldib. 

Klient eelistab kas korralikult renoveeritud, helgetes toonides, kvaliteetset korterit, või siis ongi kapitaalremonti vajav ja see kajastub ka hinnas -  läheb peale kliendile, kes tahab oma käe järgi renoveerida. “Üldiselt sellised natukene midagi tehtud või on näha, et müügi jaoks odavalt tehtud remondid ei ole hea variant. Maksad selle korteri eest kõrgemat hinda, kuid näed, et pead ikka ise ümber tegema,” tõi Buhm näiteid igapäevast. 

Kinnisvaras on alati asukoht oluline. “Mis on seal ümber, mis mugavused. Lisaks läbimõeldud haljastus, ilu ning samas ka just need istumiskohad ja lastele tegevusalad,” tõi maakler välja. 

Oskus kinnisvara reklaamid on väga oluline, eriti praegusel turul, kus on ostjaid vähem kui müüjaid. Tuleb osata silma jääda, kui soovid oma kinnisvara müüa. Korralikud, professionaalsed fotod on kõige alus. Reklaamtekst peab olema korrektne, võimalikult palju ja võimalikult vähe. Üleliigne emotsiooni tekitamine, üle paisutamine tekstides ei ole enam müüv. “Pigem ausus, läbipaistvus ja kerge emotsioon - toodki välja selle, mis on hea selles korteris või kortermajs, kus ta asub,” andis Buhm nõu nendele, kes mõtlevad iseseisvalt oma kinnisvara müüa. Enne müüma hakkamist võiks siiski mõned maakleriga asjad läbi rääkida. 

Loe veel samal teemal:

Renoveeritud kortermajad tõstavad korterite hinda

‍