Korteriühistu majanduskava pole lihtsalt formaalsus - see on juhatuse tööriist ja korteriomanike usalduse alus. Majanduskava määrab, mida juhatus tohib teha ja mille eest kortermaja elanikud tegelikult maksavad. Paraku tehakse selle koostamisel sageli vigu, mis võivad ühistule ja juhatuse liikmetele tuua nii rahalisi kaotusi kui ka kohtuvaidlusi.

VAU Haldus on näinud kümneid juhtumeid, kus kava, mis peaks tagama selguse, muutub hoopis kortermajahalduse konfliktide allikaks. Siin on kümme tüüpilist viga ja soovitused, kuidas neid vältida.

1. Tegevus on kirjas, aga summat pole

Üks suurimaid vigu on see, et majanduskavasse kirjutatakse küll tegevus („tehnohooldus“, „koristus“, „kindlustus“), aga summa reale lisatakse märge „vastavalt tegelikele kuludele“.
Juriidiliselt tähendab see, et sellele reale ei tohi raha üldse kulutada. Kui kulusummat pole, pole ka juhatusel volitust kulu teha. See on oluline nii korteriühistu raamatupidamise kui finantsjuhtimise, aga ennekõike vaidluste vältimise seisukohast.

2. Majanduskaval on liiga vähe ridu, et maja juhtida

Kui majanduskava koosneb vaid kolmest reast – „kommunaal“, „remont“, „haldus“ – on see läbipaistmatu ja riskantne dokument. Hästi koostatud kavas on iga teenus ja makse eraldi real – koristus, jäätmevedu, haljastus, kindlustus, tehnosüsteemide hooldus jne. See tagab, et juhatusel on tegelik tegutsemisõigus ja omanikel selge arusaam, kuhu raha kulub.
Vaata, VAU Halduse majanduskava näidist TÖÖRIISTAKASTIS,­ kus majanduskavas on mitukümmend eraldi kulurida, sellest saad snitti võtta.

3. Kava ei ole eelmise aasta koopia

Levinud eksiarvamus on, et uus majanduskava tähendab vana kava copy-paste’i. Tegelikult on majanduskava tulevikku vaatav plaan, mitte möödunud aasta kokkuvõte.
Kui muutuvad teenused, hinnad või maja kasutus, peab muutuma ka kava. Eriti oluline on see kinnisvaraarendajatele, kes soovivad enne võtmete üleandmist tagada, et korteriühistu teenused on korrektselt planeeritud.

4. Kulusid prognoositakse neid teadmata

Kulude prognoosimisel tuleks ette võtta eelmise perioodi reaalsed kulud ning viia end kurssi hinnatõusudega. Näeme, et elanikele saadetavas majanduskavas puudub tihti võrdlus varasema perioodiga ja nii tehakse valed järeldused. Siinjuures on paslik ka märkida, et majanduskavas kuvatakse maksimaalne kulu, mille võib aasta jooksul teha, kuid loomulikult ei tule see igal juhul ära kulutada kui saab soodsamalt.

5. Hinnatõusud tulevad ootamatult

Teenusepakkujad muudavad hindu sageli aasta sees – näiteks palgatõusu, kütusehinna või maksude tõttu. Kui hinnatõus on lepingus ette nähtud, ei pea kava kohe muutma, kuid kui hind muutub sisuliselt, tuleb kinnitada uus kulu­rida või majanduskava tervikuna.
Vastasel juhul võib juhatus tahtmatult kava ületada ja rikkuda korteriühistu seadust.

6. Majanduskava ületamine võib lõppeda kohtuvaidlusega

Korteriomanikul on õigus vaidlustada kõik kulud, mis ületavad kinnitatud kava.
Kui juhatus ei täida oma hoolsuskohustust, võib elanik nõuda ületatud summad juhatuselt isiklikult sisse. Ka väikesed rikkumised on põhimõtteline risk, mida saab vältida, kui halduspartneri valik ja raamatupidamine on läbimõeldud.

7. Kulusid jagatakse valesti

Seaduse järgi jagatakse kõik kulud vastavalt korteri ruutmeetritele, kuid põhikirjas võib ka teisiti kokku leppida. Näiteks võib siseruumide kulud (koristus, lift, tehnohooldus) jaotada korterite pindala järgi, välisruumide kulud (muruniitmine, haljastus, lipuheiskamine) aga korterite arvu järgi.

Oluline siinjuures on teada, et kui jaotust korteriomanikele ei selgitata, tekib arusaam, et „me maksame teiste eest“. Läbipaistvus välistab tülid ja tugevdab usaldust elanike ja juhatuse ning haldusfirma vahel.

8. Ühistu kasvab, aga kava ei muutu

Kui ühistusse lisanduvad uued majad - nagu näiteks uusarenduste puhul tihti juhtub - tuleb vastu võtta uus majanduskava, sest muutub kulude jaotuse loogika. Kui seda ei tehta, võivad teenuselepingud muutuda kehtetuks ja juhatus jääda ilma õiguseta uusi teenuseid tellida. Professionaalne haldusteenus aitab sellistes olukordades kava kiiresti ümber kujundada ja tagada, et kulud oleks õiglaselt jagatud.

9. Kava muutmist peetakse liiga keeruliseks

Paljud juhatused pelgavad majanduskava muuta, arvates, et see nõuab uut üldkoosolekut.
Tegelikult saab otsuse vastu võtta kirjaliku hääletuse teel (nt Kortos), kui osaleb vähemalt kolmandik häältest.

10. Majanduskava kinnitamata = juhatus ilma volituseta

Kava kinnitamine ei ole formaalsus – see annab juhatusele seadusliku õiguse sõlmida lepinguid, tellida teenuseid ja teha kulutusi. Kui kava jääb kinnitamata, ei tohi juhatus isegi prügivedu või koristust tellida. Seetõttu on oluline, et kõik omanikud osaleksid hääletusel. Seda saab omakorda mõjutada hästi tehtud ja ajastatud kommunikatsiooni kaudu.

Kasuta parema majanduskava koostamiseks VAU Halduse abi

Kõige õigem oleks majanduskava koostamist alustada korteriühistu liikmete kaasamisest, ning selgitada välja, mida ja kuidas me päriselt tahame oma koduga teha. VAU Haldus korraldab selleks oma hallatavates ühistutes sisulisi arutelusid ning erinevaid prioriteetide seadmise meetodeid. Nii sünnib kogukonna abil ühistu juhtimise alusdokument.

Hea majanduskava on ka iga korteriühistu juhatuse kindlustus. See aitab vältida vaidlusi, tagab, et korteriühistu raamatupidamine on korras, ja annab elanikele selguse, mille eest nad maksavad.  

Tavaliselt tehakse majanduskava Kortos, kus puudub aga kahjuks ridade selgituste lisamise võimalus. Seepärast soovitame hoopis vana-head excelit, et saaks igale reale selgituse ja ka eelmise aasta võrdluse lisada.

Kuidas koostada realistlik, läbipaistev ja juriidiliselt korrektne majanduskava?  
Vaata või laadi alla VAU Halduse näidis majanduskava või võta ühendust VAU Haldusega.