Spetsialist selgitab: mida tark koduostja uusarenduses jälgib enne ostu ja garantiiperioodil

Ehituskvaliteediga tuleb rohkem probleeme ette vanemate kortermajade puhul, kuid ega ka uued sellest päästetud pole. Seega tuleks enne viimaste allkirjade panemist lasta korter hoolega üle vaadata, et seal ei tekiks hiljem probleeme. Sarnaseid probleeme, mis viisid näitleja Jan Uuspõllu kohtusse.

Kortermajaleht uuris VAU Haldus OÜ uute projektide juhi Alar Toomiku käest, mida peaks enne korteri ostmist ja garantiiperioodi ajal korteriomanik tegema. Isegi siis, kui on tegu uusarendusega. 

Mida peaks koduostja eriti tähelepanelikult vaatama, kui ta ostab uusarendusse korteri, mis on küll valmis, kuid kuhu inimesed alles kolivad sisse?

Kõige olulisem on arendaja ja ehitaja taust. Tavainimesena ei ole võimalik kõiki detaile ise kontrollida ega hinnata ning isegi eksperdi palkamisel jääb hinnang paratamatult osaliselt pinnapealseks. See tähendab, et kodu ostmine baseerub suures osas usaldusel.

Tasub uurida arendaja/ehitaja senist praktikat, mainet ja klientide rahulolu – milliseid maju on varem ehitatud, kuidas on lahendatud garantiijuhtumid ning kas üldse on olemas toimiv järelteeninduse üksus. Hea indikatsioon on ka see, milliste arendajate juurde tullakse tagasi teist või kolmandat kodu ostma. 

Millised probleemid võivad sellistes majades olla?

Probleeme võib tekkida igas etapis – projekteerimisel, arendamisel või ehitamisel. Ehituskvaliteet sünnib miljonist detailist ja nende koosmõjust ehk sellest, kui hästi need omavahel kokku sobituvad.

Oluline on mitte eeldada, et probleeme ei teki, vaid pigem hinnata, kui võimekas on arendaja ja arendaja valitud ehitaja neid lahendama.

Samuti tasub mõista, et osa otsuseid on ostuhetkel üsna lõplikud. Näiteks jahutuse lahendust on hiljem nii tehniliselt kui juriidiliselt väga keeruline muuta. Kui sisse kolides selgub, et suvel on korteris liiga palav, siis on juba hilja – isegi siis, kui kõik normid on formaalselt täidetud. Alati saab asju ümber teha, kuid enamasti ebamõistlike ressurssidega.

Mida ütlevad teie kogemused?

Meie kogemus näitab, et suurimad probleemid tekivad sageli väiksemates kortermajades. Ostuhetkel võib 4–6 korteriga maja tunduda atraktiivne – privaatne ja rahulik, kuid privaatsusel on oma hind.

Reaalsus on see, et paljud halduskulud ei sõltu korterite arvust. Näiteks soojussõlme hooldus maksab sama palju nii väikesele kui suurele majale, kuid väiksemas majas jaguneb see kulu oluliselt väiksema arvu korterite vahel. See tähendab, et korteri kohta võib hind olla 10x kõrgem.

Kõige rohkem pöörduvadki meie poole 10–12 korteriga majad, kus ollakse juba tõsises hädas, sest haldusvõlg on kasvanud väga suureks. Sageli võrreldakse halduse hinda sõbra omaga, kes elab suuremas majas – hind tundub kallis, otsuseid lükatakse edasi ja probleemid kuhjuvad. 

Haldusvõla tagajärgi näeme igapäevaselt. Isegi fonolukk vajab regulaarset hooldust. Kui seda ei tehta, läheb see enamasti katki kõige halvemal hetkel – näiteks öösel kell kaks, kui tuled reisilt, või keset talvist tormi. Hooldamata seadme puhul ei pruugi seda enam parandada saada ning tuleb teha uus investeering.

Mida peaks tark ostja või uue korteri omanik silmas pidama ja küsima nii ostuhetkel kui ka garantiiperioodil?

Ostuhetkel tasub kindlasti küsida, kes hakkab maja haldama. Sellest sõltub otseselt, kui hästi sinu vara hoitakse ja kas selle väärtus ajas kasvab või kahaneb. Seejärel tasub uurida haldusfirma tausta ja tööpõhimõtteid.

Garantiiperioodi jooksul on oluline olla tähelepanelik ning reageerida probleemidele varakult, mitte eeldada, et need lahenevad ise.

Kui kaua kestab tavaliselt garantiiperiood?

Uusarenduse korteril kehtib üldjuhul 2-aastane garantii ehitus- ja viimistlusvigadele, kuid varjatud puuduste korral saab nõudeid esitada kuni 5 aasta jooksul. Lisaks võivad tehnosüsteemidel olla eraldi, sageli sama pikad või pikemad tootjagarantiid.

Osad arendajad pakuvad ka pikemat garantiiperioodi, kuid minu hinnangul on see pigem turundustrikk – enamik garantiiga seotud probleeme tuleb välja esimese kahe aasta jooksul ning hilisemad mured liigitatakse pigem normaalse kulumise alla.

Kuidas korraldatakse garantiiperioodi ülevaatust?

Garantiiperioodi lõpus teeb iga korteriomanik oma korteris puuduste ülevaatuse. Üldalade – näiteks trepikodade, katuse, tehnosüsteemide ja parkla – hindamiseks tellitakse eraldi ehitusekspertiis. 

Kui korteriomanik märkab vigu, millest tuleb teatada juhatusele või haldurile?

Tavapraktikas tegeleb korteriomanik oma korterisiseste puudustega otse arendajaga. Üldaladega seotud küsimused koondab haldur, kes esitab need juhatuse nimel arendajale.

Paraku on paljud haldusfirmad selles protsessis passiivsed – kui juhatus ise ei suru, võivad olulised puudused jääda esitamata. Korteriühistud võiksid haldusfirma kompetentsi rohkem ära kasutada. Näiteks meie praktikas anname juhatusele märku, kui näeme, et mõni teema on kasvamas suuremaks probleemiks ning vajadusel soovitame kaasata ka ehituseksperdi.

Kuidas need probleemid lahendatakse?

See sõltub suuresti arendajast või ehitajast. Korralikel ettevõtetel on toimiv järelteeninduse osakond, kelle jaoks on oluline kliendi pikaajaline rahulolu. See on ka hetk, kus selgub, kas alguses tehtud valik oli õige – hea arendaja puhul lahendatakse probleemid süsteemselt, mitte ei jäeta neid venima ega üritata vastutusest eemale hiilida.