Эксперт объясняет: на что обращает внимание умный покупатель недвижимости в новостройке до покупки и в гарантийный период

Проблемы с качеством строительства чаще встречаются в старых многоквартирных домах, но и новостройки от них не застрахованы. Поэтому перед подписанием окончательных документов следует тщательно осмотреть квартиру, чтобы избежать проблем в будущем. Подобные проблемы привели актера Яна Ууспольда в суд.

Издание Kortermajaleht поинтересовалось у Алара Тоомика, руководителя новых проектов VAU Haldus OÜ, что должен делать владелец квартиры до ее покупки и в течение гарантийного периода. Даже если речь идет о новостройке. 

На что покупателю жилья следует обратить особое внимание при покупке квартиры в новостройке, которая уже готова, но в которую люди только начинают заселяться?

Самое главное — это репутация застройщика и строителя. Обычному человеку невозможно самостоятельно проверить и оценить все детали, и даже при найме эксперта оценка неизбежно будет частично поверхностной. Это означает, что покупка жилья в значительной степени основана на доверии.

Стоит изучить прошлую практику застройщика/строителя, его репутацию и удовлетворенность клиентов – какие дома были построены ранее, как решались гарантийные случаи и существует ли вообще действующий отдел послепродажного обслуживания. Хорошим показателем также является то, к каким застройщикам люди возвращаются, чтобы купить второе или третье жилье. 

Какие проблемы могут быть в таких домах?

Проблемы могут возникнуть на любом этапе – при проектировании, разработке или строительстве. Качество строительства складывается из миллиона деталей и их взаимодействия, то есть из того, насколько хорошо они сочетаются друг с другом.

Важно не предполагать, что проблем не возникнет, а скорее оценить, насколько застройщик и выбранный им строитель способны их решать.

Также стоит понимать, что некоторые решения на момент покупки являются довольно окончательными. Например, решение по системе охлаждения очень сложно изменить позже как технически, так и юридически. Если после заселения выяснится, что летом в квартире слишком жарко, то будет уже поздно – даже если все нормы формально соблюдены. Всегда можно что-то переделать, но чаще всего это требует неоправданных ресурсов.

Что говорит ваш опыт?

Наш опыт показывает, что самые большие проблемы часто возникают в небольших многоквартирных домах. На момент покупки дом с 4–6 квартирами может показаться привлекательным – приватным и спокойным, но у приватности есть своя цена.

Реальность такова, что многие эксплуатационные расходы не зависят от количества квартир. Например, обслуживание теплового узла стоит одинаково как для маленького, так и для большого дома, но в меньшем доме эта стоимость распределяется между значительно меньшим числом квартир. Это означает, что цена за квартиру может быть в 10 раз выше.

Чаще всего к нам обращаются дома с 10–12 квартирами, где уже возникли серьезные проблемы из-за сильно возросшей задолженности по управлению. Часто стоимость управления сравнивают с ценой у друга, живущего в более крупном доме – цена кажется высокой, решения откладываются, и проблемы накапливаются. 

Последствия задолженности по управлению мы видим ежедневно. Даже домофон нуждается в регулярном обслуживании. Если этого не делать, он чаще всего ломается в самый неподходящий момент – например, в два часа ночи, когда вы возвращаетесь из поездки, или посреди зимней бури. Необслуживаемое устройство может оказаться неремонтопригодным, и потребуется новое вложение.

Что следует учитывать и о чем спрашивать умному покупателю или владельцу новой квартиры как в момент покупки, так и в течение гарантийного периода?

В момент покупки обязательно стоит поинтересоваться, кто будет управлять домом. От этого напрямую зависит, насколько хорошо будет содержаться ваше имущество и будет ли его стоимость со временем расти или уменьшаться. Затем стоит изучить репутацию и принципы работы управляющей компании.

В течение гарантийного периода важно быть внимательным и своевременно реагировать на проблемы, а не предполагать, что они решатся сами собой.

Сколько обычно длится гарантийный период?

На квартиру в новостройке обычно распространяется 2-летняя гарантия на строительные и отделочные дефекты, но в случае скрытых дефектов претензии можно предъявлять в течение 5 лет. Кроме того, на инженерные системы могут распространяться отдельные, часто такие же или более длительные гарантии производителя.

Некоторые застройщики предлагают и более длительный гарантийный период, но, по моему мнению, это скорее маркетинговый ход – большинство проблем, связанных с гарантией, проявляются в течение первых двух лет, а более поздние проблемы классифицируются как нормальный износ.

Как организуется осмотр в течение гарантийного периода?

По окончании гарантийного периода каждый собственник квартиры проводит осмотр своей квартиры на предмет дефектов. Для оценки общих зон – например, лестничных клеток, крыши, инженерных систем и парковки – заказывается отдельная строительная экспертиза. 

О каких дефектах собственник квартиры должен сообщить правлению или управляющему?

На практике собственник квартиры занимается дефектами внутри своей квартиры напрямую с застройщиком. Вопросы, связанные с общими зонами, собирает управляющий, который представляет их застройщику от имени правления.

К сожалению, многие управляющие компании пассивны в этом процессе – если правление само не настаивает, важные дефекты могут остаться незаявленными. Квартирные товарищества могли бы активнее использовать компетенцию управляющей компании. Например, в нашей практике мы сообщаем правлению, если видим, что какая-либо проблема становится более серьезной, и при необходимости рекомендуем привлечь строительного эксперта.

Как решаются эти проблемы?

Это во многом зависит от застройщика или строителя. У добросовестных компаний есть эффективно работающий отдел послепродажного обслуживания, для которого важно долгосрочное удовлетворение клиента. Это также тот момент, когда становится ясно, был ли первоначальный выбор правильным – у хорошего застройщика проблемы решаются системно, а не затягиваются и не пытаются уклониться от ответственности.