Eestis on paljuski tavaline, et korteriühistu juhatus teeb haldustööd oma jõududega. Keegi maksab arveid, teine suhtleb torumehega, kolmas vaatab katust. Kõik kuidagi toimib, aga küsimus on, et kui kaua?

Tänased korterelamud on keerulised tehnilised süsteemid – küte, ventilatsioon, elektrisüsteemid, turvasüsteemid… Kõike seda ei saa lihtsalt juhuslikult juhtida. Juhatuse liikmed teevad seda tihti oma igapäevase töö kõrvalt, mis võib viia sellele, et asjad jäävad tegemata või tehakse valesti.

Samas võivad juhatused mõnikord lihtsalt käega lüüa, sest kõik ei mahu ju päevase töö ja pereelu kõrvale. See on suur vastutus, rääkimata kõigist seadustest ja muudest nõuetest, mis järjest tihedamaks lähevad. Kuidas tagada, et kõik oleks õigesti tehtud ja veel õigel ajal?

Ehk siis, äkki oleks tõesti aeg mõelda professionaalse halduri peale?

Tallinna Tehnikakõrgkool ehitusinstituudi direktor Anti Hamburg rääkis Kortermajalehele, et haldurit valides oleks esimene küsimus, mida endalt küsima peaks, kas halduril on tõendatud pädevus ehk kutsetunnistust. Ehk madalaim kutsetase saaks olla korteriühistu juht, tase 4, kuid kui palgata kogemustega haldur siis tasuks küsida pigem kõrgemat kutsepädevust näiteks kinnisvarahaldur, tase 5. 

“Enda uuringu kogemusest võin pigem öelda, et niivõrd ei määra ära ettevõte, vaid just pigem haldur ära selle, millise kvaliteediga teenust ühistule osutatakse. Samas ei saa alahinnata ka haldusettevõtet, kuna suunised haldusteenuse osutamise osas tulevad otse ettevõttest ning pakkumises pigem küsida, milline on teenus, mida osutatakse,” selgitas professor Hamburg.

Kinnisvara korrashoiu teenuse osutamine peaks käima vastava valdkonna standardi kohaselt (EVS 807) ning kavandatavad töödes tuleb lähtuda hoone nii ehitusmaterjalide kui ka tehnosüsteemide hooldus juhenditest. “Juhul, kui pakkumisest jääb midagi välja, tekib paratamatult küsimus, kas teenust ei osutata, kuna pakkuja eeldab, et teenust niikuinii ühistu ei soovi või küsitakse, et millist teenust ühistu soovib. Sellisel juhul peaks professionaalne haldaja ja haldusettevõte olema see, kes peaks teadma, ning ühistul oleks siinkohal  õigus olla asjatundmatu. Samas peaks ühistu tagama, et kõik eelnimetatud dokumendid oleks haldurile esitatud,” selgitas Hamburg.

Esimene kontakt ühistuga peakski fikseerima ära olukorra, mis seisus hoone on ja kas ja millisel määral oli varasem haldus ja hooldustegevus. “Olen uuringute käigus näinud hulganisti hooneid, kus korralised haldus ja hooldustegevused on jäänud pikal perioodil tegemata ning osaliselt seetõttu kavandanud mõne hooneosa remonti enne, kui hooldus üldse päevakorrale kerkiks. Samas saab haldur ka need teemad juba lepingus olles tõstatada ning tegevusplaani esitada, kuidas edasi korrektselt tuleks tegutseda. Renoveerimine on igal juhul küsimus, mis varem või hiljem hoones päevakorda kerkib ning halduril võiks olla võimekus seal protsesse algatada,” selgitas Hamburg.

“Isiklikult ei soovita pidevalt halduspartnerit vahetada, kuna elu on näidanud, et haldusparneri vahetusega kaasneb risk, et ajalooline mälu hoonest kaob. Selleks tasuks omada infot jooksvalt halduri ja ettevõte toimetamiste kohta ja küsida välja endale, kas vaaturina ligipääs haldusprogrammile ja paluda kindlasti endaga jagada dokumentide kaustu,” leiab professor.

“Olen seisukohal, et võib kasutada nö ühemehe ettevõtet, kes pakub halduses valitsejateenust ning aitab vahendada hoolduspartnereid. Samuti osta sisse mõnelt ettevõttelt, kes võtab maja haldamise 100% enda peale ja annab operatiivselt infot ka hoolduspartnerite tegevuse kohta. Muidugi on ka ettevõtteid, kes pakuvad haldust ja hooldust ühe ettevõtte alt. Seda viimast ma väga ei soovita, kuna seal võib tekkida huvide konflikt, kuna küsitavaks muutub järelevalve hooldustegevuse üle,” sõnas Hamburg. 

“Olen alates 2007. aastast koolitanud ka ühistujuhte, kuid siiski olen arvamusel, et ühistu juht võiks olla pigem hea partner professionaalse halduri kõrval kui võtta kogu haldamine hoones 100% enda peale. Peamine konflikt seisneb siin selles, et oma maja elanikus nähakse ohtu selles, et ühistu vahendid kasutatakse juhi enda hüvanguks. Olen kokku puutunud paljude selliste olukordadega, kus majaelanikud on ühistu majandamise osas pöördunud tülli, mis hakkab segama ka igapäevast puhkeaega,” meenutas TTÜ professor. 

Enne, kui on halduriga kokkulepe tehakse, tuleks selgeks teha, mis on ikka need tegevused mida pakutakse nö. hinna sees. Ei ole saladus, et haldusettevõtete peamine teenistus tuleb nö lepinguväliste tegevuste teostamisest. Sageli võivad need tegevused olla kallimad kui haldus ja hooldustegevus ise. Seepärast on oluline jälgida, kas pakkumises on kajastatud kõik standardijärgsed haldus ja hooldustegevused ning hooldust tehakse vastavalt hooldusjuhendites toodule. See oleks Hamburgi sõnul hiljem ka hea viide võimalike vaidluste lahendamisel. 

Juhul, kui kõigile pakkujatele tundub see liiga suur nõudmine, tuleks pakkumise järel võimalike pakkujatega edasi suhelda ja välja selgitada, mida ikka pakkumine sisaldab. Tasub üle käia ka poolte kohustused ja vastutuse määrad. 

“Kindlasti rõhutan, et Tallinna Tehnikakõrgkool on ainus kõrgkool, kus on võimalik bakalaureuse tasemel läbida kinnisvara korrashoiu õppekava ning teeme igakülgset koostööd nii EKÜL-i kui ka EKKL-iga. Samuti on võimalik nii sügis- kui ka kevadsemestril meil läbida olenemata halduri tasemest ka kinnisvara halduritele ja hooldajatele mõeldud täiendkoolitusi,” ütles Anti Hamburg viimaks.

‍

Kortermajalehe juhi Doris Mäelt`i kommentaar: Olen nõus Anti Hamburgiga, et korteriühistu juhatuse roll võiks olla eelkõige ühistu esindamine. Samal ajal võiks professionaalne ja hästi koolitatud kinnisvarahaldur võtta enda kanda hoone igapäevase juhtimise ning korraldada ühistu toimimist terviklikult ja professionaalselt – nii majanduslikust kui ka tehnoloogilisest vaatenurgast.

Kahjuks ei toimi see Eestis hetkel veel täiel määral ning korteriühistute usaldus kinnisvarahaldurite vastu ei ole kuigi kõrge. Samas on see kindlasti suund, mille poole tasub liikuda, et kortermajade haldamine muutuks läbipaistvamaks, professionaalsemaks ja jätkusuutlikumaks.