Финляндия ужесточает правила аренды жилья: как эти вопросы решены в Эстонии?

Финляндия приняла решение обновить свое тридцатилетнее законодательство об аренде, сделав его более выгодным для арендодателей. Слишком часто возникают ситуации, когда арендаторы злоупотребляют доверием владельца и наносят ущерб имуществу, и теперь этому решили положить конец. 

Согласно новому закону, для арендаторов изменятся следующие условия. Цель каждого пункта — защитить интересы арендодателя и предотвратить действия недобросовестных арендаторов.

В Финляндии согласно новому закону: 

1. Арендодатель должен уведомить о расторжении договора за 4 месяца вместо прежних 6 месяцев.

2. От проблемного арендатора станет проще избавиться, а предупреждение может быть направлено в электронном виде. Предупреждение выносится электронно, и если нарушение порядка в квартире продолжается, договор можно расторгнуть. 

3. При прекращении договора залог должен быть возвращен в течение 14 дней. Если залог не возвращается, об этом также необходимо уведомить арендатора в течение 14 дней. 

4. Курение в квартире и на балконе разрешено только с согласия арендодателя, зафиксированного в договоре; в противном случае оно запрещено.

5. День окончания договора является днем выезда. 

6. Указанная в договоре арендная плата может быть повышена при условии уведомления об этом за один месяц.

7. Квартирное товарищество сможет проще вмешиваться в деятельность Airbnb. В дальнейшем у финского квартирного товарищества появится право временно взять под свое управление квартиру, сдаваемую в краткосрочную аренду, если такая аренда влечет для других жильцов необычные расходы или нарушает привычный уклад жизни. Такие расходы могут возникнуть, например, при несоблюдении требований по сортировке и утилизации отходов. Для полного запрета краткосрочной аренды в квартирном товариществе по-прежнему требуется единогласное решение всех собственников квартир на общем собрании.

А какова ситуация в Эстонии?

Ситуацию разъяснила юрист, маклер и тренер Domus Kinnisvara Кайри Уммус: «У нас в Эстонии правительством также инициирован законопроект об изменении арендного права. Цель — упростить для владельца расторжение договора с арендатором, имеющим задолженность. В настоящее время в Эстонии действуют довольно жесткие законодательные нормы в отношении договоров аренды жилых помещений, и любые договоренности, ущемляющие права арендатора, являются ничтожными», — отметила Уммус.

По словам Уммус, договоры аренды делятся на бессрочные и срочные, и для них законом предусмотрены основания для обычного и внеочередного расторжения. Для коммерческих помещений регулирование более свободное, и стороны могут договариваться об исключениях.

Например, право собственника на расторжение договора аренды в чрезвычайном порядке:

*Арендатор имеет задолженность по оплате Арендной платы, Сопутствующих расходов, а также расходов на содержание и улучшение здания или их значительной части в течение двух сроков платежа подряд;

*Задолженность Арендатора по Арендной плате или Гарантийному депозиту превышает сумму Арендной платы за два месяца;

*Задолженность Арендатора по Сопутствующим расходам или расходам на содержание и улучшение здания превышает сумму соответствующих Сопутствующих расходов или расходов на содержание и улучшение здания за два месяца;

*Арендатор ухудшает состояние Жилого помещения или Обстановки, либо использует предмет Договора не по назначению, указанному в Договоре, не считается с интересами жильцов дома и не устранил или не компенсировал нарушение в разумный срок после получения соответствующего предупреждения от Арендодателя;

*Арендатор неоднократно, существенно или умышленно нарушает обязательства, принятые по Договору.

Может ли квартирное товарищество запретить краткосрочную аренду в доме?

Эту ситуацию разъяснили HUGO.legal в своей статье. Квартирное товарищество может прописать запрет на краткосрочную аренду в уставе, однако это не может ограничивать законные права собственника квартиры, и в случае спора такой запрет может быть признан недействительным. В то же время это может служить соглашением между собственниками квартир и четким сигналом о том, что краткосрочная аренда в доме не приветствуется и может нарушать покой соседей.

Хотя полностью запретить услуги краткосрочной аренды в многоквартирном доме нельзя, краткосрочные арендаторы также обязаны соблюдать те же правила, что и остальные жильцы. Собственник квартиры несет ответственность за то, чтобы его гости и арендаторы не нарушали покой других жильцов и не наносили ущерб общему имуществу. В случае возникновения проблем можно использовать стандартные правовые средства, например, вызвать полицию или потребовать возмещения причиненного ущерба. При серьезных и неоднократных нарушениях в качестве крайней меры можно потребовать отчуждения квартиры, однако это долгий и сложный процесс.